감정가 70%지만, 실거래 근거가 없고 점유 미상이 남는다 — 민락동 센티움시티6차 503호

부산지방법원 2025타경4929. 부산 수영구 민락동 센티움시티6차 5층 503호로, 공부상 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 감정가 122,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 85,400,000원, 감정가의 70%입니다. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물이며 사용승인일은 2018.04.11입니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 임대관계는 확인되지 않았습니다.

권리의 중심은 2018.04.20 설정된 자갈치신용협동조합의 채권최고액 996,000,000원 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준이고, 2024년 하서연의 주택임차권과 2025년 경매개시결정은 모두 그보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2025.07.09 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 기재돼 있으므로, 현재 채권자와 배당수령 주체는 채권양도서류 및 배당요구서 원본을 대조할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2018.04.20 자갈치신용협동조합 근저당입니다. 하서연의 주택임차권은 임대차계약일 2022.02.17, 점유개시일 2022.02.20, 확정일자 2022.02.24, 주민등록일 2022.02.25로 모두 말소기준보다 늦습니다. 보증금은 65,000,000원이지만 대항력이 없어 매수인이 미배당 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.

② 임차인·점유 현황 — 이름이 확인된 전입자는 대항력 없음

현황조사와 등기부에서 이름이 확인된 사람은 10명입니다. 모두 전입일이 2018.04.20 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 대부분 점유 부분과 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 이태곤은 본건이 아닌 403호로 기재돼 있습니다. 503호와 직접 대응되는 등기 임차권자는 하서연입니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로 싸다고 볼 수 없다

현재 최저가는 85,400,000원으로 감정가 122,000,000원의 70%입니다. 하지만 센티움시티6차는 12세대 규모이고, 분석 대상 면적 14.7㎡와 직접 일치하는 최근 거래 및 최근 낙찰금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 부족합니다.

유찰이 이어지면 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 해당 미배당 채권이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 현재 계산에서는 각 회차의 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 다만 이 계산은 성명 미기재 점유자의 대항력 및 보증금이 확인되지 않은 상태이고, 당해세와 임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 85,400,000원 가정)

예상 미배당액은 912,537,200원이며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 실제 배당은 배당요구 및 채권양도 관계에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 민안초등학교 북서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설과 소규모 공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 및 3호선 수영역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 이용상태. 공부상 다세대주택인 도시형생활주택으로 이용 중인 것으로 조사됐으나, 폐문부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 6층이며 외벽은 스톤코트 및 드라이비트, 창호는 샷시 창호입니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지·옥내소화전·도시가스 설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 평지의 세로장방형 토지이며 공시지가는 2,165,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 12세대 소규모 건물이고 대상면적이 14.7㎡로 작아, 실수요층과 매도 시 매수층의 범위를 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 성명 미기재 점유 확인. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않은 주거 점유 1건의 실제 점유자와 전입세대열람 내역을 확인하세요.
• 503호 점유자 특정. 현황조사 전입자 대부분의 점유 부분이 미상이고 이태곤은 403호로 기재돼 있으므로, 503호의 실제 점유관계를 다시 확인하세요.
• 하서연 임차권. 보증금 65,000,000원, 확정일자 2022.02.24, 전입일 2022.02.25인 임차권등기와 배당요구 내역을 원본에서 대조하세요.
• 근저당권 이전. 자갈치신용협동조합 근저당이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 기재돼 있으므로 현재 채권자 및 배당수령 주체를 확인하세요.
• 민간임대주택 상태. 민간임대주택 등록의 유지·말소 상태와 임대의무 승계 여부를 관할 기관에 확인하세요.
• 가격 검증. 최근 실거래 근거가 확인되지 않으므로 같은 지역·유사 면적 도시형생활주택의 실거래와 매물을 별도로 비교하세요.
• 내부 상태. 폐문부재로 내부 마감과 이용상태가 확인되지 않았으므로 누수·설비·수리비를 현장 조사하세요.
• 배당 변수. 당해세·최우선변제·관리비 체납과 배당요구 종기 내 신고 내용을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·채권양도서류를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 대체로 단순하지만, 확정형 안전물건은 아니다”

확인된 권리만 보면 구조는 단순합니다. 2018.04.20 근저당이 말소기준이고, 하서연의 65,000,000원 임차권과 이름이 확인된 전입자는 모두 후순위라 대항력이 없습니다. 현재 회차의 계산상 실질취득액도 최저가와 같은 85,400,000원입니다.

그러나 성명·전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않은 주거 점유 1건 때문에 인수 0원 확정형으로 단정할 수 없습니다. 민간임대주택등기의 현재 상태와 근저당권 이전도 확인해야 합니다. 가격 역시 감정가의 70%라는 할인율만 있을 뿐, 최근 거래 근거가 없어 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 결론은 권리 조건부 검토, 점유 확인 필수, 가격 판단 보류입니다.