부산지방법원 2025타경5262. 기장읍 청강리 스카이캐슬 2층 203호, 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 43,000,000원이고 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 14,749,000원입니다. 소유자 이종열은 2020.07.10 매매를 원인으로 2020.07.13 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 30,000,000원입니다. 이후 2020.09.11 남울산새마을금고가 채권최고액 30,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 국세·지방세 관련 압류와 남울산새마을금고의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 등기상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 권리등기만 보고 끝낼 수는 없습니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 이윤재, 주식회사 우진환경공사(대표 이우진) 등 점유 조사 2건이 있고 보증금이 확인되지 않았습니다. 두 건 모두 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·우선변제 여부는 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5262 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 청강리 163-8 스카이캐슬 2층 203호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 기장읍 청강로85번길 89 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 지하1층 지상8층 건물 내 제2층 제203호 |
| 소유자 | 이종열 (2020.07.10 매매 · 2020.07.13 소유권이전 · 거래가액 30,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 43,000,000원 / 14,749,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 22,951,150원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2020.09.11 남울산새마을금고 근저당권입니다. 이후 2024년부터 이어진 압류 3건, 2025.05.01 임의경매개시결정, 2026.05.11 압류는 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다. 2023.04.27 울산세무서장 압류는 2023.09.06 해제로 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차 조사 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
| 점유·임차 조사 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이윤재 | 미상 | 2021.07.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 우진환경공사(대표 이우진) | 스카이캐슬 203호 | 2024.07.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 조사 건 모두 전입신고가 말소기준일인 2020.09.11 이후이므로 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 그러나 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않았으므로, 특히 소액임차보증금 관련 배당 가능성은 입찰 전에 매각물건명세서와 현황을 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 감정가 34.3%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 부족
감정가 43,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가는 14,749,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 10,324,300원, 그다음은 7,227,010원입니다. 그러나 동일 물건 또는 인근 오피스텔의 실거래 비교 근거가 없어, 단순히 감정가 대비 할인율만으로 현재 가격을 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 14,749,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 665,482원 |
| 1. 근저당 · 남울산새마을금고 | 30,000,000원 | 14,083,518원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 남울산새마을금고 채권최고액 30,000,000원 중 14,083,518원이 배당되고, 15,916,482원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 소재 기장종합사회복지관 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·연립주택·공장·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하1층 지상8층이며 해당 호실은 2층 203호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지·경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 북서측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접하고, 제2종일반주거지역·토지구획정리사업지구·가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 1,211,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 보증금 확인. 이윤재와 주식회사 우진환경공사(대표 이우진)의 보증금이 미상입니다. 대항력은 없지만 우선변제 여부를 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 현재 등기에는 국세·지방세 압류 4건이 존재합니다. 당해세 해당 금액이 있는지 확인해야 실제 배당 구조를 판단할 수 있습니다.
- 가격 검증. 최저가는 감정가의 34.3%이지만 실거래 비교 근거 없이 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 회차 시나리오. 현재 14,749,000원에서 추가 유찰 시 10,324,300원, 7,227,010원 시나리오가 제시돼 있습니다. 가격만이 아니라 점유·세금 리스크와 함께 보세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “34% 할인”보다 중요한 건 확인되지 않은 두 가지
이 물건은 말소기준 이후 등기권리가 소멸하고, 점유 조사 2건도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력 인수형 물건은 아닙니다. 현재 자료상 매수인 인수액은 0원이고 실질취득도 최저가 14,749,000원으로 계산됩니다. 하지만 보증금이 확인되지 않은 점유자 2건과 국세·지방세 압류 4건은 끝까지 확인해야 합니다.
가격 역시 감정가 43,000,000원의 34.3%라는 숫자만으로 결론을 내리기 어렵습니다. 이미 3회 유찰됐고 실거래 비교 근거가 없기 때문입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “인수 0원 구조 확인 → 임차보증금·우선변제 확인 → 당해세 확인 → 실제 거래가격 검증”의 순서입니다. 권리구조는 단순해졌지만, 가격과 배당 확인이 끝나야 비로소 입찰 판단이 완성됩니다.
