가격은 내려왔지만, 말소기준 산출과 등기 말소기재부터 대조해야 한다 — 센텀그린타워 111호

부산지방법원 2025타경5047. 해운대구 재송동 센텀그린타워아파트 1층 111호, 전용 84.64㎡ 아파트입니다. 1993년 준공된 209세대 단지로, 감정가는 122,000,000원이고 1회 유찰된 최저매각가는 85,400,000원입니다. 현재 소유자 홍길남은 2019년 1월 11일 매매를 원인으로 137,000,000원에 취득했으며, 2019년 한국스탠다드차타드은행 근저당과 2022년 앤알캐피탈대부 근저당이 설정됐습니다. 2022년 근저당은 2023년 주식회사리드코프로 이전됐고, 2025년 3월 21일 한국주택금융공사를 채권자로 한 임의경매가 개시됐습니다.

가격만 보면 감정가의 70%까지 내려와 최근 거래보다 낮습니다. 그러나 이 물건의 우선순위는 할인율 계산이 아닙니다. 권리 산출에서는 1998년 9월 25일 이병완 근저당 45,000,000원을 말소기준으로 잡고 있지만, 등기에는 해당 근저당이 2002년 3월 18일 해지를 원인으로 말소됐다고 적혀 있습니다. 말소된 권리를 배당 대상과 말소기준으로 처리한 산출 결과가 등기 기재와 충돌하므로, 배당순위·신청채권자의 배당 여부·소멸 범위를 입찰 전에 반드시 다시 계산해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 산출과 말소기재가 충돌한다

신고된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가에서는 이해관계인이 부재해 내벽과 창호를 조사하지 못했고, 임대관계도 미상이라고 적었습니다. 따라서 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 없다고 단정할 수는 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이지만, 매각물건명세서·현황조사서·전입세대확인서를 대조해 선순위 점유자의 존재 여부를 확인해야 합니다.

2009년 부산은행 근저당, 2009년 한국씨티은행 근저당, 2010년 진주서부농업협동조합 근저당, 2011년 국민은행 근저당, 2015년 한국스탠다드차타드은행 근저당은 각각 후속 말소등기가 확인됩니다. 현재 소유자 취득과 함께 설정된 2019년 한국스탠다드차타드은행 근저당 98,400,000원, 2022년 설정돼 2023년 주식회사리드코프로 이전된 근저당 42,900,000원 및 2025년 경매개시결정은 등기 원본상 존속 여부와 말소기준을 기준으로 소멸 범위를 확정해야 합니다.

② 시세 비교 — 할인은 있지만 하락장을 먼저 반영해야 한다

센텀그린타워 동일 면적의 전체 12건 평균은 128,208,333원이지만, 여기에는 2024년 162,000,000원 거래를 포함한 과거 고가 거래가 섞여 있습니다. 현재 가격 판단에는 최근 12개월 3건 평균 112,666,666원과 최신 거래 103,000,000원을 우선 적용하는 편이 적절합니다.

현재 확인 기준 실질취득액은 최저가와 같은 85,400,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 112,666,666원의 75.8%, 최신 거래 103,000,000원의 약 82.9%입니다. 최근 평균보다 27,266,666원, 최신 거래보다 17,600,000원 낮아 명목상 가격 여유는 존재합니다.

③ 예상배당표 (매각가 85,400,000원 가정)

총 채권액 611,800,000원 중 집행비용을 제외한 예상 배당은 83,462,800원, 미배당 합계는 528,337,200원입니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 다만 이 배당표는 2002년 말소기재가 있는 1998년 근저당과 이미 말소기재가 존재하는 과거 권리를 배당 대상으로 포함하므로, 실제 배당순위를 나타내는 확정표로 사용해서는 안 됩니다. 당해세와 최우선변제도 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 회차별 자금 구조

각 회차 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 모두 0원으로 유지됩니다. 다만 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액 80,718,547원은 세 회차 모두 배당액 0원으로 계산돼 있습니다. 이는 앞선 과거 권리들이 배당순위를 차지하는 구조인데, 그중 여러 권리에 말소기재가 있으므로 신청채권자 배당 0원이라는 결과 역시 원본 배당순위 재검토 대상입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 재송여자중학교 및 부산지방법원 동부지원 북동측 인근에 위치합니다. 다소 고지대이며, 주변은 아파트단지·소규모 공동주택·단독주택과 남측·동측 임야로 구성돼 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 마을버스정류소가 인근, 시내버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 1층 111호입니다. 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅이며, 위생설비·화재경보기·옥내소화전·도시가스 개별난방설비가 있습니다.
• 내부 확인. 이해관계인 부재로 내벽과 창호를 조사하지 못했습니다. 응찰 전 내부 상태를 재확인해야 합니다.
• 대지·도로. 사다리형 토지로 서하향 경사지에 단지가 조성돼 있으며, 북측 약 8미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역이며 공시지가는 748,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 1993년 2월 24일 준공된 209세대 단지입니다. 최근 동일 면적 거래는 130,000,000원에서 105,000,000원, 103,000,000원으로 낮아져 하락 추세가 확인됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확정. 1998년 이병완 근저당과 2002년 말소등기의 원본 접수번호·말소 효력을 대조하고, 현재 존속하는 최초 권리를 기준으로 소멸 범위를 다시 정리해야 합니다.
• 배당표 재작성. 말소된 부산은행·한국씨티은행·진주서부농업협동조합·국민은행· 한국스탠다드차타드은행의 과거 근저당이 배당 채권에 포함된 이유를 확인하세요.
• 신청채권자 지위. 한국주택금융공사 청구액 80,718,547원이 시뮬레이션상 전혀 배당되지 않는 구조이므로, 채권양도·대위변제·근저당 이전 관계를 매각기록에서 확인해야 합니다.
• 점유·임대관계. 신고 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 전입세대확인서, 현황조사서, 매각물건명세서와 실제 점유자를 함께 확인하세요.
• 1층·내부 상태. 동일 면적 최근 거래가 대부분 5층 이상입니다. 대상은 1층이고 내부 조사도 이루어지지 않았으므로 층별 가격 차이와 수리비를 반영해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -15.5%를 응찰가에 반영하고, 전체 평균 128,208,333원보다 최신 거래 103,000,000원과 최근 평균 112,666,666원을 우선 기준으로 삼으세요.
• 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 최우선변제 가능액은 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구종기 내역과 실거래 원문을 직접 대조하세요.

맺으며 — “할인보다 먼저, 말소기준을 바로잡아야 한다”

현재 최저가 85,400,000원은 최근 12개월 평균 112,666,666원의 75.8%로, 가격만 놓고 보면 분명한 할인 구간입니다. 확인된 매수인 인수액도 0원이라 실질취득액은 최저가와 같습니다. 그러나 이 장점은 실제 권리관계가 배당 시뮬레이션과 일치한다는 전제에서만 유효합니다.

핵심 문제는 자동 산출상 말소기준인 1998년 근저당이 등기에는 2002년 말소된 것으로 적혀 있다는 점입니다. 말소된 과거 근저당들이 배당표에 포함돼 신청채권자의 배당이 0원으로 계산된 구조도 원본 검증이 필요합니다. 여기에 임대관계 미상, 내부 상태 미확인, 1층 조건과 최근 -15.5%의 하락 추세가 겹칩니다. 결론은 가격은 검토 가능하지만 권리는 보류입니다. 말소기준과 실제 점유를 먼저 확정한 뒤에만 85,400,000원의 할인폭을 투자 매력으로 인정할 수 있습니다.