수원지방법원 2024타경94973. 화성시 영천동 브리즈힐오피스텔 1동 7층 건물 중 6층 611호입니다. 감정가는 142,000,000원이지만 네 차례 유찰돼 최저매각가는 34,094,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가보다 107,906,000원 낮은 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 기준은 최저가가 아니라 임차보증금 143,500,000원입니다.
임차인 배지환은 2021.02.17. 1차 임대차계약을 체결하고 2021.02.26. 전입·점유를 시작했으며, 보증금 140,000,000원에 대한 확정일자도 2021.02.26. 부여받았습니다. 2023.01.13. 보증금을 3,500,000원 증액했고, 증액분 확정일자는 2023.01.18.입니다. 이후 2024.03.07. 보증금 143,500,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경94973 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄순환대로29길 9, 브리즈힐오피스텔 1동 6층 611호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 7층 중 6층 |
| 소유자 | 박정숙 (2021.02.18. 매매, 거래가액 128,332,500원) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 34,094,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 147,356,219원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 토지 조건 | 근린상업지역 · 화성동탄(2) 지구단위계획구역 · 공시지가 4,892,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 임차권 인수가 핵심
2018.05.29. 와이지건설산업주식회사 명의로 채권최고액 3,750,000,000원의 공동담보 근저당권이 설정됐지만, 해당 근저당은 2018.11.07. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 2018.05.23. 설정된 가처분 역시 2018.06.18. 말소됐고, 대한토지신탁 명의의 신탁등기도 2021.02.26. 박정숙에게 소유권이 이전되면서 말소됐습니다.
현재 입찰자가 집중해야 할 권리는 2024.03.07. 등기된 배지환의 주택임차권입니다. 강제경매개시결정은 2024.10.25., 국세 압류는 2024.11.07.로 임차권등기보다 뒤에 있습니다. 특히 매각물건명세서가 이 임차권의 매수인 대항과 미배당 잔액 인수를 명시하므로, 단순히 오래된 등기 순번만 보고 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 계약·전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배지환 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 1차 계약 2021.02.17. 전입·점유 2021.02.26. 2차 계약 2023.01.13. | 143,500,000원 | 신고 2024.03.07. | 명세서상 대항 가능 | 확정일자 있음 2021.02.26. 2023.01.18. | 미배당 잔액 인수 |
주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이지만, 임차인 명단에는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 없습니다. 따라서 보증금은 배지환의 143,500,000원 한 건으로 보며, 실제 임차인은 1명입니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 내려가지 않는다
대항 가능한 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어납니다. 단순 고정식으로 계산하면 낙찰가 + 인수 잔액은 약 143,500,000원으로 유지됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수 잔액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰 | 34,094,000원 | 약 109,406,000원 | 약 143,500,000원 |
| 5회 유찰 시 | 23,865,800원 | 약 119,634,200원 | 약 143,500,000원 |
| 6회 유찰 시 | 16,706,059원 | 약 126,793,941원 | 약 143,500,000원 |
현재 실질취득 약 143,500,000원은 감정가 142,000,000원의 101.1%입니다. 즉 최저가가 감정가의 24.01%라는 숫자와 달리, 임차보증금 승계까지 합친 총취득 부담은 감정가보다 약 1,500,000원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,094,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,013,692원 |
| 2. 근저당 · 와이지건설산업주식회사 | 3,750,000,000원 | 33,080,308원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 147,356,219원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,897,356,219원 중 예상배당은 33,080,308원이며, 표상 미배당액은 3,864,275,911원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영천초등학교 북동측 인근으로, 주위에 아파트단지·근린생활시설·오피스텔이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 서측 약 20m, 북측 약 12m 포장도로에 각각 접한 중로각지입니다.
- 용도·규제. 근린상업지역·화성동탄(2) 지구단위계획구역·택지개발지구이며, 토지는 오피스텔과 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 중 6층으로, 외벽은 석재 붙임, 내부는 벽지·타일, 창호는 샷시창호 마감입니다.
- 환금성. 주거용으로 사용된 오피스텔이지만 동일 상품의 최신 실거래 비교가 없어, 실제 매수층과 환금가격은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 명세서 인수 문구 원문 확인. 을구 4번 임차권의 매수인 대항 범위와 “배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액 인수” 문구를 직접 대조하세요.
- 임차인 실제 배당액 확인. 보증금 143,500,000원 중 배당으로 회수되는 금액이 얼마인지 확인해야 최종 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 말소 근저당과 배당표 대조. 2018.11.07. 말소된 근저당이 배당 시뮬레이션에는 반영돼 있으므로 등기부·채권계산서·배당요구 내역을 함께 확인하세요.
- 입찰보증금. 현재 최저매각가의 10%는 3,409,400원입니다. 최저가만 준비하고 인수 잔액 자금을 제외해서는 안 됩니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기는 이사 후에도 권리를 보존하기 위한 등기일 수 있으므로 현재 점유자와 내부 상태를 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세 등 매각대금 외 추가 부담 가능성을 확인하세요.
- 오피스텔 시세 조사. 같은 건물·유사 층·동일 구조의 최근 12개월 거래와 현재 매물을 조사해 실질취득 143,500,000원과 비교하세요.
맺으며 — “유찰가가 아니라 보증금이 가격을 정한다”
네 차례 유찰돼 최저가가 34,094,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 대항 가능한 임차권의 보증금이 최저가보다 훨씬 큰 구조입니다. 현재 회차에서는 낙찰가 34,094,000원에 예상 인수 잔액 약 109,406,000원을 합쳐 실질취득이 약 143,500,000원이 됩니다.
한 번 더 유찰돼도 낙찰가가 내려간 만큼 인수 잔액이 늘어날 뿐, 총액은 약 143,500,000원으로 유지됩니다. 이는 감정가 142,000,000원의 101.1%이며, 최근 실거래 근거도 없어 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 여기에 임차권 배당액과 말소 근저당의 배당 반영 여부까지 원본 대조가 필요합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 낮지 않은 물건 — 이 사건의 결론입니다.