권리는 소멸형, 1회 유찰가는 최근 실거래의 69% — 부산 센텀대림 2103호

부산지방법원 2025타경5091. 해운대구 반여동 센텀대림아파트 104동 21층 2103호, 전용 59.99㎡ 아파트입니다. 감정가는 239,000,000원이고 1회 유찰된 현재 최저매각가는 167,300,000원입니다. 소유자 조현모는 2017.01.10 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 245,000,000원입니다.

권리분석에서 가장 주의할 부분은 오래된 등기의 존속 여부입니다. 1996.10.21 설정된 씨티은행 근저당 26,000,000원은 2002.06.17 이미 말소되었고, 그 뒤 설정된 하나은행·부산은행· 북부산새마을금고·국민은행·유동완·신한은행 근저당에도 각각 말소 이력이 있습니다. 따라서 현재 존속하는 담보권 가운데 가장 빠른 권리는 2017.01.10 우리은행 근저당 188,100,000원이며, 이를 실질적인 말소기준권리로 보는 것이 등기 흐름과 일치합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 말소등기와 현재 권리를 구분해야 한다

1996년 씨티은행 근저당은 오래된 선순위 등기처럼 보이지만 2002.06.17 말소되었습니다. 이후의 과거 근저당도 말소가 이어졌고, 현재 소유자 취득일에 설정된 2017.01.10 우리은행 근저당 188,100,000원이 존속 권리 중 가장 빠릅니다. 2024년 금강레미콘·현대개발·유진기업·부산신용보증재단 가압류와 2025년 강제경매·임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 접수되어 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 시세 비교 — 최저가는 최근 12개월 평균의 69.0%

센텀대림은 1,500세대, 1996.08.19 준공 단지입니다. 동일 면적 59.99㎡의 2026년 5월부터 7월까지 최근 실거래 12건은 220,000,000원에서 273,000,000원 사이이며, 최근 12개월 평균은 242,583,333원입니다.

현재 최저가 167,300,000원은 최근 12개월 평균의 69.0%입니다. 최신 거래 지표 240,000,000원과 실거래 최저 220,000,000원보다도 낮습니다. 대항력 임차인 보증금 인수처럼 실질취득액을 높이는 확인된 요소가 없으므로, 현 단계의 시세 비교 기준은 최저가와 같은 실질취득액 167,300,000원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 167,300,000원 가정)

현재 존속 권리를 기준으로 재정렬한 예상입니다. 매각대금에서 집행비용을 제외한 164,157,800원이 선순위 우리은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 신청채권자에게는 배당 재원이 남지 않는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 장산초등학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
• 도로. 단지 서측은 폭 약 35m, 남측과 동측은 폭 약 12m 도로에 접하며 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다.
• 규제. 제2종·제3종일반주거지역이며 교육환경 보호구역과 도로 관련 계획이 포함됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
• 토지. 아파트 건부지로 이용 중인 평지이며, 공시지가는 ㎡당 4,305,000원입니다.
• 환금성. 1,500세대 단지이고 동일 면적 최근 실거래가 12건 확인됩니다. 다만 1996.08.19 준공 단지이므로 내부 수선 상태에 따른 가격 차이를 확인해야 합니다.
• 환경 확인. 토지이용 정보상 침수위험지구에 접하는 것으로 표시되어 현장과 관련 자료를 함께 확인할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 1996년 씨티은행 근저당은 2002년 말소되었습니다. 입찰 전 최신 등기부에서 2017.01.10 우리은행 근저당의 존속과 순위를 다시 대조하세요.
• 점유자 확인. 임대관계가 미상이고 현장 폐문 상태였습니다. 전입세대 열람과 현황조사 원문으로 실제 점유자를 확인하세요.
• 내부 상태. 내부 확인 없이 통상적인 상태를 상정해 감정되었습니다. 수리비와 설비 상태가 실질 취득비용에 직접 영향을 줍니다.
• 중복경매 확인. 2025타경5091 강제경매 외에 2025.04.29 우리은행 임의경매개시결정이 함께 등기되어 있습니다.
• 관리비 체납. 공동주택 공용부분 관리비 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
• 배당표 원본 대조. 과거 말소된 근저당이 배당대상에 포함되지 않는지 채권신고와 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
• 매각서류 확인. 매각물건명세서·현황조사서·등기부와 매각기일 진행 결과를 직접 확인하세요.

맺으며 — “가격은 매력적, 점유 확인은 필수”

이 물건은 오래된 등기 이력이 많지만 말소 내역을 따라가면 구조가 정리됩니다. 실질적인 말소기준은 2017.01.10 우리은행 근저당이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 매수인 인수액은 0원이며, 현재 최저가 167,300,000원은 최근 12개월 실거래 평균 242,583,333원의 69.0%입니다.

가격만 놓고 보면 최근 실거래보다 낮아 메리트가 있습니다. 그러나 현장 폐문으로 임대관계와 내부 상태가 확인되지 않았으므로, 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 점유 위험까지 없다고 단정하면 안 됩니다. 권리는 소멸형, 가격은 할인 구간, 최종 판단의 열쇠는 점유와 내부 상태입니다.