인수 0원·실질취득 2.24억, 최근 시세의 73.1% — 부산 일신프리빌리지 2106호

부산지방법원 2025타경5078. 부산 남구 용호동 일신프리빌리지 2동 21층 2106호, 전용 84.99㎡ 아파트입니다. 감정가는 320,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 224,000,000원입니다. 단지는 518세대이며 1996.02.26 준공, 대상 호수는 25층 건물 중 21층입니다.

등기에는 오래된 담보권 설정과 말소 기록이 다수 남아 있지만, 2002년과 2003년 하나은행 근저당은 2008.01.31 말소됐고, 이후 국민은행·한국스탠다드차타드은행·수정새마을금고· 오케이저축은행 담보권도 각각 후속 말소등기가 확인됩니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 과거에 말소된 하나은행 근저당이 아니라, 현재 유효한 최초 담보권인 2021.02.10 고려저축은행 근저당입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 말소권리와 현재 유효권리를 구분해야 한다

2002년 하나은행 근저당과 2003년 추가 근저당은 2008.01.31 해지로 말소됐습니다. 김태기 소유권 취득과 함께 설정된 국민은행 근저당들 역시 2013.01.03 말소됐고, 2012년 한국스탠다드차타드은행 근저당은 2013.10.28, 수정새마을금고 근저당은 2016.02.26, 2016년 한국스탠다드차타드은행 근저당은 2019.05.10, 오케이저축은행 근저당들은 2021.02.10 각각 말소됐습니다.

현재 유효한 최초 담보권은 2021.02.10 고려저축은행 근저당 348,400,000원이며, 이 권리가 실질적인 말소기준입니다. 이후 같은 은행의 41,600,000원 근저당, 경매개시결정, 삼성카드 가압류, 부산광역시 남구 압류는 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 매수인이 별도로 승계할 등기상 권리는 확인되지 않습니다.

② 시세 비교 — 최근 시세보다 낮고 가격 추세도 상승

일신프리빌리지 동일 면적대 전용 84.93~84.99㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 301,083,333원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 10건 평균은 306,300,000원, 최신 거래는 2026.07 305,000,000원이며 최근 가격 추세는 이전 거래 대비 +11.4%입니다.

현재 최저가이자 실질취득액인 224,000,000원은 최근 12개월 평균의 73.1%이며, 전체 실거래 평균 대비로도 74.4%입니다. 실거래 최저 270,000,000원보다도 낮습니다. 최근 가격 추세가 +11.4%로 상승한 가운데 현재 최저가는 최근 시세보다 충분히 낮아, 가격 측면의 할인 여지가 확인되는 구간입니다.

③ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)

현재 유효한 최초 담보권을 기준으로 보면 매각대금에서 집행비용을 제외한 220,064,000원이 고려저축은행 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 권리와 소유자 잔여금은 발생하지 않는 구조입니다. 실제 배당은 확정 채권액·조세채권·집행비용에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 용문중학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 중대형 아파트단지와 각종 상가 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 사정은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 25층 건물 중 21층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 새시창호입니다.
• 설비. 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·공동현관문·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 사다리형과 유사한 공동주택 부지이며 평지, 도로접면은 광대소각입니다. 용도지역은 제3종일반주거지역입니다.
• 단지·거래. 일신프리빌리지는 518세대, 1996.02.26 준공 단지입니다. 동일 면적 실거래 12건이 확인되며 최근 가격 추세는 +11.4%입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 말소기준 재확인. 2002년 하나은행 근저당은 2008.01.31 이미 말소됐습니다. 현재 유효한 최초 담보권인 2021.02.10 고려저축은행 근저당을 기준으로 분석해야 합니다.
• 동 표시 대조. 공부상 표시는 2동이지만 현지 호칭은 102동입니다. 현장·건축물대장·등기부·매각목록의 동일성을 확인해야 합니다.
• 시세 상한 설정. 최근 12개월 평균 306,300,000원과 최신 거래 305,000,000원을 기준으로 내부 수리비·취득비용·명도비용을 반영한 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 배당·조세 확인. 부산광역시 남구 압류가 있으므로 조세채권의 종류와 법정기일, 당해세 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
• 관리비 확인. 공동주택 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 승계 가능 금액을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 결과를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리와 가격은 양호, 현장 확인이 마지막 관문

이 물건은 오래된 근저당 설정 기록이 많아 복잡해 보이지만, 과거 담보권 대부분은 이미 말소됐습니다. 현재 유효한 최초 담보권은 2021.02.10 고려저축은행 근저당이고, 그 이후 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인과 매수인 인수액도 없어 실질취득액은 최저가와 같은 224,000,000원입니다.

가격도 최근 12개월 평균 306,300,000원의 73.1%로 낮습니다. 동일 면적 최신 거래가 305,000,000원이고 최근 가격 추세가 +11.4%인 점을 함께 보면, 1회 유찰 가격은 시세 대비 할인 구간으로 평가할 수 있습니다. 다만 임대관계가 미상이고 공부상 2동과 현지 102동의 표시가 다르므로, 점유관계·동일성·조세채권 확인이 완료돼야 권리상 장점과 가격 메리트가 실제 투자성과로 이어질 수 있습니다.