수원지방법원 2024타경94287. 수원향교 동남측 인근 화성파크빌 5층 504호로, 전용 46.39㎡의 도시형생활주택입니다. 감정가 217,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저매각가는 52,102,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 가격표만 보고 접근하면 안 됩니다. 등기에는 2018년과 2020년 설정된 근저당권이 나오지만 두 권리 모두 각각 2019년과 2020년에 말소 완료됐습니다. 반면 고인석은 2020년 임대차계약·확정일자·점유·전입을 갖추고 2022년 주택임차권등기를 마쳤으며, 명세서에는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있다고 기재돼 있습니다.
현재 배당 계산표는 2018년 반월신용협동조합 근저당에 50,764,164원을 배당하고 매수인 인수를 0원으로 계산하지만, 해당 근저당은 2019.07.18 해지로 말소됐습니다. 따라서 이 계산만 믿고 “인수 0원”으로 판단하는 것은 위험합니다. 말소된 근저당을 말소기준권리로 본 계산과 매각물건명세서의 인수 문구가 서로 충돌하므로, 입찰 전 등기부 폐쇄·말소 내역과 매각물건명세서 원본을 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경94287 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 향교로 119, 5층 504호 (교동, 화성파크빌) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 46.39㎡ · 5층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 주식회사수성이노베이션 (2020.07.17 소유권 취득 · 거래가액 239,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 52,102,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 고인석 / 239,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 건물 규모 | 화성파크빌 12세대 · 2017.10.31 준공 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당과 선행 임차관계
고인석의 임대차계약일은 2020.06.16, 확정일자는 2020.06.25, 점유개시는 2020.07.10, 전입신고는 2020.07.13입니다. 현 소유자 주식회사수성이노베이션의 소유권 취득일 2020.07.17보다 앞서며, 2022.10.05 보증금 239,000,000원의 주택임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 경매신청채권자와 임차권자도 모두 고인석으로 동일해 관계인 여부와 채권의 실체를 추가 확인해야 합니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 신고 2건
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고인석 | 전유전부 · 주거(임차권등기) 전입 2020.07.13 · 확정 2020.06.25 | 239,000,000원 | 명세서상 대항 | 배당요구 2022.10.05 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 주거 전입일·확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위변제나 승계 신고는 없어 두 신고를 중복 보증금으로 합산할 사안은 아닙니다. 다만 두 번째 주거 점유 정보는 보증금·전입일·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로만 판단해야 합니다. 고인석의 보증금 위험과 별개로, 이 미상 점유정보도 원본 명세서와 현황조사서에서 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 23.7%가 아니라 실질취득 109.2%
화성파크빌은 총 12세대의 소규모 건물입니다. 확인 가능한 거래는 2건이며 두 거래 모두 220,000,000원입니다. 대상과 동일한 전용 46.39㎡는 2023.07에 2층이 220,000,000원에 거래됐고, 2021.08에는 전용 50.92㎡ 4층이 같은 금액에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 46.39㎡ | 2층 | 220,000,000원 |
| 2021.08 | 50.92㎡ | 4층 | 220,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 220,000,000원 |
표면 최저가 52,102,000원은 실거래 220,000,000원의 23.7%에 불과합니다. 하지만 고인석에게 현재 매각대금 중 집행비용을 제외한 50,764,164원이 배당된다고 보수적으로 가정하면, 미변제 보증금은 188,235,836원입니다. 매수인의 총 부담은 최저가와 인수액을 합한 240,337,836원으로, 실거래 220,000,000원의 109.2%입니다.
또한 최신 거래 표본은 2023.07로 매각기일 2026.07.14보다 오래됐고 거래 수도 2건뿐입니다. 거래 추세 계산은 0.0%지만, 이를 안정적인 현재 시세로 단정하기에는 표본의 시점과 수가 부족합니다. 실질취득이 기존 실거래를 웃도는 상황에서 시세 변동 위험까지 매수인이 부담합니다.
④ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 총액은 거의 같다
| 회차 | 최저가 | 임차인 배당가능액 | 잔여 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 | 52,102,000원 | 50,764,164원 | 188,235,836원 | 240,337,836원 |
| 5회 유찰 시 | 36,471,400원 | 35,414,915원 | 203,585,085원 | 240,056,485원 |
| 6회 유찰 시 | 25,529,980원 | 24,670,440원 | 214,329,560원 | 239,859,540원 |
매각물건명세서상 대항 가능한 임차권의 잔액 인수를 우선 반영한 보수적 계산입니다. 낙찰가가 52,102,000원에서 25,529,980원으로 내려가도 실질취득은 약 239,859,540원에서 240,337,836원 사이로 거의 변하지 않습니다.
⑤ 현재 배당 산출표 (매각가 52,102,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 산출 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,337,836원 | - |
| 1. 반월신용협동조합 근저당 | 144,000,000원 | 50,764,164원 | 93,235,836원 |
| 2. 반월농업협동조합 근저당 | 120,000,000원 | 0원 | 120,000,000원 |
| 3. 신청채권자 고인석 | 239,000,000원 | 0원 | 239,000,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
산출표상 총 채권액은 503,000,000원, 채권자 배당액은 50,764,164원, 미배당은 452,235,836원입니다. 다만 반월신용협동조합과 반월농업협동조합 근저당은 등기상 말소 기록이 있으므로, 위 배당 순서는 원본 서류로 재검증해야 합니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 배당과 인수 추정액도 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대 형태의 도시형생활주택으로 이용 중이며, 화성파크빌은 총 12세대입니다.
- 입지. 수원향교 동남측 인근으로 단독주택·다세대주택·상업용 건물이 혼재합니다.
- 교통. 차량 이용이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 구조의 5층 건물로 외벽은 치장벽돌, 내부는 벽지·타일, 창호는 삿시입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지면적은 473.0㎡, 공시지가는 1,930,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 12세대 소규모 건물이고 거래 표본도 2건에 그칩니다. 동일 건물 경매의 평균 유찰 횟수는 4.0회이며 확인된 낙찰률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 전 필수 확인
- 말소기준 재확인. 2018년·2020년 근저당은 각각 말소등기가 있으므로 실제 기준권리와 배당 순위를 등기부 원본에서 재검토해야 합니다.
- 명세서 인수문구 확인. 을구 5번 임차권등기의 대항력, 배당순위, 미배당 잔액 인수 범위를 매각물건명세서 원본 그대로 확인해야 합니다.
- 고인석 채권 실체. 임차계약서, 보증금 송금내역, 임차권등기명령, 판결·집행권원과 강제경매 신청채권의 관계를 대조해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. ‘기사항전’으로 기재된 주거 점유정보의 실제 성명, 보증금, 전입일, 확정일자와 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국·국민건강보험공단·마포구·안산시 압류 중 당해세가 있는지 교부청구서와 배당요구 종기 서류에서 확인해야 합니다.
- 현장 명도. 임차권등기 후 실제 퇴거 여부와 현재 점유자를 확인하고, 인수보증금 지급과 인도 조건을 함께 산정해야 합니다.
- 현재 시세 재조사. 최신 확인 거래가 2023.07이므로 2026년 매각 시점의 인근 도시형생활주택 매매·전세 시세를 별도로 조사해야 합니다.
맺으며 — 5,210만원짜리 물건이 아니라 약 2.40억원짜리 권리관계
이 사건의 최저매각가 52,102,000원은 감정가의 24.01%이고 실거래의 23.7%여서 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 명세서상 대항 가능한 보증금 239,000,000원의 임차권이 있고, 현재 회차의 보수적 미배당 잔액은 188,235,836원입니다. 이를 더한 실질취득은 240,337,836원으로 확인 가능한 실거래보다 높습니다.
더 큰 문제는 서류의 내부 충돌입니다. 배당 산출에는 이미 말소된 근저당이 선순위로 반영돼 있고, 동시에 명세서는 임차보증금 잔액의 매수인 인수를 명시합니다. 여기에 신청채권자와 임차권자가 동일하고, 별도의 미상 주거 점유정보까지 존재합니다. 최저가는 매력적으로 보이지만 권리와 실질가격은 모두 불리합니다. 원본 서류에서 인수 책임이 명확히 해소되지 않는 한 입찰을 보류하는 것이 타당합니다.