인수는 0원인데, 전입·임차권 조사 인원은 10명 — 부산 민락동 센티움시티6차 601호

부산지방법원 2025타경4929. 부산 수영구 민락동 센티움시티6차 6층 601호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가 271,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 189,700,000원입니다. 권리 흐름의 기준점은 2018.04.20 설정된 자갈치신용협동조합의 근저당권 996,000,000원입니다. 등기와 현황조사에 등장하는 전입자 및 임차권자의 전입일은 모두 이 날짜보다 늦어, 보증금이 배당되지 않더라도 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.

하지만 인수 0원과 명도 간단은 같은 말이 아닙니다. 현황조사에는 점유 부분이 미상인 전입자가 다수 포함돼 있고, 이태곤은 점유 부분이 403호로 기재돼 있습니다. 601호를 실제로 누가 점유하는지, 각 전입자가 이 사건 호실과 어떤 관계인지 원본 서류와 현장에서 다시 맞춰봐야 합니다. 특히 등기된 임차권자 윤희택의 보증금은 165,000,000원으로 확인되지만, 나머지 9명의 보증금은 확인되지 않았습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수는 없지만 확인할 기록이 많다

말소기준은 2018.04.20 자갈치신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 윤희택의 주택임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 윤희택은 2022.07.20 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.07.13이지만, 말소기준보다 늦기 때문에 낙찰자에게 보증금 165,000,000원을 주장할 수 있는 대항력은 없습니다.

② 임차인·점유 조사 — 승계는 0원, 명도는 별도 문제

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 이름이 기재된 조사 인원은 총 10명입니다. 모든 전입일이 말소기준일인 2018.04.20 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 601호와의 실제 점유 관계, 보증금 및 확정일자가 확인되지 않은 인원이 많아 현장 점유 확인과 매각물건명세서 대조가 필요합니다.

윤희택은 임대차계약일 2022.06.08, 확정일자 2022.07.13, 전입·점유개시일 2022.07.20이며 임차권등기는 2024.08.07입니다. 말소기준권리보다 후순위이므로 보증금 미배당액의 매수인 승계는 없습니다.

③ 가격 판단 — 70%라는 할인율만으로는 부족하다

현재 최저매각가는 감정가 271,000,000원의 70%인 189,700,000원입니다. 그러나 대상 면적과 직접 비교할 수 있는 최근 12개월 평균 거래가나 최신 거래가가 확인되지 않아, 189,700,000원이 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실은 경매 회차의 할인율일 뿐 시장가 대비 할인율은 아닙니다.

센티움시티6차는 2018.04.11 사용승인된 12세대 건물이고, 동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.9회입니다. 다만 최근 낙찰가와 매매 거래가가 확인되지 않으므로, 현재 회차에서 가격 가점을 주기보다 인근 오피스텔·도시형생활주택의 동일 면적 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 189,700,000원 가정)

현재 최저가 189,700,000원으로 매각되면 집행비용 3,455,800원을 제외한 186,244,200원이 근저당권에 배당되고, 근저당권 미배당액은 809,755,800원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 후순위 임차권과 점유자에게 배당될 잔액도 없습니다. 신청채권자의 청구액 830,000,000원 역시 현재 회차에서는 전액 만족되지 않습니다.

당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 공동담보와 실제 채권액에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 다만 모든 전입이 말소기준 이후이므로 배당 부족분이 곧바로 매수인 승계액으로 전환되지는 않습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 감정조사에서도 해당 호실은 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
• 입지. 민안초등학교 북서측 인근으로, 주변은 근린생활시설과 소규모 공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 부산도시철도 2호선·3호선 수영역과 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 민락동 139-12·139-33 일단의 토지로, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,165,000원/㎡입니다. 토지면적은 124.6㎡입니다.
• 건물. 사용승인일은 2018.04.11이며 승강기·위생·급배수·도시가스·옥내소화전 및 화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 12세대 규모이며 동일 면적의 최신 매매·낙찰 비교자료가 확인되지 않아, 실제 환금성은 인근 유사 오피스텔 거래를 별도로 조사해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 601호 실제 점유자 특정. 점유 부분이 미상인 전입자가 많고 403호로 표시된 인원도 포함돼 있으므로, 현황조사서·전입세대확인서·현장을 서로 대조해야 합니다.
• 보증금과 확정일자 확인. 윤희택 외 9명의 보증금이 미상입니다. 대항력은 없더라도 배당요구와 명도 협의에 영향을 줄 수 있으므로 매각물건명세서의 최종 기재를 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전 확인. 신청채권자는 자갈치신용협동조합이지만 근저당권 이전등기에는 케이씨유엔피엘대부주식회사가 기재돼 있습니다. 최신 권리자와 채권계산서를 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 채권최고액 996,000,000원은 공동담보목록 제2018-114호와 연결돼 있습니다. 다른 공동담보 물건의 매각·변제 상황이 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 민간임대주택등기의 말소와 행정상 등록 상태를 관할기관 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 내부 이용상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부가 확인되지 않았으므로, 오피스텔 실제 이용상태와 수리 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 시세 선확인. 감정가 70%라는 이유만으로 응찰가를 정하지 말고, 수영역 인근 동일 면적 오피스텔과 도시형생활주택의 최신 거래·임대료를 기준으로 상한가를 계산해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”은 출발점일 뿐이다

이 사건의 권리 기준은 명확합니다. 2018.04.20 근저당권보다 앞선 전입자가 없으므로, 윤희택의 임차보증금 165,000,000원을 포함해 낙찰자가 승계할 보증금은 0원입니다. 그 점만 보면 대항력 인수형 사건은 아닙니다.

하지만 현황조사에 이름이 등장하는 인원은 10명이고, 9명의 보증금과 다수의 점유 부분이 확인되지 않았습니다. 근저당권 이전등기와 공동담보, 민간임대주택등기까지 함께 점검해야 합니다. 여기에 현재 실질취득액 189,700,000원을 비교할 최신 동일 면적 거래 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수는 없지만, 점유와 가격을 확인하기 전에는 안전가격을 정할 수 없는 사건입니다. 결론은 인수는 0원, 명도와 가격 판단은 보류입니다.