부산지방법원 2025타경5094. 광안동 엘이즈G04의 업무시설 11개호와 다세대주택 21개호를 한꺼번에 매각하는 사건입니다. 공부상 201호부터 205호 및 601호부터 606호는 업무시설(오피스텔), 301호부터 307호, 401호부터 407호, 501호부터 507호는 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 감정평가상 오피스텔 호실은 현황 주거용으로 이용되고 있습니다.
등기상 말소기준은 2022년 2월 11일 부산성의신용협동조합의 근저당권 2,970,000,000원입니다. 이후 임차권등기, 경매개시결정과 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 배열입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기 순서만이 아닙니다. 여러 점유자의 전입일과 보증금이 확인되지 않았고, 매각 대상 호수와 현장 출입문 표시도 다수 엇갈려 있어 누가 어느 호실을 어떤 조건으로 점유하는지를 먼저 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5094 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 1065-4, 1065-5, 1065-51, 1065-52, 1065-53 엘이즈지04 |
| 매각대상 | 606호 외 31개호 일괄매각 · 업무시설(오피스텔) 11개호 · 다세대주택(도시형생활주택) 21개호 |
| 이용상태 | 업무시설 11개호는 공부상 오피스텔·현황 주거용, 나머지 21개호는 공부상 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 · 사용승인 2022.01.26 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 5,073,000,000원 / 3,551,100,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 2,919,880,029원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.11 근저당권 · 부산성의신용협동조합 · 채권최고액 2,970,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 등기사항 발행일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 선행 확인사항이 많다
2022년 2월 11일 근저당권이 말소기준입니다. 이보다 뒤에 등기된 이병영의 주택임차권, 임의경매개시결정, 국세 압류와 부산광역시 남구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025년 11월 19일 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로, 신청채권자 명칭과 현재 근저당권자·배당채권자의 관계는 채권계산서에서 다시 맞춰봐야 합니다.
② 임차·점유 분석 — ‘인수 0원’으로 확정할 수 없다
전입일이 확인된 기재는 모두 말소기준일인 2022.02.11보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분류돼 있습니다. 반면 전입일이 없는 점유자는 대항력 가능·미상이며, 보증금도 확인되지 않은 경우가 많습니다. 이 미상 점유자들의 임대차가 말소기준보다 앞선 것으로 확인되면 배당 시나리오의 인수액 0원과 실제 결과가 달라질 수 있습니다.
전입일이 확인된 임차 관련 기재
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 공사 | 미상 | 2022.04.22 / 2022.04.22 | 140,000,000원 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이병영 | 건물 전부 | 2022.05.06 / 2022.04.25 | 140,000,000원 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 조수빈 | 미상 | 2022.05.06 / 2022.04.25 | 140,000,000원 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김나윤 | 미상 | 2022.06.07 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 조윤 | 미상 | 2022.07.06 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 윤수민 | 미상 | 2022.08.01 / 미상 | 115,000,000원 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 강현지 | 미상 | 2022.11.21 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 유수빈 | 미상 | 2022.12.08 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이채윤 | 미상 | 2023.03.31 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박제정 | 미상 | 2024.01.19 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
이병영은 2024.05.13 임차권등기를 마쳤고 보증금은 140,000,000원입니다. 윤수민은 2025.04.07, 조수빈과 공사는 2025.10.13 배당요구가 기재돼 있습니다. 동일한 계약일·전입일·보증금 조건이 반복된 기재는 중복 여부를 단정할 수 없어 보증금을 합산하지 않았습니다.
전입일 또는 보증금이 확인되지 않은 점유 관련 기재
| 성명 | 점유 부분 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이주연 | 606호 | 1,000,000원 / 650,000원 | 가능·미상 | 미상 | 승계 미상 |
| 엄원준 | 605호 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 미상 |
| 김형민 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 미상 |
| 하정훈 | 504호 | 1,000,000원 / 650,000원 | 가능·미상 | 미상 | 승계 미상 |
| 강민정 | 404호 | 1,000,000원 / 650,000원 | 가능·미상 | 미상 | 승계 미상 |
| 이래은 | 401호 | 1,000,000원 / 650,000원 | 가능·미상 | 미상 | 승계 미상 |
| 그 밖의 확인대상 | 미상 | 강우성·김경민·김지수·김현섭·박상현·박아람·성동현·신성배·오해은·이소연·이준범·이한나·임윤승·정용기·차은진·추혜진 | 가능·미상 | 미상 | 승계 미상 |
③ 가격 비교 — 145,500,000원 실거래와 35.511억을 직접 비교하면 안 된다
엘이즈G04의 최근 12개월 실거래는 2026년 5월 전용 24.39㎡, 5층 145,500,000원 1건입니다. 분석 대상 면적은 25.98㎡로 표시돼 있으나, 경매물건은 해당 면적의 단일 호실이 아니라 서로 다른 층과 용도가 섞인 32개호 일괄매각입니다.
