수원지방법원 2024타경93376. 오산시 세교동 세마엠시티 8층 816호입니다. 법원 분류는 근린시설이지만 감정평가상 실제 이용상태는 복층 구조 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 네 차례 유찰돼 감정가의 24.01%까지 내려온 최저가가 아닙니다. 말소기준인 2023년 3월 3일 압류보다 앞서 전입과 확정일자를 갖춘 임차권자 신종섭의 보증금 143,160,650원이 가격의 실질적인 기준입니다.
현재 최저가 31,693,000원에서 집행비용 970,474원을 제외한 30,722,526원이 임차인에게 배당되더라도 보증금 잔액 112,438,124원이 남습니다. 매각물건명세서에도 을구 1번 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 현재 회차에서 필요한 경제적 부담은 낙찰대금 31,693,000원 + 인수액 112,438,124원 = 144,131,124원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경93376 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 수목원로 618, 8층 816호 (세교동, 세마엠시티) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 내부 복층 구조 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 중 8층 816호 |
| 소유자 | 강인성 · 2022.01.28. 소유권이전 · 거래가액 143,160,650원 |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 31,693,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 신종섭 / 143,160,650원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 말소기준권리 | 2023.03.03. 갑구 4번 압류 · 권리자 국(처분청 인천세무서장) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 가격을 고정한다
말소기준은 2023년 3월 3일 국의 압류입니다. 그 뒤 설정된 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 신종섭은 2022년 1월 11일 확정일자, 2022년 1월 28일 점유개시, 2022년 2월 4일 주민등록을 갖춰 말소기준권리보다 앞섭니다. 2024년 2월 5일 등기된 주택임차권의 보증금은 143,160,650원이며 전유부분 전부를 대상으로 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 신종섭 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.02.04 확정 2022.01.11 점유개시 2022.01.28 | 143,160,650원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 112,438,124원 |
| 기사항전 | 주거 | 전입 2022.02.04 확정 2022.01.11 배당요구 2024.11.28 | 160,650원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 확인 |
배당 및 매수인 인수 계산에는 등기부상 임차권자 신종섭의 보증금 143,160,650원이 반영돼 있습니다. 별도로 기재된 160,650원 건은 전입일과 확정일자가 신종섭과 같으므로 독립된 계약인지, 동일 임대차의 별도 기재인지 원본 서류에서 확인해야 합니다. 이를 확인하지 않은 채 보증금을 임의로 합산하거나 제외해서는 안 됩니다.
③ 가격 구조 — 3,169만원짜리 물건이 아니다
| 회차 가정 | 낙찰가 | 임차보증금 미배당·인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰 · 감정가 24.01% | 31,693,000원 | 112,438,124원 | 144,131,124원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% | 22,185,100원 | 121,774,882원 | 143,959,982원 |
| 6회 유찰 시 감정가 11.76% | 15,529,569원 | 128,310,613원 | 143,840,182원 |
현재 회차의 실질취득액 144,131,124원은 감정가보다 12,131,124원 높고, 감정가의 109.2%입니다. 실거래 비교는 해당 없음으로 최근 시장가격 대비 할인 여부를 확인할 수 없습니다. 확인 가능한 숫자만 놓고 보면 감정가보다 높은 실질부담이므로, 최저가가 감정가의 24.01%라는 이유로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 31,693,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 970,474원 |
| 1. 임차인 신종섭 보증금 | 143,160,650원 | 30,722,526원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 301,630,519원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 신종섭 | 143,160,650원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 970,474원을 제외한 매각대금 전액이 임차인 신종섭에게 배당되는 가정입니다. 임차보증금 미배당 잔액 112,438,124원은 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등으로 실제 배당액이 달라지면 인수 잔액도 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 법원 분류는 근린시설이며 감정평가상 내부 복층 구조의 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트로 가정한 가격 비교나 금융조건 적용은 피해야 합니다.
- 입지. 지하철 1호선 세마역 서측 인근으로 상업용·업무용 부동산, 오피스텔, 근린생활시설과 아파트단지가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 세마역과 버스정류장이 있습니다. 남서측 왕복 6차선, 남동측 왕복 4차선 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·세교지구 지구단위계획구역이며, 공시지가는 2,242,000원/㎡입니다.
- 규제. 비행안전제2구역(전술), 성장관리권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다. 위생·급배수, 승강기, 개별난방, 화재탐지 및 경보설비가 구비돼 있습니다.
- 환금성. 네 차례 유찰됐고 용도가 근린시설로 분류되면서 실제로는 복층 오피스텔로 이용되고 있어 일반 주거용 아파트보다 수요층과 금융조건이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 입찰가에 신종섭의 미배당 보증금을 더해 판단하세요. 현재 최저가 기준 총부담은 144,131,124원입니다.
- 보증금 지급자료. 임대차계약서, 계좌이체 내역, 자금출처와 실제 점유 경위를 확인해 보증금 143,160,650원의 실재성과 범위를 대조하세요.
- 동일 금액 구조. 매매 거래가액·임차보증금·경매청구액이 같은 이유와 소유자·임차인·신청채권자 사이의 관계를 확인하세요.
- 별도 임차 기재. 160,650원으로 기재된 임차관계가 독립 채권인지, 신종섭 임대차의 일부 또는 중복 기재인지 매각물건명세서 원문으로 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.01.28. 민간임대주택등기가 존재하므로 등록 상태와 임대의무기간, 매각 후 처리 여부를 관계 기관과 원본 서류에서 확인하세요.
- 현 점유·명도. 임차권등기는 퇴거 후에도 존속할 수 있으므로 현재 점유자, 인도 가능 시기와 명도 비용을 현장에서 확인하세요.
- 용도·대출 조건. 근린시설 분류와 오피스텔 이용상태가 취득세·대출·전입·임대운영에 미치는 영향을 금융기관과 관할 기관에 사전 확인하세요.
- 체납 확인. 관리비와 세금의 체납 여부 및 매수인 부담 범위를 관리주체와 집행기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서와 배당요구 서류를 최종 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “3,169만원 낙찰”이 아니라 “1억4,413만원 취득”
이 사건은 네 차례 유찰된 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 선순위 대항력 임차권의 보증금이 최저가보다 훨씬 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어납니다. 현재 회차 실질취득은 144,131,124원으로 감정가보다 높고, 6회 유찰 가정에서도 143,840,182원입니다. 유찰을 기다리는 것만으로는 가격 구조가 개선되지 않습니다.
후순위 압류·가압류가 소멸한다는 점보다 더 중요한 것은 신종섭의 대항력과 보증금 잔액입니다. 여기에 매매 거래가액·임차보증금·경매청구액이 모두 143,160,650원으로 같고, 별도 임차 기재까지 존재합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 감정가 이상이고, 권리관계 확인 난도와 환금성 부담도 높은 물건입니다. 결론은 가격 착시 경계, 권리 원본 검증 전 입찰 보류입니다.