수원지방법원 2024타경93376. 공부상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 복층 구조 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 22,185,000원이라는 낮은 최저가가 아닙니다. 신종섭은 2022.01.11. 확정일자를 받고, 2022.01.28. 점유를 개시했으며, 2022.02.04. 주민등록을 마쳤습니다. 데이터상 말소기준권리는 2023.03.03. 인천세무서장 압류이므로 전입이 그보다 앞서 대항력이 인정되는 구조입니다.
신종섭의 임차보증금은 143,160,650원입니다. 현재 최저매각가 22,185,000원을 기준으로 집행비용 799,330원을 제외한 21,385,670원이 우선변제되고, 남는 121,774,980원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액이 줄고 인수액이 늘기 때문에, 권리원금 기준 실질취득은 계속 보증금 143,160,650원 수준에 머뭅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경93376 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 수목원로 618, 8층 816호 (세교동, 세마엠시티) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 복층 구조 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 8층 816호 |
| 소유자 | 강인성 · 2022.01.05. 매매 · 거래가액 143,160,650원 |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 22,185,000원 (5회 유찰) |
| 경매 신청채권자 | 신종섭 · 청구금액 143,160,650원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
등기상 2020.08.25. 아시아신탁주식회사 명의 신탁은 이미 말소됐고, 2022.01.28. 강인성 앞으로 소유권이전이 됐습니다. 같은 날 민간임대주택등기가 기재됐으며, 2023.03.03. 국 명의 압류가 데이터상 말소기준권리입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류와 2024.10.22. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·인수 여부
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신종섭 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.04 / 2022.01.11 배당요구 2024.02.05 | 143,160,650원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 아님 미배당 잔액 인수 |
| 기사항전 주거 · 명세서 기재 | 2022.02.04 / 2022.01.11 배당요구 2024.11.28 | 160,650원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 아님 별도 확인 필요 |
신종섭은 전입신고가 말소기준권리보다 앞서고 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권을 함께 행사하는 구조입니다. 등기부상 임차권등기 역시 2024.02.05. 접수돼 있습니다. 또한 신종섭은 이 사건의 강제경매 신청채권자와 동일인으로 나타나므로 임대차관계와 채권 발생 경위를 원본 서류로 대조할 필요가 있습니다.
명세서에는 별도로 ‘기사항전’이라는 표기가 있고, 전입일 2022.02.04., 확정일자 2022.01.11., 보증금 160,650원, 배당요구일 2024.11.28.로 기재돼 있습니다. 신종섭과 동일한 전입·확정일자를 가진 별도 기재이므로 이 항목의 실체와 인수 범위를 매각물건명세서 원본에서 반드시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 22,185,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 799,330원 |
| 1. 임차인 신종섭 보증금 | 143,160,650원 | 21,385,670원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 301,630,519원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 신종섭 | 143,160,650원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신종섭 보증금 143,160,650원 중 21,385,670원만 배당되고, 데이터상 부족분 121,774,980원을 매수인이 인수합니다. 집행비용은 매각가의 3.6% 추정치이며, 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 총부담은 크게 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 신종섭 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 16.81% | 22,185,000원 | 21,385,670원 | 121,774,980원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 11.76% | 15,529,499원 | 14,849,968원 | 128,310,682원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 8.24% | 10,870,649원 | 10,274,977원 | 132,885,673원 |
현재 회차에서 최저가는 22,185,000원이지만 인수액은 121,774,980원입니다. 6회 유찰 시 매각가는 15,529,499원으로 내려가도 인수액은 128,310,682원으로 늘고, 7회 유찰 시에는 매각가 10,870,649원에 인수액 132,885,673원이 됩니다. 즉 “유찰될수록 싸진다”는 일반적인 해석이 이 사건에는 그대로 적용되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가·토지정보 기준)
- 이용상태. 공부상 근린시설이며 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중이고 내부는 복층 구조입니다.
- 입지. 경기도 오산시 세교동 소재 지하철 1호선 세마역 서측 인근으로, 주변에 상업용·업무용 부동산, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 1호선 세마역과 버스정류장이 있으며, 남서측 왕복 6차선 도로와 남동측 왕복 4차선 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(세교지구)이며 성장관리권역, 비행안전제2구역(전술), 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지이용상황 업무용, 평지·세로장방·광대소각, 토지면적 1,142.8㎡, 공시지가 2,242,000원/㎡입니다.
- 시설. 위생·급배수, 승강기, 개별난방, 화재탐지·경보설비가 구비돼 있고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득 분리. 22,185,000원만 보고 응찰가를 판단하지 말고, 신종섭 보증금 143,160,650원과 미배당 인수 구조를 기준으로 총부담을 계산해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 신종섭의 임차권등기·임대차계약서·전입·확정일자·배당요구 및 보증금 지급내역을 원본으로 대조해야 합니다.
- 별도 명세서 기재 확인. ‘기사항전’ 명의 보증금 160,650원 기재의 실체와 신종섭 임차권과의 관계를 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 경매 신청채권자와 임차인 관계. 신종섭이 임차인이면서 강제경매 신청채권자로도 기재돼 있으므로 채권 발생 경위와 임대차관계를 함께 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.01.28. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 효력과 말소 처리 범위를 원본 및 관계기관 자료로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 근린시설과 감정평가상 오피스텔 이용상태가 함께 나타나므로 실제 사용·전입·대출·세무상 취급을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “5회 유찰”보다 먼저 볼 것은 인수액
이 사건은 감정가 132,000,000원이 5회 유찰돼 최저가가 22,185,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 신종섭의 전입과 확정일자는 말소기준권리보다 앞서고, 매각물건명세서에도 미배당 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 회차 기준 인수액은 121,774,980원입니다.
6회·7회 유찰 시나리오에서도 매각가는 계속 내려가지만 인수액은 각각 128,310,682원, 132,885,673원으로 올라갑니다. 따라서 이 물건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 보증금 143,160,650원 수준의 실질취득 부담입니다. 여기에 명세서상 ‘기사항전’ 기재와 임차인·신청채권자 동일인 관계, 민간임대주택등기, 근린시설과 오피스텔 이용상태가 함께 존재하므로 가격보다 권리와 원본 확인이 우선되는 사건입니다.
