부산지방법원 2025타경5135. 부산 남구 대연동 ‘대연경동메르빌아파트’ 102동 26층 2602호, 전용면적 약 59.91㎡의 아파트입니다. 감정가 241,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 168,700,000원입니다. 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산되어 최저가와 실질취득액이 동일합니다.
가격만 보면 최근 실거래보다 분명히 낮습니다. 최근 12건의 최저 거래가 200,000,000원이고, 평균은 238,333,333원입니다. 현재 최저가는 최근 거래 최저보다 31,300,000원 낮고, 최근 12개월 평균의 70.8%입니다. 다만 경매 원인은 일반적인 채무불이행형 임의경매가 아니라 청산을 위한 형식적 경매이며, 점유·임대차와 내부 상태도 현장에서 확인되지 않았다는 점이 입찰 전 핵심 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5135 (청산을 위한 형식적 경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 252-1 대연경동메르빌아파트 102동 26층 2602호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 약 59.91㎡ · 지상 30층 중 26층 |
| 소유자 | 최복덕 (2024.11.06. 상속, 2025.03.21. 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 168,700,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 경매신청 / 청구 | 최복덕 / 0원 표기 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 사용승인 / 세대수 | 2005.08.16. / 451세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2005년 부산은행 근저당
말소기준권리는 2005.10.18. 접수된 주식회사부산은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 70,080,000원이었고, 2021.09.15. 변경등기에서 채권최고액이 29,500,000원으로 변경됐습니다. 그 뒤 설정된 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 분류되어 있으며, 2019년 설정된 전세권 5,000,000원은 2022.02.24. 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최신 거래보다도 낮은 실질취득액
경동메르빌 동일면적 약 59.66~59.91㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 238,333,333원, 최신 거래는 2026년 5월 9층의 200,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.91㎡ | 9 | 200,000,000원 |
| 2026.04 | 59.66㎡ | 3 | 217,000,000원 |
| 2026.04 | 59.66㎡ | 6 | 205,000,000원 |
| 2026.04 | 59.66㎡ | 24 | 272,000,000원 |
| 2026.04 | 59.66㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 2026.03 | 59.91㎡ | 27 | 275,000,000원 |
| 2026.01 | 59.91㎡ | 28 | 250,000,000원 |
| 2026.01 | 59.91㎡ | 30 | 270,000,000원 |
| 2025.12 | 59.91㎡ | 6 | 229,000,000원 |
| 2025.12 | 59.91㎡ | 6 | 229,000,000원 |
| 2025.12 | 59.91㎡ | 22 | 220,000,000원 |
| 2025.11 | 59.66㎡ | 19 | 248,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 238,333,333원 |
현재 실질취득액 168,700,000원은 최근 12개월 평균보다 69,633,333원 낮고, 평균의 70.8%입니다. 최신 거래이자 최근 12건의 최저 거래인 200,000,000원보다도 31,300,000원 낮은 수준입니다. 24층·27층·28층·30층 거래는 250,000,000원에서 275,000,000원 사이였지만, 본건은 내부 상태가 확인되지 않아 고층 거래가격을 그대로 적용해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,161,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 70,080,000원 | 70,080,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 16,093,182원 | 16,093,182원 |
| 3. 근저당 · 주식회사투게더대부 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 4. 전세권 · 주식회사투게더대부 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 5. 근저당 · 주식회사투게더앱스 | 58,500,000원 | 9,365,018원 |
| 6. 근저당 · 옐로우캐피탈대부주식회사 | 169,000,000원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 최복덕 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 383,673,182원 중 채권자 예상배당은 165,538,200원이며, 미배당액은 218,134,982원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 등기상 채권최고액 변경과 근저당·전세권 말소 이력이 배당 산식에 모두 반영됐는지는 원본 서류에서 재확인해야 하며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산남부경찰서 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다. 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다. 단지 내 가로망과 주차장이 갖춰져 있습니다.
- 건물. 2005.08.16. 사용승인된 철근콘크리트 구조의 지상 30층 건물로, 본건은 26층 2602호입니다. 위생·급배수·소화전·도시가스·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역과 자연녹지지역에 걸쳐 있으며 온천지구, 가축사육제한구역, 절대보호구역·상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다. 공시지가는 929,500원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 공부상 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 폐문부재로 내부 마감과 실제 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 451세대 단지이고 최근 동일면적 거래 12건이 확인됩니다. 거래가격은 200,000,000원에서 275,000,000원으로 층과 상태에 따른 편차가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 형식적 경매 원인 확인. 경매개시 원인이 청산을 위한 형식적 경매로 기재돼 있으므로 신청서와 매각조건을 확인해 일반 임의경매와 다른 조건이 없는지 대조하세요.
- 점유·전입세대 확인. 현장조사 당시 폐문부재였고 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입세대 열람, 주민등록 전입일과 임대차계약 존재 여부를 확인하세요.
- 채권 변경·말소 대조. 부산은행 근저당의 29,500,000원 변경등기와 후순위 근저당 및 전세권 말소가 배당표에 정확히 반영됐는지 등기부·명세서·채권계산서로 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 26층 고층이지만 내부 마감과 수리 상태가 확인되지 않았습니다. 실거래 가격과 비교할 때 수리비를 별도로 반영해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 관리사무소를 통해 공용부분을 포함한 관리비 체납액과 장기수선 관련 비용을 확인하세요.
- 매각기일 결과 확인. 2026.07.13. 매각기일의 진행 결과와 변경된 최저가·다음 기일이 있는지 법원 원문으로 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적이지만, 서류 대조가 입찰의 전제
현재 회차의 실질취득액은 168,700,000원입니다. 최근 12개월 동일면적 평균 238,333,333원의 70.8%이고, 최신 거래 200,000,000원보다도 31,300,000원 낮아 가격 자체는 경쟁력이 있습니다. 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.
그러나 이 사건은 청산을 위한 형식적 경매이며, 폐문부재로 임대관계와 내부 상태가 확인되지 않았습니다. 더구나 등기에는 근저당 채권최고액 변경과 후순위 권리의 말소가 기재돼 있지만 배당 시뮬레이션에는 변경 전 금액과 말소 채권이 포함돼 있습니다. 결론은 가격은 합격권, 권리서류 대조는 필수입니다. 원본 대조를 통해 인수 0원과 실제 점유관계가 확인될 때 비로소 현재의 가격 차이가 실질적인 매력으로 이어집니다.