부산지방법원 2025타경4973. 해운대구 우동 더샾 해운대아델리스 102동 1202호로, 감정평가상 업무시설인 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 지하 3층·지상 47층 철근콘크리트 건물의 12층에 위치하고, 소유자는 강동희입니다. 감정가는 1,767,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 1,236,900,000원입니다.
등기부만 펼치면 2007년부터 여러 금융기관의 근저당권이 반복해 설정돼 난도가 높아 보입니다. 그러나 권리분석에서 중요한 것은 단순히 가장 오래된 설정일이 아니라, 경매 시점까지 살아 있는 권리인지입니다. 2007년 하나은행 근저당은 2008년에 말소됐고, 우리상호저축은행·중소기업은행· 광안신용협동조합·부산우리신용협동조합·한국외환은행·부산은행의 과거 근저당도 이후 순차적으로 말소됐습니다.
이에 따라 현존하는 담보권 중 가장 빠른 권리는 2022.06.15. 북부산새마을금고 근저당권 1,950,000,000원입니다. 이 권리가 실질적인 말소기준이 되고, 2023년 부산은행 근저당과 2025년 근저당·가처분, 가압류, 경매개시결정 및 압류는 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4973 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 우동 1436-1 더샾 해운대아델리스 12층 102-1202호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 마린시티3로 51 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층, 지상 47층 중 12층 |
| 소유자 | 강동희 (2007.04.18. 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 1,767,000,000원 / 1,236,900,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북부산새마을금고 / 1,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 등기 발급일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 과거 설정이 아니라 ‘현존 권리’를 본다
2007.04.18. 하나은행 근저당 432,000,000원이 가장 먼저 설정됐지만, 2008.07.04. 말소됐습니다. 장종식 근저당은 2008.03.06., 우리상호저축은행과 중소기업은행 근저당은 2010.06.07., 광안신용협동조합 근저당은 2012.06.19., 부산우리신용협동조합 근저당은 2014.09.01. 각각 말소됐습니다.
2014년 한국외환은행 명의의 근저당 3건도 2017.07.18. 말소됐고, 2017년 부산은행 근저당 2건은 2022.06.15. 말소됐습니다. 따라서 현존 권리 중 선순위는 같은 날 설정된 북부산새마을금고 근저당 1,950,000,000원입니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 1,236,900,000원으로 감정가 1,767,000,000원의 70%입니다. 표면적으로는 한 차례 가격이 낮아졌지만, 이 물건과 비교할 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 표현할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 1,236,900,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 865,830,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 606,081,000원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,236,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 14,769,000원 |
| 1. 근저당 · 북부산새마을금고 | 1,950,000,000원 | 1,222,131,000원 |
| 2. 근저당 · 부산은행 | 462,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 광안신용협동조합·북부산신용협동조합 | 140,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 28,800,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드 | 14,165,472원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 비엔케이캐피탈 | 32,114,126원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
말소 이력을 반영한 현존 권리 순서를 기준으로 단순화한 배당표입니다. 집행비용을 제외한 매각대금은 선순위 북부산새마을금고 근저당에도 미치지 못해 후순위 권리와 소유자 잔여는 0원입니다. 국세·지방세의 법정기일과 우선순위, 집행비용 확정액은 원본 확인에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 우동 해원초등학교 남동측 인근이며, 주변은 초고층 주상복합건물이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 근거리에 부산도시철도 2호선 동백역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 지하 3층·지상 47층 철근콘크리트 건물의 12층입니다. 급·배수, 위생설비, 옥내소화전, 화재탐지·경보설비, 승강기, 스프링클러, 공동현관기와 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측·남측·동측으로 왕복 4차선 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 도로에 접합니다. 공시지가는 11,180,000원/㎡입니다.
- 규제. 해일위험지구에 포함되고, 업무시설 중 오피스텔을 제한용도로 하는 개발행위허가제한구역이 추가 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 내부 마감은 이해관계인 부재로 조사되지 않았습니다.
- 환금성. 실거래 비교값이 확인되지 않아 현재 최저가의 시장 경쟁력은 수치로 판단하기 어렵습니다. 오피스텔 용도와 규제 사항을 반영해 실제 매매·임대 수요를 별도 조사해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소된 과거 권리 구분. 2007년 하나은행 근저당을 그대로 말소기준으로 보지 말고, 각 근저당의 말소등기를 대조해 현존 선순위 권리를 확인하세요.
- 임차·점유 확인. 임대관계가 미상입니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대열람, 사업자등록 현황과 현장 점유자를 반드시 대조하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최신 실거래와 현재 매물을 확인해 응찰 상한을 정하세요.
- 오피스텔 비용 구조. 관리비, 부가가치세 적용 여부, 취득세, 대출 조건과 실제 주거·업무 이용 상태를 확인하세요.
- 규제 확인. 해일위험지구와 개발행위허가제한구역 지정이 이용·변경·재매각에 미치는 영향을 관할 기관에 확인하세요.
- 세금 우선순위. 국세와 해운대구 압류가 등기돼 있습니다. 배당요구 및 법정기일에 따라 배당 결과가 달라질 수 있으므로 체납세액과 우선순위를 확인하세요.
- 기일 상태. 데이터상 매각기일은 2026.07.13.입니다. 실제 입찰 전 매각 결과, 기일 변경 또는 재매각 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “권리 정리는 가능하지만, 가격은 검증되지 않았다”
이 물건은 등기 건수가 많아 복잡해 보이지만, 과거 근저당의 말소 이력을 따라가면 구조는 정리됩니다. 2022.06.15. 북부산새마을금고 근저당이 현존 말소기준이고, 이후 권리들은 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 현재 최저가 1,236,900,000원이 감정가의 70%라는 사실은 가격 경쟁력의 충분한 근거가 아닙니다. 최신 실거래 비교값이 없고, 감정평가상 임대관계도 미상이며, 오피스텔 용도와 해일위험지구·개발행위허가제한구역 지정까지 겹칩니다. 결론은 권리는 조건부 합격, 가격은 검증 전 보류입니다. 응찰의 핵심은 할인율이 아니라 실제 시세와 점유관계를 확인하는 데 있습니다.
