부산지방법원 2025타경5058. 부산 남구 대연동 ‘장백장미타워아파트’ 102동 5층 506호, 전용 59.94㎡ 아파트입니다. 감정가 152,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가는 106,400,000원으로 내려왔습니다. 표면상으로는 30% 할인된 가격이지만, 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 보증금 157,000,000원의 주택임차권입니다. 매각물건명세서는 을구 3번 주택임차권이 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
현재 회차 배당가정에서 주택도시보증공사에 돌아가는 금액은 85,910,400원입니다. 이를 임차보증금 157,000,000원과 비교하면 71,089,600원이 남습니다. 이 잔액을 보수적으로 인수액으로 반영하면 매수인의 실질취득비용은 177,489,600원입니다. 낙찰가가 내려가더라도 배당 부족액이 늘어날 수 있어, 단순히 최저가 하락만으로 투자 메리트가 커진다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5058 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 255-1 장백장미타워아파트 제102동 제5층 제506호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.94㎡ · 지하 1층·지상 25층 중 5층 |
| 단지 | 장백장미타워1 · 287세대 · 사용승인 1996.02.12 |
| 소유자 | 허채윤 (전 성명 허혜윤 · 2021.06.09 매매, 거래가 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 106,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 157,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 실제 이용상태 | 공부상 아파트 · 이해관계인 부재로 내부 및 실제 이용상태 재확인 필요 |
① 권리 흐름 — 임차권 미배당 잔액이 핵심
등기에는 1996.04.02 한국주택은행 근저당권과 2021.06.11 해당 근저당권의 말소등기가 함께 기재돼 있습니다. 한편 제시된 말소기준 및 배당가정에서는 이 근저당권에 18,200,000원을 우선 배당하는 구조입니다. 이 말소기재와 배당순위의 관계는 실질취득비용에 직접 영향을 주므로, 입찰 전 등기 원문·매각물건명세서·배당요구 및 채권계산서의 일치 여부를 반드시 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노가람 주거 · 임차권등기 | 건물의 전부 | 157,000,000원 | 有 · 명세서 전입·점유 2021.07.29 | 확정일자·배당요구 확정일자 2021.07.06 · 배당요구 2023.11.01 | 미배당 잔액 인수 |
노가람의 임대차계약일과 확정일자는 2021.07.06, 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.07.29입니다. 2023.11.01 임차권등기명령에 따라 보증금 157,000,000원, 건물 전부를 범위로 하는 주택임차권이 등기됐고 배당요구도 접수됐습니다. 별도의 보증기관 명의 임차인이나 중복 신고 임차인은 없어 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단
장백장미타워1 동일 면적 59.94㎡의 전체 12건 평균은 138,333,333원이지만, 2022~2023년의 160,000,000원~185,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 최근 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 124,200,000원과 최신 거래 125,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.94㎡ | 13 | 125,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 13 | 125,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 13 | 125,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 20 | 125,000,000원 |
| 2026.01 | 59.94㎡ | 22 | 121,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.94㎡ | 5건 | 124,200,000원 |
| 전체 평균 | 59.94㎡ | 12건 | 138,333,333원 |
최저가 106,400,000원만 보면 최근 12개월 평균의 85.7%이고 최신 거래의 85.1%입니다. 그러나 인수 예상액을 더한 실질취득 177,489,600원은 최근 12개월 평균의 142.9%, 최신 거래 125,000,000원의 142.0%입니다. 최근 거래군보다 약 52,489,600원~53,289,600원 높은 비용이므로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 106,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,289,600원 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행 | 18,200,000원 | 18,200,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 157,000,000원 | 85,910,400원 |
| 채권 미배당 | 175,200,000원 | 71,089,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용·근저당·신청채권자 배당을 반영한 현재 회차 가정입니다. 매각물건명세서의 인수문구에 따라 신청채권자 미배당액 71,089,600원을 보수적 인수위험으로 반영했습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 구조 — 유찰돼도 총비용은 쉽게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 전체 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 106,400,000원 | 85,910,400원 | 71,089,600원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 74,480,000원 | 54,539,360원 | 102,460,640원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 52,136,000원 | 32,597,552원 | 124,402,448원 |
유찰이 이어지면 낙찰가 자체는 74,480,000원, 52,136,000원으로 낮아지지만 신청채권자의 미배당액은 커집니다. 대항력 있는 임차권의 미배당 잔액이 인수되는 구조에서는 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 이동할 수 있으므로, 일반적인 무인수 물건처럼 “더 유찰되면 더 싸진다”는 접근이 통하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 대남초등학교 서측 인근으로, 주변은 아파트와 근린생활시설 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지하 1층·지상 25층 건물의 5층입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 자연녹지지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당하고, 제2종전용주거지역 도시관리계획이 입안 중입니다. 공시지가는 1,048,000원/㎡입니다.
- 현장 상태. 소유자와 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 확인이 곤란해 외부 관찰과 유사물건을 기초로 평가됐습니다. 내부구조와 관리상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 최근 59.94㎡ 거래는 121,000,000원~125,000,000원에 형성돼 있으나, 최근 가격 추세가 과거 거래군보다 16.3% 하락해 보수적인 매도가격 산정이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 명세서 인수문구 확인. 을구 3번 주택임차권의 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 문구가 최종 매각물건명세서에도 동일한지 확인해야 합니다.
- 근저당 말소기재 대조. 1996년 한국주택은행 근저당과 2021년 말소등기의 관계, 배당표상 18,200,000원 우선배당 근거를 등기 원문과 채권계산서로 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 응찰. 최저가 106,400,000원이 아니라 인수위험을 합친 177,489,600원을 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 임차권 처리와 명도. 임차권자 노가람의 실제 점유 여부, 보증금 반환 범위, 배당 후 임차권 말소 및 인도 조건을 서면으로 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 과정에서 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 누수·수리비·설비 상태와 실제 이용상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 장기 체납 관리비 중 공용부분 부담 가능성과 체납 공과금을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·채권계산서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.06억 낙찰”이 아니라 “1.77억 취득”으로 봐야 한다
이 사건은 유찰로 최저가가 106,400,000원까지 내려왔다는 사실보다, 임차보증금 157,000,000원의 미배당 잔액을 매수인이 인수할 수 있다는 점이 훨씬 중요합니다. 제시된 현재 회차 배당가정대로라면 예상 인수액은 71,089,600원, 실질취득비용은 177,489,600원입니다.
이는 최근 12개월 평균 124,200,000원의 142.9%이며 최신 거래 125,000,000원보다도 52,489,600원 높습니다. 최근 거래 추세가 -16.3%인 상황까지 감안하면 가격 부담은 더욱 큽니다. 게다가 1996년 근저당의 말소기재와 배당표 반영 관계도 최종 확인이 필요합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 시세 이상이고, 권리 확인사항도 중대합니다. 현재 자료 기준 결론은 입찰 보류입니다.
