수원지방법원 2024타경94287. 수원시 팔달구 교동 화성파크빌 5층 504호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 숫자만 보면 감정가 217,000,000원에서 다섯 번 유찰되어 최저가가 36,471,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 일반적인 “다회유찰 할인물건”으로 보면 안 됩니다. 임차인 고인석은 2020.07.13. 전입했고 확정일자는 2020.06.25.이며, 보증금은 239,000,000원입니다. 말소기준인 2022.04.12. 압류보다 앞선 전입으로 대항력이 인정된 상태입니다.
매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 임차권등기가 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 기재되어 있습니다. 현재 최저가 36,471,000원 가정에서는 집행비용을 제외하고 임차인에게 35,414,522원이 배당되며, 남은 203,585,478원이 매수인 부담입니다. 따라서 최저가만 놓고 “시세의 16.6%라 싸다”고 판단하면 권리구조를 거꾸로 읽게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경94287 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 향교로 119, 5층504호 (교동, 화성파크빌) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 비교면적 46.39㎡ |
| 소유자 | 주식회사수성이노베이션 · 2020.07.17. 소유권이전 · 거래가액 239,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 36,471,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 고인석 / 239,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인의 대항력
등기부상 현재 말소기준은 2022.04.12. 국 압류입니다. 이후 국민건강보험공단·마포구(서울특별시)·안산시 압류와 2024.10.22. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 고인석의 임차권등기 접수일 자체는 2022.10.05.로 말소기준보다 늦지만, 임대차계약일 2020.06.16., 확정일자 2020.06.25., 점유개시일 2020.07.10., 주민등록일 2020.07.13.으로 대항력의 기초가 말소기준보다 앞섭니다. 그래서 임차권등기가 매각으로 말소되더라도 미배당 보증금까지 사라지는 것은 아닙니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제·승계 확인
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 고인석 | 전유전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2020.07.13 확정 2020.06.25 점유 2020.07.10 | 239,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 미배당 승계 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계위험 미상 |
고인석은 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있지만, 매각대금이 보증금에 크게 못 미쳐 전액 회수는 불가능합니다. 별도로 주거 점유로 기재된 “기사항전”은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 있음으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 따라서 고인석의 확정된 인수액 외에도 이 별도 점유표기에 대해서는 원본 명세서 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 36,471,000원이 아니라 239,000,000원으로 비교
화성파크빌의 거래자료는 2건이며, 비교면적 46.39㎡ 거래는 2023.07. 220,000,000원입니다. 가격 비교용 평균도 220,000,000원이고 최신 거래도 220,000,000원입니다. 이 사건의 최저가는 그 가격의 16.6%로 보이지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금을 인수하는 사건에서는 최저가를 시세와 직접 비교하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 46.39㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2021.08 | 50.92㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 220,000,000원 |
실질취득의 기준이 되는 임차보증금 수준은 239,000,000원으로, 비교 거래가격 220,000,000원보다 높습니다. 따라서 “감정가 217,000,000원에서 36,471,000원까지 떨어졌으니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 오히려 이 사건은 실질부담이 비교시세 이상인 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 36,471,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,056,478원 |
| 1. 임차인 고인석 보증금 | 239,000,000원 | 35,414,522원 |
| 2. 경매개시결정 · 고인석 | 239,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 고인석의 보증금 중 35,414,522원만 배당되고 203,585,478원이 매수인에게 승계됩니다. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액이 올라간다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 36,471,000원 | 35,414,522원 | 203,585,478원 |
| 6회 유찰 시 | 25,529,700원 | 24,670,165원 | 214,329,835원 |
| 7회 유찰 시 | 17,870,790원 | 17,149,116원 | 221,850,884원 |
표에서 보듯 매각가가 36,471,000원에서 25,529,700원, 다시 17,870,790원으로 내려갈수록 매수인 인수액은 203,585,478원에서 214,329,835원, 221,850,884원으로 증가합니다. 이것이 대항력 보증금 인수형 사건의 핵심입니다. 추가 유찰 자체가 가격 메리트를 만들어주지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원향교 동남측 인근으로 단독주택·다세대주택·상업용건물이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 이용이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 구조 5층 건물로 외벽 치장벽돌, 내부 벽지·타일, 위생·급배수·난방·소방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 남측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다. 과밀억제권역·비행안전제6구역·역사문화환경보존지역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 거래표본. 화성파크빌은 12세대이며 거래자료는 2건입니다. 거래표본이 많지 않아 가격 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 36,471,000원이 아니라 대항력 보증금 인수까지 포함한 실질취득 수준으로 시세를 비교해야 합니다.
- 고인석 임차권 원본 확인. 임대차계약일·전입·점유·확정일자와 임차권등기명령, 배당요구 내용을 원본으로 대조해야 합니다.
- 동일 인명 관계 확인. 임차인 고인석과 강제경매 채권자 고인석이 동일하게 기재되어 있으므로 채권의 성격과 관계를 확인해야 합니다.
- 별도 점유표기 확인. “기사항전”으로 기재된 주거 점유는 전입·보증금이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
- 세금 압류 확인. 국·국민건강보험공단·마포구(서울특별시)·안산시 압류가 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 추가 유찰 효과 오해 금지. 6회·7회 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금 인수액이 증가합니다.
맺으며 — “최저가 16.6%”가 이 사건의 가격은 아니다
이 사건은 최저가만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 감정가 217,000,000원에서 36,471,000원까지 내려왔고 이미 5회 유찰됐습니다. 하지만 대항력 있는 고인석의 보증금이 239,000,000원이고, 현재 회차에서 203,585,478원이 미배당으로 남아 매수인에게 승계됩니다.
따라서 시세 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득≈239,000,000원입니다. 비교 거래가격 220,000,000원보다 높고, 추가 유찰 시에도 인수액이 커지는 구조이므로 “더 떨어지면 싸진다”는 접근도 맞지 않습니다. 여기에 별도 주거 점유표기의 대항력 여부가 미상이고 세금 압류도 다수 존재합니다. 이 물건의 핵심은 낮은 낙찰가가 아니라 높은 인수보증금입니다.
