🏗️ 공정률 55% ⚠️ 유치권 신고 2건 👤 임차인 0명 💰 인수 0원
부산지방법원 2025타경5001. 수영구 민락동 167-19의 토지와 공사 중단 건축물을 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층부터 9층 규모로, 제1종근린생활시설인 의원과 업무시설인 오피스텔, 다세대주택인 도시형생활주택 용도로 계획됐습니다. 그러나 건축법상 사용승인을 받지 않았고, 2025년 12월 24일 현장실질조사 당시 공정률은 약 55%였습니다.
등기상 확인되는 권리는 소유권보존과 임의경매개시결정뿐입니다. 임차인도 확인되지 않아 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 주식회사 웅진과 주식회사 메가시티건설이 각각 유치권신고서를 제출했습니다. 신청채권자가 2026년 2월 3일과 2026년 4월 24일 각각 유치권배제신청서를 냈으나, 배제신청 제출 사실만으로 유치권의 성립 여부와 점유 상태가 확정되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5001 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락동 167-19 |
| 매각 대상 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 상태 | 철근콘크리트구조 지하 1층~9층 · 골조공사 단계 · 공정률 약 55% · 사용승인 없음 |
| 계획 용도 | 제1종근린생활시설(의원) · 업무시설(오피스텔) · 다세대주택(도시형생활주택) |
| 토지 | 239.7㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 정방형 · 중로 한 면 |
| 소유자 | 주식회사에스에스제이인터내셔날 |
| 감정가 / 최저가 | 3,146,724,000원 / 2,202,707,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형기선저인망수산업협동조합 / 2,967,950,653원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리·공사 흐름 — 등기는 단순하지만 현장은 복잡하다
임차인은 확인되지 않았으며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 건물 등기에는 근저당권이나 압류가 표시되지 않고, 2025년 11월 27일 접수된 임의경매개시결정이 말소기준으로 제시돼 있습니다. 다만 본건은 토지와 건물의 일괄매각이고, 공사대금과 관련될 수 있는 유치권신고가 2건 존재하므로 등기상 권리만 보고 안전형으로 분류하기 어렵습니다.
② 공사 상태와 가격 — 감정가 70%만으로는 판단할 수 없다
건물은 2024년 11월경부터 공사가 중단됐고, 2025년 12월 24일 조사 당시 약 1년 동안 방치된 상태였습니다. 완성된 설비시설은 없으며 공정률에 따라 일부 시설이 설치되는 과정으로 평가됐습니다. 현재 골조공사까지 진행된 상태이므로, 낙찰대금 외에 공사 재개와 사용승인을 위한 자금·기간·절차가 별도로 필요할 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 2,202,707,000원 | 70% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 1,541,894,900원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 1,079,326,430원 | 34% | 0원 |
유찰이 진행돼 최저가가 내려가더라도 공사중단·미사용승인·유치권이라는 물건의 구조적 위험은 그대로 남습니다. 따라서 회차별 최저가보다 완공까지 필요한 총사업비와 유치권 분쟁 가능성을 먼저 산정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,202,707,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.1% 추정) | - | 24,427,070원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,178,279,930원 |
당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 잔여액은 변동될 수 있습니다. 유치권은 위 배당표의 계산상 인수액에 포함돼 있지 않습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 수영구 광안동 소재 한바다중학교 동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·공동주택·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 소형차량 접근이 가능하고 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 면적 239.7㎡의 대지로 상업용 이용상황이며, 평지·정방형·중로 한 면 조건입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역 59m 이하와 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. ㎡당 4,190,000원입니다.
- 건물. 지하 1층~9층 철근콘크리트구조로 골조공사까지 진행됐으며, 완성된 설비시설은 없습니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상이며 확인된 임차인은 없습니다.
- 환금성. 완공·사용승인 전 공사중단 건축물이고 계획 용도가 의원·오피스텔·도시형생활주택으로 복합돼 일반 완성 건물보다 매수자 검토 범위가 넓습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 원본 확인. 주식회사 웅진과 주식회사 메가시티건설의 유치권신고서, 공사계약서, 기성내역, 미지급 공사대금 및 현장 점유상태를 대조해야 합니다.
- 배제신청 진행상태. 2026.02.03. 및 2026.04.24. 제출된 유치권배제신청의 근거와 법원의 판단 여부를 확인해야 합니다.
- 완공비 산정. 골조 이후 잔여공사비, 설비·마감·소방·주차·감리 및 현장 재가동 비용을 별도로 산정해야 합니다.
- 사용승인 가능성. 기존 건축허가 내용과 현재 시공상태, 용도별 기준, 설계변경 필요 여부를 관계기관과 전문가를 통해 확인해야 합니다.
- 토지·건물 전부 대조. 일괄매각 물건이므로 건물 등기뿐 아니라 토지 등기와 매각물건명세서 전체를 함께 확인해야 합니다.
- 신청채권 확인. 청구액 2,967,950,653원의 근거와 배당표에 반영되지 않은 이유를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 70%만으로 저가라고 판단하지 말고, 낙찰대금과 완공·분쟁비용을 합친 총투입액으로 검토해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 임차인은 없지만 유치권신고자의 점유 여부와 공사현장 출입·관리 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 위험 0”
이 물건은 임차인 0명, 계산상 인수액 0원이라는 표면만 보면 단순해 보입니다. 그러나 실제 승부처는 등기 말소가 아니라 공사중단 건축물을 정상적인 수익자산으로 완성할 수 있는지에 있습니다. 공정률 약 55%, 사용승인 없음, 2024년 11월경부터 공사 중단, 유치권신고 2건이라는 조건이 동시에 존재합니다.
현재 최저가는 2,202,707,000원으로 감정가의 70%지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없고 잔여공사비와 유치권 대응비용도 확정되지 않았습니다. 더욱이 신청채권자 청구액 2,967,950,653원이 배당 계산에 반영되지 않은 불일치도 확인됩니다. 결론은 명확합니다. 권리표의 인수액은 0원이지만, 사업·공사·점유 위험은 매우 크며 가격 판단은 보류해야 합니다.