| 구분 | 거래월 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 개별 실거래 | 2026.05 | 24.39㎡ | 5층 | 145,500,000원 |
| 일괄 경매 | 2026.07.14 | 32개호 | 2층~6층 | 3,551,100,000원 |
수치상 최저가의 최근 실거래 대비 비율은 2,440.6%지만, 이는 32개호 총액을 1개호 거래가로 나눈 값입니다. 가격이 비싸거나 싸다는 판단 근거로 사용할 수 없습니다. 단순히 32개호로 나누면 감정가는 호당 158,531,250원, 최저가는 호당 110,971,875원이지만, 업무시설 11개호와 다세대주택 21개호의 면적·층·점유조건이 다르므로 이 평균 역시 개별 가치평가를 대신하지 못합니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,551,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 37,911,000원 |
| 1. 근저당 · 부산성의신용협동조합 | 2,970,000,000원 | 2,970,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 543,189,000원 |
위 계산은 근저당권 채권최고액을 전액 배당하는 시나리오입니다. 신청채권자의 청구액은 2,919,880,029원이고, 등기상 근저당권자는 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 실제 배당채권자와 배당액은 채권계산서에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제·점유자 보증금·기타 배당요구는 반영되지 않아 소유자 잔여액과 인수액도 변동될 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 3,551,100,000원 | 2,970,000,000원 | 0원 | 543,189,000원 |
| 2회 유찰 · 49% | 2,485,770,000원 | 2,458,512,300원 | 511,487,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 1,740,039,000원 | 1,720,238,610원 | 1,249,761,390원 | 0원 |
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 601호부터 606호와 201호부터 205호는 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용입니다. 301호부터 507호의 해당 호실은 다세대주택(도시형생활주택)입니다.
- 호수 불일치. 606호는 출입문 표시 602호, 605호는 603호, 603호는 605호, 602호는 606호로 표시되는 등 여러 호실의 공부상 호수와 현장 표시가 다릅니다. 평가는 건축물현황도상의 호수를 기준으로 이뤄졌습니다.
- 입지. 수영초등학교 북서측으로 아파트·다세대주택·기존주택·근린생활시설·학교가 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 원활하고 인근에 노선버스정류장과 부산지하철 2호선·3호선 수영역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물·설비. 2022.01.26 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물이며, 도시가스·난방· 승강기·화재탐지·소화전·기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·도시지역·상대보호구역이며, 공시지가는 1,672,000원/㎡입니다. 북서측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 환금성. 한 호실이 아니라 32개호를 일괄 취득해야 하고 최저가만 3,551,100,000원입니다. 개별 실거래 표본은 1건이며 단지 경매 통계에는 평균 유찰 1.0회·매각률 0.0%로 표시돼 있어 재매각과 자금회수 경로를 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 32개호 대조. 등기부·건축물현황도·현장 출입문 표시를 호실별로 연결한 대조표를 작성하고, 매각대상에서 빠지거나 중복되는 공간이 없는지 확인해야 합니다.
- 점유자별 전입세대 확인. 전입일이 없는 점유 관련 기재는 대항력 가능·미상입니다. 각 호실의 전입일·점유개시일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 개별 확인해야 합니다.
- 중복 기재 확인. 동일한 계약일·전입일·보증금 140,000,000원이 반복된 기재와 임차권등기 내용을 원본에서 대조해 동일 임대차인지 별개 임대차인지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준 기재가 매각 후 어떤 방식으로 처리되는지 확인해야 합니다.
- 채권자 변경. 신청채권자는 부산성의신용협동조합이지만 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 채권양도와 배당채권자 관계를 확인해야 합니다.
- 공매 취소 상태. 공매공고 말소 이후 한국자산관리공사 절차가 완전히 종결됐는지 교차 확인해야 합니다.
- 가격 산정. 개별 호실 실거래 145,500,000원을 일괄 최저가와 단순 비교하지 말고, 32개호의 용도·면적·층·점유·임대조건별 가치를 나눠 합산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물현황도·배당요구 문건을 호실별로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 풀어야 할 문제가 있다
이 사건은 말소기준권리만 보면 단순합니다. 2022.02.11 근저당권 이후의 임차권·압류·경매 등기는 소멸 구조이고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다.
매각대상이 오피스텔 11개호와 다세대주택 21개호를 합친 32개호이고, 여러 점유자의 전입일과 보증금이 미상입니다. 여기에 민간임대주택등기, 현장 호수표시 불일치, 근저당권자 이전, 공매공고 말소 확인까지 겹칩니다. 실질취득비용은 최저가 3,551,100,000원에 확인되는 인수액과 점유 정리비용을 더해 판단해야 합니다.
최근 실거래 145,500,000원은 1개호 거래이므로 일괄매각 가격의 적정성을 증명하지 못합니다. 권리 순위는 읽히지만, 점유와 매각대상 및 가격은 아직 확정되지 않은 물건. 감정가의 70%라는 할인율보다 32개호별 실체를 먼저 확정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.