부산지방법원 2025타경5098. 부산 수영구 광안동 더블유하우스 10차 2층 201호로, 집합건축물대장상 공동주택인 다세대주택·도시형생활주택·원룸형입니다. 대상 면적은 44.145㎡이고, 2013년 준공된 9층 건물에 속합니다. 이 물건의 첫인상은 숫자가 명확합니다. 감정가 155,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가는 108,500,000원으로 내려왔고, 최근 거래 평균 159,000,000원의 68.2%입니다. 최신 거래 148,000,000원보다도 낮습니다.
권리구조도 현재 정리된 내용만 보면 단순한 편입니다. 말소기준은 2013.11.05. 주식회사부산은행의 근저당권이며, 이후 설정된 대연5동새마을금고·조상원·임상범의 근저당과 여러 차례의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고 내역은 없고 예상 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 임차인이 없다는 결론과 현재 점유자가 없다는 결론을 동일하게 보아서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5098 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 380-29 더블유하우스 10차 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 도시형생활주택 · 원룸형 · 대상 면적 44.145㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 9층 건물 내 2층 · 2013.10.28 준공 · 총 12세대 |
| 소유자 | 김현주 (2013.11.01 매매, 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 108,500,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부주식회사 / 71,850,412원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기권리는 소멸형
말소기준권리는 2013.11.05. 설정된 주식회사부산은행 근저당권 720,000,000원입니다. 이후 2013.11.08. 김현주가 거래가액 130,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 대연5동새마을금고 명의의 근저당권 96,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당은 대연중앙새마을금고로 명칭이 변경된 뒤 2024.09.27. 확정채권양도로 엠씨아이대부주식회사에 이전됐으며, 현재 경매도 엠씨아이대부주식회사가 신청했습니다.
2016년과 2017년 조상원 명의 근저당권 15,000,000원 및 7,500,000원, 2019년 임상범 명의 근저당권 13,500,000원도 모두 말소기준보다 뒤입니다. 과거 임의경매·강제경매 등기가 반복됐지만 대부분 취하로 말소됐고, 2025.03.24. 현재 사건의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 시세 비교 — 가격 여지는 있지만 표본이 얇다
W-HOUSE10차는 총 12세대의 소규모 건물이며, 대상 면적과 비교할 수 있는 거래는 2건입니다. 2023년 12월 4층 47.42㎡가 170,000,000원, 2024년 3월 2층 45.76㎡가 148,000,000원에 거래됐습니다. 두 거래 평균은 159,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 45.76㎡ | 2 | 148,000,000원 |
| 2023.12 | 47.42㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 159,000,000원 |
현재 최저가 108,500,000원은 최근 거래 평균 159,000,000원의 68.2%이며, 최신 거래 148,000,000원과 과거 거래 170,000,000원보다 모두 낮습니다. 감정가 155,000,000원은 두 거래의 범위 안에 있으므로 감정가 자체가 최근 거래와 크게 동떨어진 구조는 아닙니다. 한 차례 유찰로 가격이 내려온 현재 회차부터는 장부상 가격 여지가 나타납니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,319,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 720,000,000원 | 106,181,000원 |
| 2. 근저당 · 대연5동새마을금고 | 96,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 조상원 | 15,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 조상원 | 7,500,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 임상범 | 13,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 등기채권최고액 852,000,000원 중 예상배당은 106,181,000원이고, 미배당액은 745,819,000원입니다. 신청채권자 청구액은 71,850,412원이지만 선순위 부산은행 근저당에서 매각대금이 소진돼 신청채권자 예상배당은 0원입니다. 이 미배당은 채권자 측 부족액이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 108,500,000원 | 106,181,000원 | 745,819,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 75,950,000원 | 74,182,900원 | 777,817,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 53,165,000원 | 51,808,030원 | 800,191,970원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 선순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 현재 확인된 권리구조에서는 이를 매수인이 떠안지 않습니다. 따라서 회차별 실질취득액은 각 회차의 매각가를 중심으로 판단할 수 있습니다. 다만 낮은 가격만을 이유로 응찰하기보다 공실 복구비와 관리비 체납액을 먼저 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 2호선 금련산역 북서측 인근이며, 주변은 아파트 단지·중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설·업무시설이 혼재합니다. 제반 입지조건은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 금련산역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로, 북측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 준주거지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있고, 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·중점경관관리구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 3,023,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 9층 건물로 외벽은 화강석 붙임 및 스톤코트 마감, 창문은 하이샷시 이중창 구조입니다. 위생·급배수·승강기·기계식 주차설비가 있습니다.
- 하자 표기. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다. 다만 내부는 폐문·부재로 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 원룸형 다세대로, 비교 가능한 거래가 2건뿐입니다. 대단지 아파트보다 매수층과 임차수요가 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 관리비 체납 확인. 장기 공실에 따른 관리비 체납이 탐문됐습니다. 관리주체에 공용부분과 전유부분 체납액을 구분해 확인해야 합니다.
- 가스·수도 복구. 도시가스와 수도가 끊긴 상태로 탐문됐으므로 재공급 조건, 미납요금, 계량기와 배관 상태를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문·부재로 내벽과 바닥 상태가 확인되지 않았습니다. 누수·곰팡이·설비 훼손과 원룸 내부 수리비를 별도로 산정해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대 열람, 현황조사서, 매각물건명세서와 현장 점유자를 대조해야 합니다.
- 일부포기 등기 대조. 2013.11.08. 부산은행 근저당 일부포기 말소 기재가 이 호실에 미치는 범위를 등기 원본과 공동담보목록에서 확인해야 합니다.
- 기계식 주차설비. 작동 여부, 이용 가능 차량 규격, 유지보수비와 장기수선 부담을 확인해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 최근 거래가 2건뿐이므로 평균가격만으로 응찰 상한을 정하지 말고 동일 건물 매물·인근 원룸형 다세대의 매매가와 임대료를 함께 대조해야 합니다.
- 매각결과 확인. 매각기일은 2026.07.13로 기재돼 있으므로 법원 공고에서 매각·변경·취하 여부와 다음 절차를 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 유리하지만, 수익은 현장에서 결정된다”
이 물건은 현재 확인된 권리구조만 놓고 보면 임차인 신고가 없고 후순위 근저당이 매각으로 소멸해 매수인 인수액 0원으로 정리됩니다. 한 차례 유찰된 최저가 108,500,000원도 최근 거래 평균 159,000,000원의 68.2%여서 가격상 여지가 있습니다.
그러나 거래가 2건뿐인 12세대 원룸형 다세대이고, 장기간 공실에 따른 관리비 체납과 도시가스·수도 중단이 탐문됐습니다. 내부 상태도 폐문·부재로 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리와 표면 가격은 합격, 내부 상태와 체납액을 확인하기 전까지 최종 판단은 보류”입니다. 현장 복구비와 임대·매각 가능성을 보수적으로 계산한 뒤에도 108,500,000원이 유리한지를 판단해야 합니다.