* 2026.08.07 제출된 확약서의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 약정이 유효하게 적용된다는 전제입니다. 확약이 적용되지 않는 경우 종전 배당 가정상 해당 임차보증금 143,500,000원 전액이 인수 대상입니다.

수원지방법원 2024타경94973. 경기도 화성시 영천동 브리즈힐오피스텔 1동 6층 611호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 142,000,000원이며, 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 이 물건에서 가장 먼저 볼 것은 감정가가 아니라 배지환의 선순위 주택임차권과 확약서입니다.

배지환은 2021.02.26 전입과 점유를 시작했고, 2024.03.07 보증금 143,500,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정일인 2024.10.25보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인이므로 확약이 없었다면 보증금 인수 여부가 입찰 판단을 좌우합니다.

그러나 2026.08.07 제출된 확약서에는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용이 담겨 있습니다. 이 확약이 적용되는 경우 해당 임차인의 미배당 보증금은 매수인에게 승계되지 않는 것으로 분석합니다. 다만 확약의 실제 적용 여부와 말소 이행은 입찰 전 원본으로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

등기부상 2018년 와이지건설산업주식회사 명의 근저당권과 이에 부속된 질권은 2018.11.07 말소됐습니다. 앞선 가처분 및 신탁등기도 이미 말소됐거나 신탁재산 처분에 따라 정리된 이력이 확인됩니다. 현재 권리분석에서 핵심이 되는 것은 배지환의 주택임차권과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.

경매개시결정 이후 2024.11.07 동화성세무서장의 압류가 등기됐으며, 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 압류등기의 소멸과 체납세액의 배당순위는 별도 문제이므로 실제 배당은 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 해소

실제 임차인은 배지환 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이며, 별도의 실제 임차인이나 추가 보증금으로 중복 계산하지 않습니다.

배지환의 임대차계약일은 2021.02.17(1차), 2023.01.13(2차)입니다. 2023.01.13 보증금 3,500,000원이 증액됐으며, 2024.03.07 주택임차권등기와 배당요구 내역이 확인됩니다.

③ 가격 분석 — 인수 해소와 가격 메리트는 별개

감정가와 현재 최저매각가는 모두 142,000,000원입니다. 5회 유찰로 표기되어 있지만 최저가 역시 감정가의 100%로 제시되어 있습니다. 일반적인 유찰에 따른 최저가 하락을 이 물건에 그대로 적용할 수 없는 상태이므로, 현재 회차와 실제 최저매각가격을 확인해야 합니다.

비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 142,000,000원이 현재 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 확약으로 인수 부담이 해소된다는 사실만으로 가격 경쟁력까지 확보됐다고 볼 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정 · 종전 추정 산식)

아래 표는 당초 계산된 배당 추정치입니다. 2026.08.07 확약서에 따른 임차인의 우선변제권 주장을 반영해 다시 확정한 배당표가 아닙니다. 확약 반영 후 실제 임차인·신청채권자 배당액은 법원의 배당순위와 인정채권액에 따라 달라질 수 있습니다.

종전 추정 산식: 집행비용 2,788,000원, 신청채권자 배당 139,212,000원, 신청채권 미배당 8,144,219원. 배지환의 기존 추정배당 0원은 확약에 따른 우선변제권 주장을 반영하기 전 수치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되는지가 관건

제시된 회차별 최저가와 종전 추정배당을 비교하면 다음과 같습니다. 확약이 적용된다면 낙찰가에 임차보증금을 추가 부담하지 않지만, 확약이 적용되지 않고 보증금 전액이 인수되는 기존 가정에서는 유찰로 낙찰가가 낮아지더라도 실질취득 부담이 크게 남습니다.

* 확약 적용 실질취득은 각 회차의 매각가에 확약에 따른 인수액 0원을 더한 금액입니다. 취득세·명도비·관리비 등 부대비용은 제외했습니다. 유찰 시나리오는 가정이며 실제 후속 매각조건을 의미하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화성시 영천동 영천초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 7층 건물 중 6층 611호입니다. 외벽은 석재 붙임 등으로 마감됐으며 위생·급배수·승강기·난방·지하주차장 설비가 있습니다.
• 도로. 서측 약 20m, 북측 약 12m 포장도로에 각각 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형입니다.
• 규제. 근린상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄2), 성장관리권역 및 택지개발지구에 해당합니다. 공시지가는 4,892,000원/㎡입니다.
• 공부·이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 주변에 주거 및 상업시설이 혼재하지만 실제 거래가격과 거래량이 확인되지 않습니다. 5회 유찰 이력만으로 환금성을 단정할 수 없으며, 최근 동일 건물·유사 면적 거래 및 임대수요 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 2026.08.07 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서의 정확한 문언과 법원 접수·반영 여부를 확인하세요.
• 임차권등기 말소. 보증금 전액 미변제 상황에서도 임차권등기 말소가 이루어지는지, 이행조건과 실제 처리절차를 확인하세요.
• 배당표 재확인. 확약서에 우선변제권만 주장한다는 내용이 있으므로 종전 신청채권자 배당 추정치를 확정 금액으로 사용하지 마세요.
• 실제 최저매각가. 5회 유찰에도 감정가 100%인 142,000,000원이 제시되어 있습니다. 실제 매각공고와 사건 진행 내역을 대조하세요.
• 시세 검증. 최근 동일 건물 및 유사 오피스텔의 실거래와 임대가격을 확인하세요. 인수 부담이 해소됐다는 이유만으로 감정가를 적정 시세로 받아들여서는 안 됩니다.
• 점유·명도. 임차권등기 이후 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 확인하세요. 확약에 따른 권리 포기와 현실적인 점유 인도는 별도로 점검해야 합니다.
• 세금·관리비. 동화성세무서 압류와 관련된 조세채권, 체납 관리비 중 승계 가능 항목을 확인하세요.
• 원본 및 매각결과. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 2026.08.26 매각기일의 실제 진행 및 결과를 대조하세요.

맺으며 — 인수는 확약으로 해소, 가격은 아직 미검증

이 물건의 핵심은 대항력 있는 임차인의 보증금 143,500,000원과 2026.08.07 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서입니다. 확약이 유효하게 적용된다면 당초 가장 큰 위험이었던 임차보증금 인수액은 실질 0원*으로 처리할 수 있습니다.

그러나 5회 유찰로 표기된 현재 최저가가 감정가의 100%이고, 비교 가능한 최근 실거래가격도 확인되지 않았습니다. 따라서 권리 인수 해소와 가격 경쟁력을 구분해야 합니다. 확약 원본과 실제 매각조건을 확인한 뒤 실거래 시세를 대조하는 것이 이 사건의 핵심 검토사항입니다.

* 본문에서의 인수 0원은 제출된 확약서의 효력 및 이행을 전제로 한 분석값입니다. 법원의 최종 매각조건, 배당 및 권리관계 확인에 따라 실제 판단은 달라질 수 있습니다.