부산지방법원 2025타경5125. 부산 해운대구 중동의 삼안리젠시2, 공부상 1층 제디-1호이자 현지에서 105호로 표시되는 연립주택입니다. 전용면적은 151.89㎡이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물의 1층에 위치합니다. 사용승인일은 1989.09.18이고 현재 소유자는 임영우입니다.
현재 최저매각가는 507,500,000원으로 감정가 725,000,000원의 70%입니다. 배당 시나리오에는 낙찰자가 승계하는 권리가 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 말소기준으로 산정된 1996.08.01 부산은행 근저당에 2000.06.21 해지 말소 이력이 존재하고, 현재 신청채권자는 대형선망수산업협동조합인 반면 일부 배당 항목은 대형기선저인망수산업협동조합으로 기재돼 있어 권리 순위와 채권자 동일성의 원본 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5125 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1504-2 1층 디-1호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 달맞이길117번다길 36 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 연립주택으로 이용 중 |
| 면적 / 위치 | 151.89㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 1층 |
| 사용승인일 | 1989.09.18 |
| 소유자 | 임영우 · 2019.08.28 소유권이전 · 거래가액 450,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 725,000,000원 / 507,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 대형선망수산업협동조합 / 301,206,940원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 호수 표기 | 공부상 제디-1호 · 현칭 105호 |
① 권리 흐름 — 인수 0원보다 먼저 볼 불일치
권리 산정 자료는 1996.08.01 설정된 부산은행 근저당 300,000,000원을 말소기준으로 제시하고, 이후 권리들을 매각으로 소멸하는 것으로 계산합니다. 그러나 등기 이력에는 해당 1번 근저당이 2000.06.21 해지를 원인으로 말소됐다는 기록이 존재합니다. 따라서 실제 말소기준권리가 어느 권리인지 원본 등기부의 현재사항과 말소사항을 함께 대조해야 합니다.
신고된 임차인은 0명이며 배당표에도 임차보증금 배당 항목이 없습니다. 다만 감정평가 현장조사 당시 소유자와 이해관계인이 부재하고 폐문돼 내부 확인이 불가능했고, 임대관계도 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 대항력 임차인이 확인됐다고 볼 자료는 없지만, 실제 점유자와 전입세대는 별도 확인 대상입니다.
2023.02.24 한빛인베스트대부주식회사 명의의 전세금 5,000,000원 전세권도 등기돼 있습니다. 산정 자료상 이 전세권은 매각으로 소멸하고 매수인 인수액에는 포함되지 않지만, 임대차 점유관계와는 별도로 등기 원본 및 매각물건명세서에서 소멸 여부를 확인해야 합니다.
② 가격·환금성 — 70% 할인만으로 시세 판단은 불가
현재 최저가는 감정가의 70%인 507,500,000원입니다. 추가 유찰 시 제시된 가격은 355,250,000원과 248,674,999원입니다. 그러나 동일 면적 실거래 비교 자료가 없고, 삼안리젠시2는 총 11세대의 소규모 공동주택입니다. 최근 낙찰금액과 낙찰일도 확인되지 않으며, 단지 통계상 낙찰률은 0.0%, 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가격 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 507,500,000원 | 70% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 355,250,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 248,674,999원 | 34% | 0원 |
실거래가가 없는 상태에서는 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석할 수 없습니다. 특히 1989.09.18 사용승인된 11세대 규모 연립주택은 개별 호수의 내부 상태, 수리 범위, 주차와 관리 상태에 따라 가격 편차가 커질 수 있습니다. 현장 내부도 확인되지 않았으므로 507,500,000원이 싸다고 단정할 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 507,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,475,000원 |
| 1. 부산은행 근저당 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 부산은행 근저당 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 3. 부산은행 근저당 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 4. 대형기선저인망수산업협동조합 근저당 | 390,000,000원 | 6,025,000원 |
| 채권 미배당액 | 1,843,220,679원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 7,475,000원을 제외한 500,025,000원이 채권자에게 배당되고, 채권 미배당액은 1,843,220,679원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중2동주민센터 남서측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로, 외벽은 타일 붙임과 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 새시창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지·경보설비, 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측과 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,509.7㎡, 지목 대, 완경사의 사다리형 토지이며 연립주택 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·경관지구·중동2 지구단위계획구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,874,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 11세대의 소규모 연립주택이고 최근 낙찰 실적이 확인되지 않아, 대단지 공동주택보다 매수층과 거래 표본이 제한적일 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재판정. 1996.08.01 부산은행 근저당과 2000.06.21 말소 기록을 원본 등기부에서 직접 대조하세요.
- 채권자 동일성. 대형선망수산업협동조합과 대형기선저인망수산업협동조합의 권리 관계 및 신청채권 승계 여부를 확인하세요.
- 호수 특정. 공부상 제디-1호와 현칭 105호가 동일 목적물인지 현황도·건축물대장·출입문 표기를 함께 확인하세요.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계와 내부 이용 상태가 미상입니다. 전입세대열람과 현장 점유자를 확인하세요.
- 전세권 확인. 한빛인베스트대부주식회사 전세금 5,000,000원 전세권의 소멸 조건을 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 내부 상태. 현장조사 당시 폐문으로 내부 확인이 이뤄지지 않았습니다. 구조·누수·수리 범위와 실제 이용 상태를 재확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 연립주택의 면적·사용승인일·도로 조건이 유사한 거래를 별도로 비교하세요.
- 관리비와 세금. 미납 관리비의 공용부분과 당해세, 최우선변제 가능성을 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 기준으로 최종 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝낼 사건은 아니다
배당 시나리오만 보면 이 물건은 매수인 인수액 0원이고, 신고된 임차인도 없어 단순해 보입니다. 현재 최저가도 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 하지만 말소기준으로 제시된 근저당의 말소 이력, 신청채권자와 배당 항목의 채권자 명칭 차이, 공부상 제디-1호와 현칭 105호의 표기 차이, 임대관계 및 내부 상태 미상이라는 확인 과제가 동시에 남아 있습니다.
또한 11세대 규모의 1989.09.18 사용승인 연립주택으로 동일 면적 실거래 표본이 없어, 최저가 507,500,000원이 시장가보다 낮다고 단정할 수도 없습니다. 결론은 “인수액은 0원으로 계산되지만, 권리 원본과 목적물 동일성 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다. 할인율보다 먼저 확인해야 할 것은 말소기준, 채권자, 점유자, 호수입니다.
