최저가 49%보다 먼저 볼 것 — 점유자 10명·보증금 미상인 용인 필그린빌리지 201호

수원지방법원 2024타경97491. 용인시 기흥구 마북동 필그린빌리지 4동 2층 201호로, 전용면적은 171.32㎡이며 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 감정가 450,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 220,500,000원까지 낮아졌습니다. 표면적으로는 229,500,000원이 내려간 가격이지만, 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 다수 점유자의 보증금 인수 가능성입니다.

말소기준권리는 2024.08.05. 접수된 주식회사 현리치의 가압류 432,556,052원입니다. 조사된 점유자 가운데 김호열·백준기·인금희·백동현·김영철·강종수·양우상·한광희·박장묵의 전입일은 모두 이보다 앞섭니다. 다만 보증금과 실제 임대차관계, 점유 범위, 확정일자가 확인되지 않아 대항력 있음으로 확정할 수는 없고, 정확한 표시는 대항력 가능·미상입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기재와 배당 시뮬레이션의 교차 확인

등기 흐름상 과거 설정된 국민은행 근저당은 2006.10.04., 김종명 근저당은 2006.10.02., 하나은행 근저당은 2021.03.08. 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 2006년 황보수권의 소유권이전담보가등기도 2006.10.02. 해제로 말소됐고, 2022년 푸르름홀딩스의 강제경매는 2022.08.18. 취하돼 같은 달 말소됐습니다.

현재 사건의 말소기준은 2024.08.05. 현리치 가압류이며, 2024.11.15. 강제경매개시결정은 그 뒤에 접수됐습니다. 그러나 말소기준일 이전에 전입한 점유자가 다수 존재하므로, 등기상 권리의 소멸 여부와 별개로 임차보증금 인수 위험이 남습니다.

② 점유·임차인 — 조사상 10명, 보증금은 모두 미상

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며 조사상 확인된 점유자는 총 10명입니다. 이 가운데 조훈희는 전입일이 말소기준일 뒤여서 대항력이 없지만, 나머지 9명은 전입일만 놓고 보면 말소기준일보다 앞섭니다. 다만 실제 임대차계약과 주택 인도 여부, 보증금, 점유 부분, 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.

③ 시세 비교 — 거래는 2021년 3건뿐

같은 동·동일 면적 171.32㎡로 확인되는 실거래는 2021년 6~7월의 3건입니다. 평균은 530,000,000원, 최저 450,000,000원, 최고 665,000,000원이며 가장 최근 거래는 2021.07.의 475,000,000원입니다.

최저가 220,500,000원은 거래 평균 530,000,000원의 41.6%입니다. 그러나 비교 거래가 모두 2021년에 집중돼 있고 현재 매각기일과 상당한 시차가 있으며, 단지 세대수도 3세대에 불과합니다. 더구나 미상 보증금이 실질취득액에 더해질 수 있으므로 41.6%라는 비율은 가격 가점의 근거가 될 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 220,500,000원 가정)

채권 총액 1,519,815,039원 중 예상배당은 집행비용을 제외하고 216,613,000원, 미배당액은 1,303,202,039원입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 미상 보증금 인수 가능성은 별도 확인이 필요하며, 등기상 말소기재와 예상배당 채권 목록도 원본으로 재대조해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 전용면적은 171.32㎡입니다.
• 입지. 교동초등학교 북서측 인근으로 다세대주택과 아파트가 소재하는 주거지대이며, 주위 환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통 정류장과의 거리 등을 고려한 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 아스팔트 슁글지붕 4층 다세대주택 내 2층 201호이며, 급배수·위생·난방 설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 완경사지에 평탄하게 조성된 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 동측 도로를 통해 접근합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·성장관리권역·비행안전제3구역·교육환경 보호구역 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 1,248,000원/㎡이며 토지면적은 330.0㎡입니다.
• 환금성. 1994.05.03. 준공, 3세대 규모의 다세대주택으로 거래 표본이 3건뿐이고 전용 171.32㎡의 대형 면적이라 가격 검증과 재매각성이 제한적입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 10명 전수 확인. 실제 거주 여부, 각 점유 부분, 임대차계약 상대방과 계약 관계를 세대별로 확인해야 합니다.
• 보증금 원본 확인. 말소기준일 이전 전입자 9명의 보증금과 확정일자, 임차권등기, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 배당요구서에서 대조해야 합니다.
• 실질취득액 재계산. 낙찰가에 인수 가능한 미배당 보증금을 더한 뒤에만 시세와 비교해야 합니다.
• 등기 말소내역 대조. 국민은행·김종명·하나은행 근저당과 과거 가압류·강제경매가 현재 등기에서 실제로 말소됐는지 확인해야 합니다.
• 담보가등기 이력 확인. 2006.02.13. 황보수권 명의의 소유권이전담보가등기와 2006.10.02. 말소 내용을 등기 원본에서 확인해야 합니다.
• 세금 확인. 국세·지방세 압류 이력이 다수 있으므로 당해세와 체납세액이 배당 및 인수에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 가격 자료 보완. 2021년 실거래 3건만으로 현재 시세를 정하지 말고, 현장 매물과 최근 유사 다세대 거래를 추가 확인해야 합니다.
• 토지거래허가 검토. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부가 취득 및 이용계획에 미치는 영향을 관할기관에 확인해야 합니다.
• 명도비용 반영. 점유자가 다수인 만큼 인도명령 대상, 명도 협의 기간, 이사비와 소송 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 내역을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “인수액 미상”

이 물건은 감정가 450,000,000원에서 220,500,000원까지 내려왔고, 2021년 실거래 평균 530,000,000원과 비교하면 숫자상 큰 차이가 납니다. 그러나 조사상 점유자 10명 가운데 9명이 말소기준일보다 먼저 전입했고 보증금과 우선변제 관계가 모두 미상입니다. 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 있다면 그 금액은 낙찰가에 더해질 수 있으므로 실질취득액은 현재 산정 불가입니다.

또한 1994년 준공·3세대 규모·171.32㎡의 대형 다세대주택으로 거래 표본이 적고, 확인되는 거래도 2021년에 머물러 있습니다. 등기 말소기재와 예상배당 채권 사이에도 재확인이 필요한 부분이 있습니다. 결론은 명확합니다. 가격은 싸다고 확정할 수 없고, 권리와 명도 위험은 높습니다. 점유자별 계약과 보증금, 현재 유효등기, 세금까지 확인되기 전에는 최저가율 49%를 투자 매력으로 해석해서는 안 됩니다.