수원지방법원 2024타경95426. 동탄역 북측 인근의 동탄역푸르지오시티 비동 20층 2014호로, 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 감정가 161,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 55,223,000원, 감정가의 34%까지 내려왔습니다. 표면적인 가격 하락 폭은 크지만, 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체보다 말소기준권리의 정합성과 임차인 김서윤의 지위입니다.
등기상 원관식이 단독 소유자이며, 2019.12.11 거래가액 159,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 하나은행 채권최고액 108,000,000원의 근저당권이 설정되었고, 이를 기준으로 보면 이후의 국세 압류, 국민은행 가압류, 강제경매개시결정과 남양주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 해당 근저당은 2023.05.15 해지를 원인으로 말소된 기록도 있어, 2019.12.11 근저당을 계속 말소기준으로 적용할 수 있는지 반드시 원본 서류와 배당요구 관계를 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경95426 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄대로 551-16, 20층 비동 2014호 (오산동, 동탄역푸르지오시티) |
| 물건종류 / 이용 | 업무시설(오피스텔) · 지하 6층, 지상 23층 건물 내 20층 2014호 |
| 사용승인일 | 2019.10.29 |
| 소유자 | 원관식 · 단독소유 · 거래가액 159,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 55,223,000원 (3회 유찰, 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김서윤 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 말소기록의 충돌을 확인
2019.12.11 근저당을 말소기준으로 그대로 적용할 경우 2023.06.19 국세 압류, 2023.12.28 국민은행 가압류 21,838,481원, 2024.10.29 김서윤의 강제경매개시결정, 2025.07.15 남양주시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 다만 국세와 지방세 압류의 구체적인 세액은 확인되지 않아 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 신청채권자와 동일인
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김서윤 | 미상 | 2021.05.17 | 미상 | 미상 | 2024.12.11 | 없음* | 미상 | 해당 없음 |
* 2019.12.11 하나은행 근저당을 말소기준으로 적용한 판정입니다. 2023.05.15 근저당 말소기록의 효력과 실제 기준권리를 재확인해야 합니다.
김서윤은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 조사되어 있습니다. 전입일 2021.05.17은 제시된 말소기준일 2019.12.11보다 늦어 현재 판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 미상이고, 같은 김서윤이 등기부상 강제경매 신청채권자로도 나타납니다. 임차인과 신청채권자가 동일하므로 가장임차인 여부 또는 소유자와의 관계, 임대차계약의 실재와 청구채권의 발생 원인을 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,223,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,394,014원 | - |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 108,000,000원 | 53,828,986원 | 54,171,014원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 21,838,481원 | 0원 | 21,838,481원 |
| 4. 경매개시결정 · 김서윤 | 140,000,000원 | 0원 | 140,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가 55,223,000원에서는 집행비용 1,394,014원을 제외한 53,828,986원이 하나은행에 배당되고, 국민은행과 신청채권자 김서윤의 예상배당은 0원입니다. 채권총액 269,838,481원 중 채권자 배당액은 53,828,986원, 총 미배당은 216,009,495원이며 소유자 잔여금도 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 55,223,000원 | 53,828,986원 | 216,009,495원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 38,656,100원 | 37,560,290원 | 232,278,191원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 27,059,270원 | 26,172,203원 | 243,666,278원 | 0원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동탄역 북측 인근으로 아파트단지, 오피스텔, 근린상가가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 동탄역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 6층·지상 23층 건물로, 일반 위생·급배수·도시가스·승강기·지하주차장·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지 북측·서측·남측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 토지는 상업용으로 이용 중입니다.
- 토지. 평지의 가로장방형 중로각지이며 토지면적은 4,807.5㎡, 공시지가는 6,543,000원/㎡입니다.
- 환금성. 동탄역 인근이라는 접근성은 있으나 이미 3회 유찰된 오피스텔이므로 실제 임대수요와 공실 가능성, 관리비를 확인해 응찰 수요를 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2019.12.11 하나은행 근저당과 2023.05.15 해지 말소기록의 관계를 최신 등기부와 매각물건명세서로 확인하세요.
- 임차인 계약 원본. 김서윤의 보증금, 확정일자, 점유 부분, 임대차계약 체결 경위와 실제 거주 여부를 확인하세요.
- 동일인 관계 확인. 김서윤이 임차인이면서 신청채권자인 이유와 소유자 원관식과의 관계, 강제경매 청구채권 140,000,000원의 발생 원인을 확인하세요.
- 배당순위 재계산. 하나은행 근저당 말소 여부와 국세·지방세 압류 세액을 반영해 실제 배당순위를 다시 계산하세요.
- 임대수익 조사. 동일 건물의 실제 임대료, 보증금, 공실 기간, 관리비와 체납액을 현장에서 확인하세요.
- 오피스텔 비용. 업무시설 취득에 따른 세금과 부가세 처리, 관리비, 명도비용을 합산해 총취득비용을 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당요구서와 감정평가서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 기준권리 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 161,000,000원에서 55,223,000원까지 내려왔고, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 숫자만 보면 단순한 저가형 경매처럼 보이지만, 실제 권리분석은 그렇지 않습니다. 말소기준으로 적용된 하나은행 근저당에 2023.05.15 해지 말소기록이 있고, 임차인 김서윤은 보증금과 확정일자가 미상인 동시에 강제경매 신청채권자입니다.
따라서 이 사건의 결론은 인수 0원 확정도, 감정가 34%의 저가 매수도 아닙니다. 기준근저당이 실제로 존속하는지, 김서윤의 임대차가 실재하는지, 보증금과 대항력·우선변제 순위가 어떻게 되는지부터 확인해야 합니다. 권리관계가 원본에서 정리되고 동일 건물의 임대수익과 거래가치가 55,223,000원을 충분히 뒷받침할 때에만 입찰가격을 검토할 수 있는 확인 우선형 오피스텔입니다.