부산지방법원 2025타경5077. 해운대구 중동 웰비치오피스텔 9층 911호에 관한 지분매각 사건입니다. 현재 등기상 소유자는 하경자와 하창우로, 하경자가 10분의 7, 하창우가 10분의 3을 보유합니다. 이번 경매는 하창우 지분에 설정된 가압류와 강제경매개시결정에 따라 진행되므로, 낙찰자는 호실 전체의 단독 소유자가 아니라 기존 공유자 하경자와 함께 소유하는 지분권자가 됩니다.
감정평가상 이 호실은 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이지만, 실제 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 배당 계산에서는 매수인 인수액을 0원으로 산정했으나, 임대관계는 미상이고 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 점유자와 임대차 관계는 현장 및 집행기록에서 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5077 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1768-4 웰비치오피스텔 9층 911호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 좌동순환로 503 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 15층 건물 중 9층 |
| 매각 대상 | 하창우 소유 지분 10분의 3 |
| 공유자 | 하경자 지분 10분의 7 · 하창우 지분 10분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 48,600,000원 / 34,020,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 오케이에프앤아이대부주식회사 / 14,725,498원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당과 지분 가압류를 구분해야 한다
2007.05.10 주식회사부산은행 명의의 채권최고액 120,000,000원 근저당권이 설정됐지만, 등기사항에는 2012.11.30 해지를 원인으로 한 근저당권 말소가 명시되어 있습니다. 현재 유효 근저당권 수 역시 0건으로 정리되어 있습니다.
2024.04.12 하창우 지분에 대한 국의 압류는 2024.05.21 해제로 말소됐습니다. 현재 경매를 직접 이끈 권리는 2024.03.22 오케이에프앤아이대부주식회사의 청구금액 17,225,564원 가압류와 2025.03.28 강제경매개시결정입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산되어 있으나, 선순위 권리 판단은 말소된 부산은행 근저당의 처리 상태를 확인한 뒤 확정해야 합니다.
② 지분매각 — 싸게 사도 호실 전체를 사용할 수 없다
이 사건의 핵심은 권리 인수액보다 매각 범위입니다. 낙찰자가 취득하는 대상은 하창우의 10분의 3 지분이며, 하경자의 10분의 7 지분은 경매 대상이 아닙니다. 따라서 낙찰만으로 911호 전체를 단독 점유하거나 처분할 권리가 생기는 것은 아닙니다. 사용·임대·매각 과정에서 과반 지분을 보유한 기존 공유자와의 협의가 필요할 수 있고, 협의가 되지 않으면 공유관계 해소 절차까지 검토해야 합니다.
③ 임차·점유 확인 — 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 이에 따라 배당 시뮬레이션도 임차보증금 인수액을 0원으로 계산합니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 임차인 부재나 소유자 점유를 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,012,360원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행* | 120,000,000원 | 33,007,640원 |
| 3. 가압류 · 오케이에프앤아이대부주식회사 | 17,225,564원 | 0원 |
| 4. 경매신청채권 · 오케이에프앤아이대부주식회사 | 14,725,498원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액은 151,951,062원, 채권자 배당액은 33,007,640원, 미배당액은 118,943,422원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 부산은행 근저당은 2012.11.30 말소기재가 있으므로 실제 배당에서는 최신 등기와 채권신고 상태에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 34,020,000원 | 33,007,640원 | 118,943,422원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 23,814,000원 | 22,985,348원 | 128,965,714원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 16,669,799원 | 15,969,743원 | 135,981,319원 | 0원 |
모든 시나리오에서 신청채권자 오케이에프앤아이대부주식회사의 청구액 14,725,498원은 배당되지 않는 것으로 계산되어 있습니다. 낙찰가가 내려가도 매수인 인수액은 증가하지 않지만, 지분 취득이라는 구조와 공유자 우선매수권은 그대로 유지됩니다. 가격이 낮아졌다는 이유만으로 공유지분의 사용·처분 난도가 낮아지는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설인 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층 건물 내 9층 911호입니다.
- 입지. 부산광역시 해운대구 중동 소재 해운대초등학교 동측 인근이며, 주위는 업무시설·근린생활시설·아파트 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 2호선 중동역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 도로. 토지는 인접지와 등고평탄한 정방형이며 동측과 남측으로 광대로 및 중로 등에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·소방·승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·온천지구·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 8,995,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 중동역 인근 입지는 양호하지만, 매각대상이 3/10 공유지분이므로 일반적인 오피스텔 한 호실보다 매수층과 처분경로가 제한됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 호실 전체가 아닌 하창우 지분 10분의 3만 매각되는 사건인지 매각물건명세서와 등기사항에서 다시 확인하세요.
- 공유자 우선매수. 하경자의 우선매수신고 여부와 1회 행사 제한의 적용 상태를 매각기일 기록에서 확인하세요.
- 말소 근저당 대조. 2007.05.10 부산은행 근저당과 2012.11.30 말소등기의 효력, 배당요구 여부를 최신 등기사항과 배당요구종기 서류로 확인하세요.
- 점유관계 조사. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계, 전입세대·사업자등록 여부를 확인하세요.
- 공유관계 비용. 낙찰 후 다른 공유자와의 사용·임대·매각 협의 가능성 및 공유관계 해소에 드는 기간과 비용을 반영하세요.
- 가격 비교. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 건물 지분거래와 전체 호실 거래를 별도로 조사하세요.
- 관리비 확인. 공용부분 관리비 체납과 지분별 부담관계를 관리사무소에서 확인하세요.
- 매각 진행 확인. 2026.07.13 매각기일의 진행·변경·낙찰 여부를 법원 사건기록에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 온전한 오피스텔 취득”
이 사건은 배당 계산상 매수인 인수액이 0원이라는 점만 보면 단순해 보입니다. 그러나 실제 승부처는 권리금액이 아니라 3/10 공유지분이라는 매각 구조입니다. 낙찰자는 34,020,000원을 지급해 911호 전체가 아닌 하창우 지분만 취득하며, 하경자와의 공유관계와 우선매수권 변수가 그대로 남습니다.
더구나 감정평가상 임대관계가 미상이고 실거래 비교자료도 없으므로, 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 볼 근거는 없습니다. 2007년 부산은행 근저당이 2012년 말소됐음에도 배당표에는 선순위 배당 대상으로 포함된 정합성 문제도 원본 확인이 필요합니다. 결론은 인수금액은 낮지만 취득·사용·환금성 난도는 높은 지분경매입니다. 공유자와의 협의 가능성과 지분의 실제 처분가치를 확인하지 못했다면 가격 할인만 보고 접근하기 어렵습니다.
