최저가 49%보다 더 큰 변수 — 대항력 가능·미상 9명

수원지방법원 2024타경97491. 용인시 기흥구 마북동 필그린빌리지 4동 3층 301호, 전용 171.32㎡의 다세대주택입니다. 소유자인 가칭마북동지역주택조합추진위원회는 2021.07.22. 이 부동산을 475,000,000원에 취득했습니다. 이후 여러 건의 가압류가 설정됐고, 주식회사 현리치가 2024.08.05. 청구금액 432,556,052원의 가압류를 한 뒤 2024.11.15. 강제경매개시결정을 받았습니다.

등기부만 보면 현재 남아 있는 선순위 인수권리는 확인되지 않습니다. 2022년에 설정됐던 성미숙·정철교·엄재선·하재원의 가압류는 2024년과 2025년에 모두 말소됐고, 말소기준 가압류와 그 이후의 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부 밖의 임차인 보증금입니다. 조사된 10명 가운데 9명의 전입일이 말소기준일보다 빠르며, 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 가압류는 말소됐지만

말소기준권리는 2024.08.05. 접수된 주식회사 현리치의 가압류입니다. 이보다 먼저 설정됐던 2022년 가압류 네 건은 등기상 모두 해제·말소됐습니다. 말소기준 이후의 강제경매개시결정과 용인시 압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기권리 자체에서 확정적으로 승계할 금액은 0원입니다.

② 임차인 분석 — 실제 조사 인원 10명

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 조사된 10명은 중복 합산 대상이 아닌 실제 임차인 조사 인원입니다. 다만 전입일만으로 점유와 임대차관계의 유효성까지 확정할 수 없고, 보증금과 확정일자도 확인되지 않으므로 선순위 9명은 ‘대항력 있음’이 아니라 ‘대항력 가능·미상’으로 판단해야 합니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 가격 메리트는 미확정

필그린빌리지 4동은 총 3세대, 1994.05.03. 사용승인된 다세대주택입니다. 확인된 동일 면적 실거래는 2021년 6~7월의 3건으로, 거래가는 450,000,000원·475,000,000원·665,000,000원, 평균은 530,000,000원입니다.

최저가 220,500,000원은 위 실거래 평균 530,000,000원의 41.6%입니다. 그러나 거래 표본이 모두 2021년에 집중돼 있고, 현재 물건에는 보증금 미상의 선순위 전입자가 9명 있습니다. 따라서 220,500,000원과 실거래가를 직접 비교해 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 수 없습니다. 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득액인 220,500,000원 + 미배당 보증금이어야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 220,500,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 총 채권액은 807,556,052원, 배당액은 216,613,000원, 미배당액은 590,943,052원입니다. 등기권리 기준 매수인 인수액은 0원으로 산정됐으나, 보증금이 확인되지 않은 임차인의 미배당 보증금은 별도이며 위 표에 포함되지 않았습니다. 실제 배당은 말소 내역, 배당요구, 채권 존부, 당해세 및 최우선변제에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 철근콘크리트조 4층 다세대주택 내 3층 301호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 입지. 용인시 기흥구 마북동 교동초등학교 북서측 인근으로, 다세대주택과 아파트 등이 소재하는 주거지대입니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통상황은 보통입니다.
• 토지. 완경사지에 평탄하게 조성된 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 동측 도로를 통해 접근합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·성장관리권역·비행안전제3구역 등에 해당하고, 공시지가는 1,248,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 급배수·위생·난방 설비가 되어 있습니다.
• 환금성. 총 3세대, 1994.05.03. 준공 다세대주택으로 거래 표본이 적어 매도 시 가격 판단을 보수적으로 해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 9명 전수 확인. 각 사람의 실제 점유 여부, 점유 부분, 임대차계약서, 보증금, 전입 유지 여부를 대조해야 합니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부에 따라 배당액과 매수인 승계액이 달라집니다.
• 실질취득액 재계산. 입찰가격에 각 임차인의 예상 미배당 보증금을 더해 2021년 실거래 450,000,000원·475,000,000원·665,000,000원과 비교해야 합니다.
• 여러 전입자의 관계 확인. 총 3세대 건물의 한 호에 10명이 조사된 만큼, 세대 구성원인지 별도 임차인인지 확인해야 중복 계산을 피할 수 있습니다.
• 말소된 가압류 원본 대조. 2024년과 2025년의 말소등기 및 실제 배당채권 존부를 등기부와 배당요구종기 서류에서 다시 확인해야 합니다.
• 체납·명도 비용 확인. 미납 관리비, 당해세, 점유자별 명도 난도와 이사 협의 비용을 별도로 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역·임대차계약서를 직접 확인한 뒤 판단해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “인수액 미확정”

이 사건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 450,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 220,500,000원까지 낮아졌고, 2021년 실거래 평균 530,000,000원의 41.6%에 불과합니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 최저가가 아니라 최종적으로 얼마를 부담하느냐입니다.

말소기준일보다 먼저 전입한 사람이 9명이고 이들의 보증금이 모두 미상인 상황에서는 실질취득액이 220,500,000원 + 미배당 임차보증금입니다. 대항력이 인정되는 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 늘어 총부담이 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다. 따라서 이 물건은 ‘저가 낙찰형’이 아니라 ‘보증금 확인 전 입찰 보류형’입니다. 등기권리는 정리됐지만 임차인 변수가 해결되지 않았고, 3세대 다세대주택의 환금성까지 고려하면 가격보다 먼저 권리관계의 빈칸을 없애야 합니다.