인수 0원이어도 ‘생활숙박시설’ 가격은 별도 검증 — 오시리아스위첸마티에 1801호

부산지방법원 2025타경5149. 부산 기장군 오시리아 관광단지의 오시리아스위첸마티에 103동 18층 1801호입니다. 감정 이용상태와 매각물건명세서에는 모두 생활숙박시설로 기재되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 26층 건물 중 18층이며, 사용승인일은 2022.03.21입니다.

권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.07.13 설정된 자갈치새마을금고 근저당권 648,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 부산신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 기장군 압류, 홍기현 근저당권은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.

그러나 채권자의 미배당이 크다는 사실과 매수인의 인수액은 구분해야 합니다. 현재 최저가 374,500,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 6,043,000원을 제외한 368,457,000원이 자갈치새마을금고에 배당되고, 나머지 채권은 418,250,995원 미배당됩니다. 이 미배당액은 채권자의 회수 부족분이며, 매수인에게 승계되는 금액은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 모두 소멸

이 부동산은 2022.04.07 아시아신탁주식회사 명의로 신탁등기가 이루어졌고, 이후 신한자산신탁주식회사로 명칭이 변경됐습니다. 해당 신탁등기는 2022.07.13 신탁재산의 귀속을 원인으로 말소됐으며, 같은 날 황명환 명의의 소유권이전과 자갈치새마을금고 근저당권 설정이 접수됐습니다.

임차인 없음. 배당요구권자나 임차권등기권자는 확인되지 않습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 입찰 전 현장 점유자와 실제 이용상태는 별도로 확인해야 합니다.

② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 374,500,000원으로 감정가 535,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액도 374,500,000원입니다.

다만 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않아 감정가와 최저가만으로 시장가 대비 할인 여부를 판정할 수 없습니다. 특히 감정 이용상태와 매각물건명세서 모두 이 호실을 생활숙박시설로 명시하고 있으므로, 일반 공동주택 가격과 단순 비교하지 말고 동일 건물·동일 용도의 거래와 실제 이용상태를 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 374,500,000원 가정)

채권총액 786,707,995원 중 368,457,000원이 배당되고 418,250,995원이 미배당되는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 유찰 회차별 미배당

유찰이 이어질수록 자갈치새마을금고를 포함한 채권자의 미배당액은 증가하지만, 제시된 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당액을 낙찰자가 추가로 부담하는 구조가 아닙니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 부산광역시 기장군 기장읍 당사리 소재 롯데프리미엄아울렛 동부산점 남측 인근에 위치하며, 주변은 판매시설·근린생활시설·숙박시설·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 근거리에 동해선 오시리아역이 소재합니다.
• 이용상태. 공부상 숙박시설이며 감정평가서상 이용상태도 생활숙박시설입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 26층 건물 중 18층 1801호이며, 외벽은 석재마감·몰탈 위 페인팅마감, 창호는 샷시창호입니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·공동현관·소화전·화재탐지 및 경보·난방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 남측 약 20m 도로, 북서측·북동측·동측 약 15m 도로에 각각 접합니다.
• 토지계획. 준주거지역·지구단위계획구역·관광단지이며, 공시지가는 1,336,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 생활숙박시설 확인. 일반 공동주택으로 가정하지 말고 공부상 숙박시설과 실제 이용상태를 현장에서 대조하세요.
• 동일 용도 시세 조사. 오시리아스위첸마티에 및 인근 생활숙박시설의 실제 거래가격을 확인해 374,500,000원의 적정성을 검증하세요.
• 점유관계 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유자와 인도 가능성을 확인하세요.
• 관리비·운영비 확인. 관리주체에 미납 관리비와 운영 관련 비용을 확인하세요.
• 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 418,250,995원은 채권자 회수 부족분이며 매수인 인수액은 0원입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현재 점유상태를 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 보류

이 물건의 권리분석 결론은 명확합니다. 자갈치새마을금고 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 가압류·경매개시결정·압류·후순위 근저당권은 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 현재 최저가 374,500,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 공부상 숙박시설인 생활숙박시설이고, 시장 거래가격과의 비교가 확인되지 않았기 때문입니다. 결론은 권리상 통과, 가격은 동일 용도 실거래 확인 후 판단입니다.