인수는 0원이지만, 실거래는 2021년 1건뿐 — 수원 세류동 가람빌라 나동 301호

수원지방법원 2024타경98470. 수원시 권선구 세류동 가람빌라 나동 3층 301호, 전용 72.55㎡의 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 윤귀화이며, 말소기준권리는 2014년 8월 29일 접수된 광남새마을금고의 채권최고액 845,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

현황조사에는 XIN CHUNMEI, XIN JIAGEN 두 사람이 같은 나동 301호에 2023년 2월 27일 전입한 것으로 조사됐습니다. 두 전입일 모두 말소기준일인 2014년 8월 29일보다 늦으므로 매수인에게 대항할 수 없고, 배당 여부와 무관하게 보증금을 매수인이 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 두 사람의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 원본 명세서로 보완해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준 근저당권은 광남새마을금고 명의로 설정됐다가 2024년 12월 27일 확정채권양도를 원인으로 엠씨아이대부주식회사에 이전됐고, 같은 채권에 느티나무제사차유한회사의 근질권이 설정됐습니다. 이는 기존 근저당권부 채권의 이전·담보 설정으로, 매각 후 독립된 인수 권리로 남는 구조는 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음

두 사람은 보증기관이나 대위변제 승계인이 아닌 실제 점유자 2명입니다. 전입일이 말소기준권리보다 약 9년 늦어 매수인에 대한 대항력은 없습니다. 보증금이 확인되지 않았으므로 임차보증금을 임의로 합산할 수 없으며, 우선변제 가능성은 확정일자와 배당요구 여부를 확인한 뒤 판단해야 합니다. 다만 우선변제 여부가 확인되더라도 후순위 임차보증금의 미배당액을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 70.6%이지만 ‘현재 시세’ 확정은 어렵다

가람빌라 동일 면적 72.55㎡에서 확인된 실거래는 2021년 12월 2층 228,000,000원 1건입니다. 현재 최저가이자 인수액을 포함한 실질취득액은 161,000,000원으로, 이 거래금액의 70.6%입니다.

수치상으로는 최저가가 기준 거래보다 67,000,000원 낮지만, 거래 시점이 2021년 12월이고 표본도 한 건뿐입니다. 최근 가격 방향이나 현재 매수 수요를 확인할 거래가 없으므로, “시세보다 29.4% 싸다”는 식으로 해석해서는 안 됩니다. 이 수치는 과거 단일 거래와의 단순 비교일 뿐이며, 현재 시세 검증은 인근 다세대 거래와 현장 매물 조사를 병행해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)

총 채권최고액 5,095,000,000원 중 157,946,000원만 채권자에게 배당되는 모형으로, 미배당액은 4,937,054,000원입니다. 후순위 채권의 미배당액은 매수인에게 승계되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제액이 존재하면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 회차별 배당 변화

낙찰가가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 후순위 전입 임차인과 말소 대상 권리의 미배당액이 매수인에게 넘어오지는 않습니다. 따라서 이 사건에서 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같고, 현재 회차에서는 161,000,000원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공동주택으로 이용 중인 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 301호입니다.
• 입지. 수원시 권선구 세류동 신곡초등학교 북동측 인근으로, 다세대주택·소규모 아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장의 거리와 운행 빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 도시가스 개별난방설비를 갖췄습니다.
• 도로. 대지는 평탄하게 조성됐고 건물 남측으로 소로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역이며, 비행안전제5구역과 가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 702㎡이며 공시지가는 1㎡당 1,565,000원입니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
• 환금성. 18세대 규모이고 확인된 동일 면적 거래가 1건이므로, 대단지 공동주택보다 매수층과 거래 빈도가 제한될 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 토지 별도등기. 대지권 목적 토지의 등기부를 열람해 별도등기의 종류, 순위와 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
• 세금 압류. 2020년 국세 압류는 말소됐지만 2024년 국세 압류와 2025년 수원시 압류가 등재돼 있습니다. 당해세 여부와 법정기일을 확인하세요.
• 임차관계. XIN CHUNMEI와 XIN JIAGEN의 실제 점유 상태, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현장조사로 대조하세요.
• 명도. 두 점유자는 매수인에게 대항할 수 없지만 실제 퇴거 협의나 인도명령 절차가 필요할 수 있습니다.
• 현재 시세. 228,000,000원 거래는 2021.12의 단일 사례입니다. 인근 동일 용도·면적의 최근 거래와 현재 매도호가를 추가 조사하세요.
• 시설 상태. 내부 마감, 누수, 보일러·승강기 상태와 수선비를 현장에서 확인하고 입찰가에 반영하세요.
• 관리비. 공용부분 관리비 체납 여부와 승계 가능 금액을 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 확신은 부족하다

이 물건은 2014년 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 2명은 2023년에 전입해 매수인에게 대항할 수 없습니다. 배당 모형상 인수액도 0원이므로 권리 인수만 놓고 보면 비교적 단순한 다세대 경매입니다.

그러나 가격 판단은 별개의 문제입니다. 실질취득액 161,000,000원이 확인된 2021년 거래 228,000,000원의 70.6%인 것은 사실이지만, 이를 현재 시세 할인율로 받아들이기에는 거래가 너무 오래됐고 표본도 한 건뿐입니다. 토지 별도등기와 조세채권, 확인되지 않은 임차 조건까지 감안하면 결론은 “권리 인수는 낮지만, 가격과 서류 검증이 끝나기 전에는 보수적으로 접근”입니다.