최저가 49%보다 중요한 ‘보증금 미상 9명’ — 용인 필그린빌리지 201호

수원지방법원 2024타경97491. 용인시 기흥구 마북동 필그린빌리지 3동 2층 201호, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 352,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 172,480,000원, 감정가의 49%입니다. 등기상 말소기준은 2024.08.05. 접수된 주식회사 현리치의 가압류 432,556,052원이고, 이를 본압류로 이행한 강제경매개시결정이 2024.11.15. 접수됐습니다.

등기만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2011년 설정됐던 소유권이전청구권가등기는 2020.12.21. 해제를 원인으로 말소됐고, 용인시 압류도 2024.06.26. 해제를 원인으로 말소됐습니다. 다만 별도 경고사항에 갑구 2번 가등기의 종류 확인이 필요하다고 기재돼 있으므로, 가등기 말소 상태와 담보가등기 여부는 입찰 전 등기 원본에서 다시 대조해야 합니다.

이 사건의 핵심은 등기보다 점유·임차관계입니다. 실제 확인 인원 10명 중 김영철·한광희·강종수·박장묵·양우상·김호열·인금희·백동현·백준기 등 9명의 전입일은 말소기준일인 2024.08.05.보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 이들을 단정적으로 대항력 있는 임차인이라고 볼 수는 없습니다. 현재 단계의 정확한 표현은 ‘대항력 가능·미상, 보증금 승계 가능액 미상’입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 점유관계가 어렵다

② 임차·점유관계 — 실제 확인 인원 10명

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 인원은 없으므로 실제 확인 인원은 10명입니다. 이 중 조훈희의 전입일은 2024.11.12.로 말소기준일 이후여서 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 나머지 9명은 전입일이 말소기준일보다 빠르지만, 보증금과 확정일자 및 배당요구 여부가 모두 확인되지 않았습니다.

따라서 9명의 권리상태는 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 보증금 전부 또는 일부가 매수인에게 승계될 가능성을 배제할 수 없습니다. 각 인원의 실제 점유 부분과 임대차계약 상대방, 전입세대 열람 결과, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하기 전에는 실질취득가를 계산할 수 없습니다.

③ 가격 비교 — 27.4%를 ‘저가’로 단정할 수 없다

필그린빌리지 2동·3동은 총 8세대이며, 준공일은 1993.04.26.입니다. 비교 면적 131.68㎡에 대응하는 확인 실거래는 2021.06. 2층 거래 1건, 금액은 630,000,000원입니다.

현재 최저매각가 172,480,000원은 확인 거래 630,000,000원의 27.4%입니다. 그러나 거래 표본이 1건뿐이고 거래월도 2021.06.이므로, 이 비율만으로 현재 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 더구나 보증금 미상 9명의 승계 가능액이 최저가에 더해질 수 있어 실질취득가는 172,480,000원보다 높아질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 172,480,000원 가정)

현재 배당 계산은 집행비용과 등기상 채권을 기준으로 한 모형입니다. 당해세, 임차인 최우선변제 및 보증금 미상 10명의 배당·승계 관계는 반영되지 않았으므로, 표의 매수인 인수 0원은 실제 인수액 확정값이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수위험은 해소되지 않는다

유찰이 거듭되면 매각대금과 채권자 배당액은 줄고 미배당액은 증가합니다. 그러나 보증금이 확인되지 않은 선행 전입자 9명의 승계 가능성은 최저가 인하만으로 없어지지 않습니다. 낙찰가가 더 낮아져도 실제 인수보증금이 존재한다면 실질취득가는 낙찰가보다 커지므로, 유찰 횟수만으로 안전성과 가격 메리트가 높아졌다고 판단할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 아스팔트 슁글지붕 4층 다세대주택 내 2층 201호입니다.
• 입지. 용인시 기흥구 마북동 교동초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택과 아파트 등이 소재하는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통상황은 보통입니다.
• 설비. 급배수·위생·난방 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로·지형. 완경사지에 평탄하게 조성된 부정형 토지이며, 동측 도로를 이용해 접근합니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 성장관리권역, 비행안전제3구역(전술), 절대보호구역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 757㎡, 공시지가는 1,248,000원/㎡입니다.
• 거래 표본. 총 8세대, 1993.04.26. 준공이며 확인 실거래가 2021.06. 1건뿐이어서 현재 가격을 교차검증할 자료가 제한적입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임대차계약서 확인. 실제 확인 인원 10명의 계약 상대방, 점유 부분, 보증금, 차임을 각각 확인해야 합니다.
• 선행 전입 9명 검증. 김호열·백준기·인금희·백동현·김영철·강종수·양우상·한광희·박장묵의 실제 점유 여부와 전입 유지 여부를 확인해야 합니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권 성립과 배당 후 미회수 보증금 승계액을 계산할 자료가 현재 확인되지 않습니다.
• 실질취득가 재계산. 낙찰가에 선순위 임차보증금 미회수액을 더해 시세와 비교해야 하며, 현재 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
• 가등기 원본 대조. 2011.11.28. 가등기의 2020.12.21. 말소 상태와 담보가등기 여부를 등기 원본에서 재확인해야 합니다.
• 압류 말소 대조. 2024.01.19. 용인시 압류가 2024.06.26. 해제로 말소됐는지 원본에서 확인해야 합니다.
• 배당표 보완. 당해세, 최우선변제, 임차보증금 및 갑구 9번 채권액을 반영한 실제 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
• 현재 시세 확인. 확인 실거래가 2021.06. 1건뿐이므로 인근 다세대 거래와 현장 매물가를 별도로 확인해야 합니다.
• 점유·명도 계획. 다수 전입자가 확인된 만큼 실제 점유자와 인도 범위를 확인하고 명도 비용과 기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·전입세대확인서·확정일자 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 9개의 보증금

이 물건은 감정가 352,000,000원에서 172,480,000원까지 내려와 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다. 확인 실거래 630,000,000원과 비교하면 27.4%에 불과합니다. 하지만 그 거래는 2021.06. 단 한 건이고, 현재 시세를 대표하기 어렵습니다.

무엇보다 말소기준일보다 먼저 전입한 9명의 보증금이 전부 미상입니다. 이들이 실제 대항요건을 유지하고 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못한다면, 미회수액이 낙찰자에게 승계될 수 있습니다. 현재 배당표의 인수 0원은 이 미상 보증금을 제외한 계산일 뿐입니다.

등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 임차보증금 인수액은 확정되지 않았습니다. 가등기 말소 원본과 선행 전입자 9명의 계약·보증금·확정일자·배당요구를 모두 확인해 실질취득가를 다시 계산하기 전에는 응찰 판단을 보류하는 것이 맞습니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 미상 보증금 9건의 실체입니다.