부산지방법원 2025타경5063. 부산 남구 용호동 엘지메트로시티 128동 8층 804호, 전용 144.48㎡의 공동주택입니다. 2001.06.16 사용승인된 지상 25층·지하 1층 건물의 8층 물건으로, 현재 소유자는 김윤지입니다. 김윤지는 2018.02.05 매매를 원인으로 522,000,000원에 취득했고, 2025.03.13 오에스비저축은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
가격만 보면 현재 회차는 분명한 할인 구간입니다. 최저가 513,800,000원은 전체 실거래 평균 695,416,666원의 73.9%, 최근 12개월 평균 687,857,142원의 74.7%입니다. 2026.06 최신 거래 645,000,000원과 비교해도 131,200,000원 낮습니다. 다만 최근 거래군이 이전 거래군보다 2.6% 낮아진 하락 추세이므로, 과거 최고 거래 760,000,000원이나 전체 평균만을 기준으로 가격 여유를 과대평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5063 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용호동 176-30 엘지메트로시티 128동 8층 804호 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(아파트) · 전용 144.48㎡ · 지상 25층 중 8층 |
| 사용승인 / 단지 | 2001.06.16 · 엘지메트로시티1 · 2,637세대 |
| 소유자 | 김윤지 (2018.02.05 매매 · 거래가액 522,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 734,000,000원 / 513,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오에스비저축은행 / 280,108,990원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 공시지가 | 2,245,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 인수표시는 0원, 기준권리는 원본 대조
현재 남아 있는 흐름상 김윤지의 소유권 취득일인 2018.02.27과 같은 날 삼성화재해상보험의 근저당 300,000,000원이 설정됐고, 이후 삼성화재해상보험 54,200,000원, 한국스탠다드차타드은행 110,000,000원, 오에스비저축은행 342,000,000원의 근저당이 이어집니다. 2022.05.12 설정된 오에스비저축은행 근저당 450,000,000원은 2022.08.17 해지 말소 기록이 있습니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 거래 흐름은 하락
엘지메트로시티1 동일 면적 144.48㎡의 최근 실거래 12건입니다. 전체 평균은 695,416,666원이지만 가격 판단은 최근 12개월 7건 평균 687,857,142원과 최신 거래 645,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 144.48㎡ | 5 | 645,000,000원 |
| 2026.04 | 144.48㎡ | 12 | 700,000,000원 |
| 2026.03 | 144.48㎡ | 20 | 760,000,000원 |
| 2026.01 | 144.48㎡ | 13 | 700,000,000원 |
| 2025.11 | 144.48㎡ | 7 | 700,000,000원 |
| 2025.11 | 144.48㎡ | 4 | 700,000,000원 |
| 2025.09 | 144.48㎡ | 2 | 610,000,000원 |
| 2025.05 | 144.48㎡ | 5 | 695,000,000원 |
| 2025.01 | 144.48㎡ | 8 | 677,000,000원 |
| 2025.01 | 144.48㎡ | 1 | 700,000,000원 |
| 2024.12 | 144.48㎡ | 17 | 750,000,000원 |
| 2024.11 | 144.48㎡ | 3 | 708,000,000원 |
| 전체 평균 | 144.48㎡ | 12건 | 695,416,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 144.48㎡ | 7건 | 687,857,142원 |
현재 최저가 513,800,000원은 최근 실거래 최저 610,000,000원보다도 96,200,000원 낮고, 최신 거래 645,000,000원보다 131,200,000원 낮습니다. 따라서 확인된 인수액이 실제로 0원이라면 실질취득가는 최저가와 같은 513,800,000원이며, 최근 거래 범위와 비교한 가격 여유는 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 513,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,538,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사한국외환은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 삼성화재해상보험주식회사 | 300,000,000원 | 146,262,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 삼성화재해상보험주식회사 | 54,200,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 110,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사오에스비저축은행 | 450,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 주식회사오에스비저축은행 | 342,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 1,616,200,000원 중 예상 배당액은 집행비용을 제외하고 506,262,000원이며, 미배당액은 1,109,938,000원입니다. 신청채권자 오에스비저축은행의 청구액은 280,108,990원이지만 현재 회차 가정에서는 신청채권자 예상배당이 0원으로 표시됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 말소된 근저당 기록의 실제 배당 순위 반영 여부에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 부족액
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 513,800,000원 | 506,262,000원 | 1,109,938,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 359,660,000원 | 353,824,760원 | 1,262,375,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 251,761,999원 | 247,437,331원 | 1,368,762,669원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 현재 가정에서는 각 회차의 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 다만 채권 미배당과 매수인 인수는 별개의 개념입니다. 근저당권 채권자가 배당받지 못한 금액이 있더라도 해당 권리가 매각으로 소멸한다면 그 부족액을 매수인이 대신 갚는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 분포초등학교 북서측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·대형 아파트단지·근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지상 25층·지하 1층 건물이며 개별난방, 위생·급배수, 소화, 화재탐지·경보, 승강기와 주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 약 20미터, 북서측 약 21미터, 남서측 약 27미터, 남동측 약 30미터 도로와 접하며 단지 내 도로망이 형성돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 일반도로와 접합니다. 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역이 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 2,637세대 단지이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 144.48㎡ 면적과 최근 -2.6% 가격 추세는 응찰가 산정에 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재산정. 2006.03.02 하나은행 근저당의 2009.01.16 말소 기록과 2010.11.23 한국외환은행 근저당의 2018.02.22 말소 기록을 원본 등기부에서 확인하세요.
- 배당표 대조. 말소 기록이 있는 하나은행·한국외환은행 근저당이 예상배당에 포함된 이유와 실제 채권신고 여부를 확인하세요.
- 임차·점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대확인과 실제 점유자를 대조하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 695,416,666원보다 최근 12개월 평균 687,857,142원과 최신 거래 645,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 2.6% 낮으므로 현재 할인율만 보고 입찰 상한을 높이지 마세요.
- 실질취득가 확인. 현재 인수 가정은 0원이지만 점유·임차 조사 결과에 따라 실질취득비용이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 합격권, 권리 확인이 선행조건
현재 최저가 513,800,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 74.7%이며, 최신 거래 645,000,000원보다 131,200,000원 낮습니다. 인수액이 실제로 0원이라면 가격 측면의 여유는 분명합니다. 동시에 최근 거래 흐름은 -2.6%로 하락했고, 임대관계는 미상입니다.
특히 2006년 하나은행 근저당과 2010년 한국외환은행 근저당은 말소 기록이 있는데도 현재 배당 가정에 포함돼 있어, 실제 유효 권리와 배당 순위를 다시 확인해야 합니다. 결론은 “가격은 검토할 만하지만 권리 확정 전에는 안전형으로 단정할 수 없다”입니다. 유효 말소기준권리와 점유관계가 확인돼야 현재의 인수 0원과 가격 메리트가 최종적으로 성립합니다.