수원지방법원 2024타경96092. 화성시 남양읍 남양리의 4층 다세대주택 중 비동 4층 401호입니다. 김민이 2021.12.20. 매매를 원인으로 거래가액 144,000,000원에 취득했고, 임차권자 홍석전 역시 보증금 144,000,000원으로 임차권등기를 마쳤습니다. 임대차계약일은 2021.11.14., 확정일자는 2021.11.19., 주민등록일과 점유개시일은 모두 2021.12.15.로 기재되어 있습니다.
권리분석의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 등기상 2018.11.22. 설정된 상록신용협동조합 근저당권은 2019.10.29. 해지를 원인으로 말소된 것으로 나타납니다. 따라서 이를 현재의 유효한 말소기준권리로 전제한 배당 계산은 실제 등기 상태와 맞는지 반드시 다시 확인해야 합니다. 둘째, 선순위 가능성이 있는 임차권에 대해서는 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.06.09. 대항력 포기·미변제 시 임차권등기 말소 확약서를 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경96092 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 남양읍 성주골길 58, 비동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 4층 공동주택 중 4층401호 |
| 소유자 | 김민 (2021.12.20. 매매, 거래가액 144,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 139,000,000원 (감정가 100%, 4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 144,000,000원 |
| 기재 매각기일 | 2026.07.14 |
| 준공 / 세대수 | 2018.11.08. / 15세대 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당과 임차권 확약이 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약으로 인수 0원*
| 임차인 / 사용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 홍석전 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 144,000,000원 | 원래 대항력 가능 주민등록·점유 2021.12.15. 확약으로 대항력 포기 | 우선변제 주장 확정일자 2021.11.19. 배당요구 2023.12.22. | HUG 양수·신청 인수 0원* 미변제 시에도 임차권등기 말소 확약 |
실제 임차인은 홍석전 1명입니다. 주택도시보증공사는 홍석전으로부터 채권을 양수한 신청채권자로 기재되어 있으므로 홍석전의 보증금과 주택도시보증공사의 청구액을 별개의 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
＊확약이 없거나 이행되지 않는 경우 검토 기준이 되는 홍석전의 임차보증금은 144,000,000원입니다. 본 리포트의 인수 0원 판단은 2026.06.09. 확약의 유효한 이행을 전제로 합니다.
③ 가격·환금성 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 139,000,000원입니다. 임차권 확약이 이행되면 매각대금 기준 실질취득액도 139,000,000원으로 계산됩니다. 그러나 비교 가능한 최신 실거래가, 최근 12개월 평균 또는 최신 거래가 확인되지 않아 이 금액이 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
특히 현재 기록은 4회 유찰인데도 최저가가 감정가의 100%로 기재되어 있습니다. 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 2.9회, 낙찰률은 0.0%입니다. 15세대의 소규모 다세대이고 대중교통 여건도 다소 불편한 것으로 평가돼, 가격 할인 없이 감정가만 보고 접근하기에는 환금성 부담이 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 139,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,746,000원 |
| 1. 근저당 · 상록신용협동조합 | 324,000,000원 | 136,254,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권 · 주택도시보증공사 | 144,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 계산상 총 채권액은 488,000,000원, 채권자 배당액은 136,254,000원, 미배당액은 351,746,000원입니다. 다만 배당표가 반영한 2018년 근저당은 등기상 2019.10.29. 말소된 것으로 기재되어 있으므로, 실제 배당순위와 배당액은 원본 등기 및 법원 배당자료로 다시 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 화성시 남양읍 남양리 소재 남양초등학교 북서측 근거리에 위치하며, 주변에는 소규모 공동주택·단독주택·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 버스정류장까지의 거리 등을 고려한 대중교통 여건은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 공동주택 중 4층401호이며, 위생·급배수 및 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 약 4미터 내외 폭의 포장도로 등에 접합니다.
- 토지·규제. 토지면적 1,157㎡, 지목 대, 자연녹지지역이며 성장관리권역과 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 326,600원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 15세대 소규모 다세대로, 평균 유찰 2.9회·낙찰률 0.0%가 기록되어 있어 매도 및 재경매 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.09. 확약서의 제출 주체, 대항력 포기 문구, 임차권등기 말소 조건과 실제 말소 협조 절차를 법원 기록에서 확인하세요.
- 근저당 말소 대조. 상록신용협동조합 근저당이 2019.10.29. 실제 말소됐는지 최신 등기사항전부증명서 원본으로 확인하고, 배당표에 포함된 이유를 점검하세요.
- 점유관계 재조사. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 홍석전 외 별도 점유자·임차인이 존재하는지 현황조사서와 현장 방문으로 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래가가 확인되지 않으므로 인근 다세대의 동일 면적·준공연도·층수 거래 및 현재 매물을 별도로 비교해야 합니다.
- 환금성 점검. 15세대 소규모, 평균 유찰 2.9회, 낙찰률 0.0%, 다소 불편한 대중교통 여건을 반영해 보수적인 재매각 시나리오를 세우세요.
- 토지이용 제한 확인. 자연녹지지역·성장관리권역·가축사육제한구역이 이용 및 담보평가에 미치는 영향을 확인하세요.
맺으며 — “인수 해소”와 “좋은 가격”은 별개다
이 사건의 가장 큰 권리 위험은 보증금 144,000,000원의 임차권이지만, 2026.06.09. 확약서가 유효하게 이행된다면 대항력 포기와 임차권등기 말소로 매수인 인수는 실질 0원*이 됩니다. 이 점만 보면 주된 인수 위험은 해소됐습니다.
그러나 권리가 정리된다고 해서 최저가 139,000,000원이 저렴해지는 것은 아닙니다. 최근 실거래 비교가 없고, 4회 유찰·15세대 소규모 다세대·평균 유찰 2.9회·낙찰률 0.0%· 대중교통 불편이 함께 확인됩니다. 더구나 2019년에 말소된 근저당이 예상배당에 포함된 점은 배당순위 검토의 신뢰도를 떨어뜨립니다. 결론은 확약 이행 시 인수는 해소, 가격은 검증 불가, 배당순위는 원본 재확인입니다.