수원지방법원 2024타경96092. 화성시 남양읍 남양리 소재 4층 다세대주택 중 4층 401호입니다. 등기상 현재 소유자는 김민이며, 2021.12.20. 매매를 원인으로 2021.12.30. 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 144,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2023.12.22. 등기된 홍석전의 주택임차권입니다. 보증금은 144,000,000원, 임대차계약일은 2021.11.14., 확정일자는 2021.11.19., 주민등록 및 점유개시는 2021.12.15.로 등기되어 있습니다.
말소기준권리는 2024.04.09. 주택도시보증공사의 가압류 20,000,000원입니다. 따라서 홍석전의 임차권은 말소기준보다 먼저 성립·등기된 권리라 원칙적으로는 매수인에게 승계되는 구조입니다. 그러나 본건에는 중요한 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.06.09. 대항력 포기·우선변제권만 행사·미변제 잔액이 있어도 임차권등기 말소를 내용으로 하는 확약서를 제출했습니다. 이 확약은 홍석전 임차권에 적용되므로 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경96092 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 남양읍 성주골길 58, 비동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 4층 공동주택 중 4층401호 |
| 소유자 | 김민 · 2021.12.20. 매매 · 거래가액 144,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 97,300,000원 (감정가의 70%, 5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 144,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 단지 규모 | 15세대 · 사용승인 2018.11.08. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심, 확약으로 실질 인수 0
2018.11.22. 상록신용협동조합의 채권최고액 324,000,000원 근저당권이 설정됐지만 2019.10.29. 이미 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석의 기준은 2024.04.09. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그보다 앞선 2023.12.22. 홍석전의 주택임차권은 본래 매수인 인수 대상이지만, 2026.06.09. 확약으로 해당 임차권의 대항력을 포기하고 미배당 잔액이 있더라도 등기를 말소하기로 했으므로 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 이후 경매개시결정과 화성시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 홍석전 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 144,000,000원 | 선순위 구조 주민등록·점유 2021.12.15. | 우선변제 주장 확정일자 2021.11.19. · 배당요구 2023.12.22. | 실질 0원 2026.06.09. 대항력 포기·말소 확약 |
③ 가격 구조 — 5회 유찰, 그러나 할인율만 보고 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가 139,000,000원에서 현재 최저매각가는 97,300,000원으로 감정가의 70%입니다. 회차 정보상 5회 유찰 상태이며, 다음 시나리오는 6회 유찰 시 77,840,000원(56%), 7회 유찰 시 62,272,000원(44.8%)입니다.
다만 이 사건에서 가격 판단의 기준을 단순히 “감정가보다 30% 낮다”로 잡으면 안 됩니다. 실질 인수는 확약으로 0원이어서 현재 회차 실질취득액은 97,300,000원이지만, 유찰률 자체는 시세 할인율이 아닙니다. 5회 유찰과 15세대 규모의 다세대라는 거래 특성, 감정평가상 대중교통 여건이 다소 불편하다는 점까지 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,151,400원 |
| 1. 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 144,000,000원 | 75,148,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 97,300,000원 가정 시 총 채권 164,000,000원 중 예상배당은 95,148,600원이고 미배당은 68,851,400원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이며, 홍석전 임차권은 별도의 2026.06.09. 확약에 따라 실질 인수 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 남양읍 남양리의 남양초등학교 북서측 근거리에 위치하며, 주변에는 소규모 공동주택, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 버스정류장까지의 거리 등을 고려할 때 대중교통 여건은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 용도·규모. 다세대주택으로 이용 중이며 해당 단지는 15세대, 사용승인일은 2018.11.08.입니다.
- 도로. 남서측으로 약 4미터 내외 폭의 포장도로 등에 접합니다.
- 토지. 자연녹지지역, 성장관리권역이며 토지는 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 326,600원/㎡, 토지면적은 1,157㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 공동주택으로, 외벽 치장벽돌, 내벽 벽지·일부 타일, PVC샤시 창호, 위생·급배수 및 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.09. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 원문과 제출 주체, 적용 대상이 홍석전 임차권과 정확히 일치하는지 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약상 전액 미변제여도 임차권등기를 말소한다고 돼 있으므로, 매각 후 실제 말소에 필요한 서류와 절차를 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 최저가 97,300,000원은 감정가의 70%지만, 그 비율만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 마세요.
- 5회 유찰 원인 점검. 권리 문제뿐 아니라 물건 상태, 접근성, 수요, 환금성 등 현장 요인이 반복 유찰에 영향을 줬는지 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 임차권등기 존재와 별개로 현재 실제 점유상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 관리비·공과금 확인. 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 확약서 원문을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수형을 확약으로 정리한 사건, 가격 판단은 별개”
이 물건은 등기만 보면 144,000,000원 선순위 임차권 때문에 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수분이 커지고 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있는 전형적인 인수형 구조입니다. 하지만 경매신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.06.09. 대항력을 포기하고, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출하면서 핵심 권리위험은 실질 0원으로 바뀌었습니다.
그렇다고 최저가 97,300,000원을 곧바로 ‘싸다’고 볼 수는 없습니다. 이미 5회 유찰됐고, 15세대 다세대에 감정평가상 대중교통 여건도 다소 불편합니다. 따라서 이 사건의 결론은 권리는 확약으로 정리됐지만, 가격과 환금성은 별도로 보수적으로 검토해야 하는 물건입니다.
