부산지방법원 2025타경5251. 해운대구 중동 ‘해운대경동리인뷰1차’ 102동 30층 3003호, 전용 84.4955㎡ 아파트입니다. 49층 건물의 30층이고 사용승인일은 2021.05.27입니다. 현재 소유자는 송하나이며, 소유권이전 등기상 거래가액은 619,000,000원입니다. 핵심 권리는 2021.07.20 설정된 부산은행 채권최고액 666,600,000원의 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 그 뒤 설정·등기된 권리들은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
권리관계 자체는 비교적 명확하지만 점유 부분은 한 번 더 확인할 필요가 있습니다. 김옥경이 2021.08.13 전입한 것으로 조사됐으나 말소기준일 2021.07.20보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았습니다. 더구나 같은 이름의 김옥경이 2024.06.18 을구 2번 근저당권을 이전받은 권리자로 등재돼 있어, 자료에서도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 경고하고 있습니다. 다만 이 점유자가 대항력을 갖는 구조는 아니므로 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5251 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1843 해운대경동리인뷰1차 102동 30층3003호 |
| 도로명 | 부산광역시 해운대구 달맞이길 23 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.4955㎡ · 49층 중 30층 |
| 사용승인 | 2021.05.27 |
| 소유자 | 송하나 · 소유권이전 거래가액 619,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 997,000,000원 / 697,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 12,075,492원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.07.20 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 666,600,000원입니다. 이후 2021.08.09 이준석 명의의 300,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 권리는 2024.06.18 김옥경에게 이전됐습니다. 이후 전흥배 가압류 200,000,000원, 삼성카드 19,072,280원, 현대카드 12,030,814원, 현대캐피탈 25,783,681원 등의 후순위 권리가 이어졌으며, 강제·임의경매개시결정과 국세·건강보험·지방세 관련 압류도 존재합니다. 자료상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김옥경 | 미상 | 2021.08.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 평균의 70.4%
해운대경동리인뷰1차는 298세대이고, 비교 면적은 전용 84.4955㎡입니다. 동일 면적 실거래 12건의 전체 평균은 979,375,000원이며, 최근 12개월 11건 평균은 991,136,363원입니다. 최신 거래는 2026.08의 950,000,000원입니다. 전체 평균보다 최근 12개월 평균을 우선해서 보면 현재 최저매각가 697,900,000원은 최근 평균의 70.4%입니다.
최근 거래 흐름도 하락장이 아닙니다. 최근 구간과 이전 구간의 비교 추세는 +16.6%로 집계돼 있습니다. 따라서 이 사건에서는 감정가 997,000,000원보다 1회 유찰된 최저가 697,900,000원이 시장가격 대비 눈에 띄게 낮아진 것이 핵심입니다. 전체 평균 대비 비율도 71.3%지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.5㎡ | 46 | 950,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 37 | 1,090,000,000원 |
| 2026.07 | 84.5㎡ | 41 | 930,000,000원 |
| 2026.07 | 84.5㎡ | 41 | 950,000,000원 |
| 2026.06 | 84.5㎡ | 41 | 1,140,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 42 | 1,100,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 6 | 850,000,000원 |
| 2025.11 | 84.5㎡ | 23 | 995,000,000원 |
| 2025.10 | 84.99㎡ | 32 | 1,120,000,000원 |
| 2025.09 | 84.99㎡ | 4 | 820,000,000원 |
| 2025.09 | 84.5㎡ | 11 | 957,500,000원 |
| 2025.08 | 84.99㎡ | 5 | 850,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.5㎡대 | 11건 | 991,136,363원 |
③ 예상배당표 (매각가 697,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,379,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 666,600,000원 | 666,600,000원 |
| 3. 근저당 · 이준석 | 300,000,000원 | 21,921,000원 |
| 4. 가압류 · 전흥배 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 | 19,072,280원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 현대카드 | 12,030,814원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 현대캐피탈 | 25,783,681원 | 0원 |
| 8. 본압류 이행 · 현대카드주식회사 | 미상 | 0원 |
| 9. 경매개시결정 · 주식회사부산은행 | 12,075,492원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,235,562,267원 중 예상배당은 688,521,000원, 미배당은 547,041,267원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 실제 선순위 배당 및 후순위 미배당 규모는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해운대초등학교 남동측 인근. 주변은 공동주택·업무시설·숙박시설·근린생활시설과 해운대 해수욕장 등으로 형성된 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 중동역이 있습니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 제102동은 철근콘크리트구조 49층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·화재탐지·경보·승강기·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 온천지구, 상대보호구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등이 포함·저촉됩니다.
- 토지. 2필 일단의 부정형 평탄 토지로 공동주택·오피스텔·근린생활시설 부지로 이용되고, 남측 약 20미터 도로와 동측 약 6미터 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지. 해운대경동리인뷰1차 298세대, 사용승인일 2021.05.27입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 원인 확인. 김옥경은 대항력이 없지만 근저당권 이전을 받은 권리자와 동일 이름입니다. 현황조사 내용과 실제 점유관계, 인도 협의 상대방을 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 점유자의 보증금은 미상입니다. 대항력은 없더라도 계약관계와 배당요구 여부를 매각 관련 서류에서 최종 확인해야 합니다.
- 세금 압류 원액 확인. 국세·지방세 압류 가운데 당해세 해당액이 있는지 확인해야 배당표를 정확히 볼 수 있습니다.
- 후순위 권리 소멸 재확인. 부산은행 말소기준 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정이 모두 소멸하는지 최신 등기부와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 가격 기준은 최근 거래. 최근 12개월 평균 991,136,363원, 최신 거래 950,000,000원과 비교해 응찰 상한을 정하는 것이 핵심입니다.
- 경매 수요 확인. 단지 경매 평균 유찰 1.6회, 매각률 25.0%이므로 시세 할인과 실제 응찰 경쟁을 분리해서 판단해야 합니다.
- 관리비·현장 상태. 공용부분 관리비 체납과 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되고, 승부처는 점유 확인과 입찰가
이 사건의 핵심은 단순합니다. 2021.07.20 부산은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 권리들은 매각으로 소멸합니다. 점유자 김옥경도 말소기준 뒤인 2021.08.13 전입이라 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 측면에서는 1회 유찰된 최저가 697,900,000원이 최근 12개월 평균 991,136,363원의 70.4%입니다. 최신 거래는 950,000,000원이고, 최근 추세도 +16.6%로 나타납니다. 따라서 현재 자료만 놓고 보면 가격 경쟁력은 분명합니다. 다만 점유자와 등기상 권리자의 동일 이름, 보증금 미상, 국세·지방세 압류는 반드시 원본 서류와 현장에서 확인해야 할 변수입니다. 권리 인수는 0원, 가격은 유리, 마지막 확인 포인트는 관계인 점유와 세금 배당순위입니다.
