최저가는 감정가의 49%지만, 선순위 전입 가능 9명의 보증금이 모두 미상 — 필그린빌리지 301호

수원지방법원 2024타경97491. 용인시 기흥구 마북동 필그린빌리지 제1동 3층 301호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 가칭마북동지역주택조합추진위원회이며, 2021년 6월 10일 매매를 원인으로 거래가액 680,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 경매의 말소기준은 2024년 8월 5일 주식회사 현리치의 가압류 432,556,052원입니다.

등기만 보면 말소기준보다 앞선 가압류·압류와 과거 근저당권은 이후 해제 또는 말소된 이력이 확인됩니다. 따라서 현재 등기상 가장 큰 판단 대상은 선순위 담보권보다 점유·전입 관계입니다. 말소기준일보다 먼저 전입한 사람이 9명이나 되지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이들은 임대차의 실체와 점유 유지 여부가 확인돼야 하므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고, ‘대항력 가능·미상’으로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 점유관계가 더 어렵다

1997년과 2006년 농업협동조합중앙회 근저당권은 2007년 11월 8일 말소됐고, 2015년 농협은행주식회사 근저당권도 2019년 1월 17일 말소됐습니다. 2022년 성미숙·엄재선· 하재원의 가압류와 2024년 용인시 압류 역시 이후 해제·말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2024년 8월 5일 현리치 가압류이며, 그 뒤의 경매개시결정과 2025년 용인시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인·점유자 분석 — 10명 중 9명이 말소기준일 이전 전입

조사된 점유·전입자는 총 10명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 다만 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 임대차의 구체적인 우선순위와 매수인 승계액을 계산할 수 없습니다. 말소기준일 이전 전입자 9명은 모두 대항력 가능·미상으로 보수적으로 분류합니다.

③ 시세 비교 — 2021년 거래 1건만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없다

필그린빌리지 제1동은 총 3세대, 1994년 8월 6일 준공된 소규모 다세대주택입니다. 확인된 동일 면적 200.23㎡ 거래는 2021년 6월 680,000,000원 1건입니다. 현재 최저가는 이 거래가의 39.6%지만, 거래 시점이 오래됐고 표본도 한 건뿐이므로 현재 시세를 대표한다고 보기 어렵습니다.

감정가 550,000,000원은 확인 거래가의 약 80.9%, 현재 최저가 269,500,000원은 약 39.6%입니다. 그러나 이 비율은 낙찰가만 비교한 숫자입니다. 선순위 전입자들의 보증금 미배당액이 발생하면 실제 취득비용은 낙찰가보다 커지므로, 현재 최저가를 근거로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 충분하다’고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 269,500,000원 가정)

총 채권액 972,556,052원 중 예상배당액은 264,927,000원, 미배당액은 707,629,052원입니다. 신청채권자 현리치의 청구액 445,070,550원은 현재 회차 시뮬레이션에서 배당되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 등기에는 각 권리의 말소·해제 이력이 확인되므로 실제 배당은 배당요구와 채권계산서 원본으로 다시 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 용인시 기흥구 마북동 교동초등학교 북서측 인근으로, 주변에 다세대주택과 아파트가 소재하는 주거지대입니다. 주위 환경은 보통입니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 1994년 8월 6일 준공된 철근콘크리트조 4층 다세대주택의 3층 301호입니다. 급배수·위생·난방 설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 완경사지에 평탄하게 조성된 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 동측 도로를 통해 접근합니다. 토지면적은 454.0㎡, 공시지가는 1,248,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 성장관리권역, 비행안전제3구역, 교육환경 보호구역 등의 제한이 확인됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 총 3세대의 소규모 다세대주택이고 확인 거래도 2021년 1건뿐입니다. 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있어 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자별 임대차계약 확인. 10명의 실제 점유 여부, 점유 부분, 임대차계약 상대방과 보증금을 각각 확인해야 합니다.
• 대항력 요건 확인. 말소기준일 이전 전입자 9명이 인도와 주민등록을 현재까지 유지하는지 확인해야 합니다. 전입일만으로 대항력을 확정할 수 없습니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부에 따라 배당액과 매수인 승계액이 달라집니다.
• 총취득가 재산정. 응찰가 상한은 최저가가 아니라 낙찰가, 미배당 보증금, 명도비용, 체납 관리비를 합친 금액으로 정해야 합니다.
• 말소 이력 원본 대조. 과거 근저당권과 가압류·압류의 말소·해제 여부를 등기부 원본과 법원 기록에서 다시 확인해야 합니다.
• 배당표 재검증. 실제 채권액, 배당요구, 당해세와 최우선변제금이 반영된 법원 배당자료를 확인해야 합니다.
• 현장 조사. 총 3세대 건물에 다수의 전입자가 조사된 만큼 호별 출입구, 내부 구획, 실제 사용 형태와 명도 대상을 직접 확인해야 합니다.
• 시세 재조사. 2021년 거래 1건 외에 인근 유사 다세대주택의 최근 거래와 매물 호가를 함께 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 “인수액 미상”이 먼저다

감정가 550,000,000원에서 최저가 269,500,000원으로 내려온 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건은 말소기준일 이전 전입자가 9명이고, 이들의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 최저가가 얼마까지 내려가더라도 실질취득액을 계산할 수 없는 상태입니다.

등기상 과거 근저당권과 선순위 가압류·압류는 말소 또는 해제됐지만, 다수 점유자의 임대차 실체가 남아 있습니다. 확인된 시세 역시 2021년 6월 680,000,000원 거래 한 건뿐이라 현재 가격 경쟁력을 뒷받침하기 어렵습니다. 2회 유찰, 1994년 준공, 총 3세대의 낮은 환금성까지 겹칩니다. 가격은 싸다고 평가할 수 없고, 권리 위험은 해소되지 않았습니다. 입찰 전 임대차 원본과 현장 점유관계를 전부 확인하지 못한다면 보류가 합리적인 물건입니다.