수원지방법원 2024타경95426. 경기도 화성시 오산동 동탄역푸르지오시티 B동 20층 2014호 오피스텔입니다. 감정가는 161,000,000원이지만 4회 유찰을 거쳐 최저매각가가 38,656,000원까지 하락했습니다. 등기부에는 과거 하나은행 근저당권의 말소와 국세 압류, 국민은행 가압류, 김서윤의 강제경매개시결정 등이 확인됩니다. 다만 이 물건에서 가장 중요한 권리는 등기부의 근저당권이 아니라 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인의 보증금입니다.

김서윤의 전입일은 2021.05.17이고, 말소기준으로 제시된 국세 압류의 접수일은 2023.06.19입니다. 임차인의 대항력이 인정되는 것으로 기재되어 있지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 배당요구 사실은 있으나, 배당요구만으로 미배당 보증금이 소멸하는 것은 아닙니다. 매수인 인수액을 0원으로 확정할 근거가 없는 상태입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차보증금 인수는 별개

② 임차인 분석 — 보증금 확인 전에는 실질취득금액을 알 수 없다

③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인보다 실질취득액이 중요

감정가는 161,000,000원이고 현재 제시된 최저매각가는 38,656,000원입니다. 4회 유찰을 거치며 최저가가 감정가의 약 24%까지 내려온 상태입니다.

하지만 감정가 대비 할인율은 실제 시장가치와 다릅니다. 동일 건물·유사 면적의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않아, 현재 최저가가 최근 시세보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 38,656,000원 가정)

다음은 제시된 예상배당 계산에 따른 금액입니다. 집행비용과 채권자 배당을 반영한 가상 배당표이며, 실제 세금채권의 우선순위와 임차인의 배당순위가 확정된 배당표는 아닙니다.

예상배당표는 국세·지방세 및 임차인의 최우선변제 등을 반영하지 않은 계산입니다. 김서윤의 신청채권 배당과 임차보증금 배당의 동일성도 확정되지 않았습니다. 따라서 표에 표시된 예상배당액만으로 임차인의 미배당 보증금이나 매수인 인수액을 계산할 수 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 총취득비용 하락을 보장하지 않는다

현재 회차에서는 신청채권자 김서윤의 청구액 140,000,000원 중 예상배당이 15,721,711원으로 계산됩니다. 5회 유찰 시 예상배당은 4,333,653원으로 감소하고, 6회 유찰 시에는 0원으로 제시되어 있습니다.

이 수치만으로 신청채권자의 미회수 채권 전액을 임차보증금 인수액이라고 판단할 수는 없습니다. 신청채권과 임차보증금의 법적 관계가 확정되지 않았기 때문입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화성시 오산동 동탄역 북측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 오피스텔, 근린상가 등이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 동탄역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 6층·지상 23층 건물이며 본건은 20층 2014호입니다. 사용승인일은 2019.10.29입니다.
• 설비. 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기, 지하주차장 및 화재탐지설비가 갖추어져 있습니다.
• 도로. 토지 북측·서측·남측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지 및 규제. 중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역, 성장관리권역 및 택지개발지구에 해당합니다. 토지 공시지가는 6,543,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 점유 및 임대차 현황을 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 동탄역 인근이라는 입지 특성은 확인되지만, 최근 실거래 및 거래량이 확인되지 않아 매각 소요기간이나 적정 처분가격을 판단할 수 없습니다. 오피스텔의 수요와 가격은 아파트와 구분하여 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 임차보증금 확정. 김서윤의 임대차계약서와 매각물건명세서를 확인하여 보증금·차임·임차 목적물 및 계약관계를 확정해야 합니다. 이 확인 없이는 실질취득금액을 계산할 수 없습니다.
• 대항력 및 우선변제권 확인. 전입일 2021.05.17 외에 실제 점유 개시, 확정일자 및 대항력 유지 여부를 확인해야 합니다. 대항력과 우선변제권은 구분해서 판단해야 합니다.
• 임차인과 신청채권자의 관계. 김서윤의 강제경매 신청채권 140,000,000원과 임차보증금이 동일한 채권인지 확인해야 합니다. 동일 채권이면 중복 합산을 방지하고, 별도 채권이면 각각의 법적 지위와 배당관계를 분석해야 합니다.
• 세금채권 확인. 국 및 남양주시 압류와 관련된 체납액, 법정기일 및 배당순위를 확인해야 합니다. 실제 세금 배당에 따라 임차보증금 회수액이 변동될 수 있습니다.
• 최종 인수액 산정. 임차보증금에서 실제 배당받을 금액을 공제하고, 매수인에게 승계되는 보증금이 있는지 확인해야 합니다. 계산상 인수액 0원을 그대로 적용해서는 안 됩니다.
• 실거래 시세 확보. 동일 건물과 유사 면적의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래 및 가격 추세를 확보해야 합니다. 최저가가 아니라 인수보증금을 포함한 실질취득금액을 기준으로 비교해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차인의 실제 점유 상태와 보증금 반환 조건을 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 반환 문제가 해결되지 않으면 명도 일정과 비용에도 영향을 줄 수 있습니다.
• 관리비 및 오피스텔 비용. 관리비 체납, 공용부분 관련 부담, 업무시설 이용에 따른 세금과 비용을 확인하여 총취득비용에 반영해야 합니다.
• 매각기일 및 진행상황. 제시된 매각기일은 2026.08.26으로 이미 경과했습니다. 실제 매각 여부, 변경·취하·유찰 여부와 현재 진행상황을 법원 경매기록에서 확인해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 및 경매신청 관련 문서를 대조한 후 판단해야 합니다.

맺으며 — “최저가 24%”보다 “인수보증금 미상”이 더 중요하다

이 물건은 감정가 161,000,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가가 38,656,000원까지 하락한 오피스텔입니다. 과거 하나은행 근저당권은 이미 말소되었고, 국세 압류를 말소기준으로 한 후순위 등기권리도 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

그러나 등기상 권리 소멸이 곧 인수액 0원을 의미하지는 않습니다. 말소기준권리 이전에 전입한 대항력 임차인 김서윤이 존재하고, 그 보증금이 확인되지 않았습니다. 신청채권자와 임차인의 이름도 같아 채권의 동일성과 실제 배당관계를 추가로 확인해야 합니다.

예상배당에서는 채권 미배당액이 124,278,289원으로 계산되지만, 이를 곧바로 매수인 인수액으로 보아서는 안 됩니다. 반대로 계산상의 매수인 인수 0원도 확정된 결론이 아닙니다. 실제 인수액은 보증금과 배당관계가 확인되어야 산정할 수 있습니다.

현재는 실거래 시세도 확인되지 않아 실질취득금액의 시장가격 대비 수준을 평가할 수 없습니다. 최저가가 더 내려가더라도 대항력 임차인의 미배당 보증금이 함께 증가하면 실제 취득 부담은 크게 줄지 않을 수 있습니다.

결론적으로, 4회 유찰에 따른 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 인정할 수 없는 사건입니다. 임차보증금, 신청채권과의 관계, 세금 배당순위, 최종 인수액 및 최근 실거래 시세가 확인되기 전까지 가격과 권리 위험에 관한 판단을 보류하는 것이 타당합니다.