부산지방법원 2025타경5075. 부산 해운대구 반여동 982-51 토지와 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 다세대 + 토지로 표시돼 있지만, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 현재 건물은 리모델링 공사가 중단된 공실이며, 대부분의 주택 설비가 철거된 상태입니다.
현재 최저매각가는 감정가 390,741,280원의 70%인 273,519,000원입니다. 다만 이 할인은 감정가 대비 회차 할인일 뿐, 정상적인 주택 상태의 시세 대비 할인이라고 볼 수는 없습니다. 주택용도로 다시 사용하려면 추가 공사가 필요하므로, 응찰가는 건물 현황과 공사 범위를 직접 확인한 뒤 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5075 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 반여동 982-51 · 반여로167번가길 35-4 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 + 토지 · 감정상 단독주택 · 벽돌조 슬래브지붕 2층 |
| 현황 | 리모델링 공사 중단 · 공실 · 주택 설비 대부분 철거 |
| 토지 | 대 91.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 완경사 · 세로장방 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 주식회사피에이디빌 (2022.12.09. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 390,741,280원 / 273,519,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 탁동주 / 65,286,575원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 매각조건 | 토지·건물 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 등기 대조가 필요하다
권리표에서는 2001.04.03. 설정된 한국주택은행 근저당권 15,600,000원을 말소기준으로 제시하고, 이후의 강제경매개시결정과 국세·해운대구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류합니다. 예상배당에서도 이 근저당권에 15,600,000원이 배당되는 구조입니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 현황은 공실로 조사됐지만, 입찰 전 전입세대·점유관계와 현장 출입 상태를 다시 확인하는 것이 안전합니다. 현재 배당 가정상 매수인에게 승계되는 보증금이나 권리 금액은 0원입니다.
② 가격과 건물 상태 — ‘감정가 70%’보다 공사비가 중요하다
현재 최저가는 273,519,000원으로 감정가 390,741,280원의 70%입니다. 그러나 감정평가서에 따르면 건물 1·2층의 리모델링 공사가 진행되다 장기간 중단됐으며, 대부분의 주택 설비가 철거돼 있습니다. 별도의 추가 공사 없이는 본래 용도인 주택으로 사용하기 곤란한 상태입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 273,519,000원 | 0원 | 188,003,159원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 191,463,300원 | 0원 | 107,096,239원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 134,024,309원 | 0원 | 50,461,394원 |
각 회차의 배당 가정에서는 채권 미배당액과 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 다만 실제 공사비와 세금·점유관계는 이 회차별 금액에 포함되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 273,519,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,629,266원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국주택은행 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 탁동주 | 65,286,575원 | 65,286,575원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 188,003,159원 |
현재 최저가 가정에서는 제시된 채권액이 전액 배당되고 소유자에게도 188,003,159원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 및 근저당 말소 기록 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인지중학교 북측 인근으로, 소규모 공동주택·근린생활시설·단독주택 등이 형성된 일반주택지대입니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 91.0㎡이며 완경사·세로장방 형상입니다. 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,148,000원/㎡입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물이며 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 타일 붙임 마감입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 정상 주택이 아니라 리모델링 공사 중단 상태이므로, 일반 주택 매수자보다 공사 수행이 가능한 수요자 중심으로 검토될 가능성이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 내부 공사 범위. 1·2층의 철거 상태, 구조체 손상 여부, 전기·수도·배관·난방 설비 복구 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 실질취득비용. 현재 실질취득액은 273,519,000원이지만, 실제 투자금은 추가 공사비까지 합산해 판단해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2001년 근저당이 말소기준으로 제시된 반면 2003년 해지 말소 기록도 있으므로, 존속 여부와 실제 배당 순위를 확인해야 합니다.
- 점유관계. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대·점유자·출입 가능 여부를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 함께 매각되므로 등기상 목적물, 경계, 현황과 공부의 일치 여부를 원본에서 대조해야 합니다.
- 사용 가능성. 주택용도 재사용에 필요한 인허가·공사 절차와 공사 완료 전 보유비용을 검토해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원보다 공사 중단이 더 크다”
배당 가정만 보면 이 물건은 매수인 인수액이 0원이고, 현재 회차부터 3회 유찰 가정까지 채권 미배당도 발생하지 않습니다. 그러나 권리의 단순함이 곧 투자 안전성을 뜻하지는 않습니다. 건물은 리모델링 공사가 장기간 중단됐고 주택 설비 대부분이 철거돼, 추가 공사 없이는 주택용도로 사용하기 곤란합니다.
또한 2001년 근저당이 말소기준 및 배당 대상으로 제시된 것과 달리 2003년 해지 말소 기록도 존재하므로, 실제 권리관계는 원본 서류 대조가 필요합니다. 감정가의 70%라는 표면적 할인보다 공사 완료까지 들어갈 총비용과 등기 정합성이 먼저입니다. 이 사건의 결론은 인수 부담은 낮지만, 물건 상태와 서류 확인 난도는 낮지 않다입니다.