부산지방법원 2025타경5274. 해운대두산위브더제니스 102동 48층 4810호, 전용 157.0176㎡ 아파트입니다. 소유자 윤성준은 2012.10.19. 매매를 원인으로 거래가액 1,084,300,434원에 취득했고 2012.12.12. 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 현재 권리분석의 중심은 과거에 이미 말소된 여러 담보권이 아니라 2022.05.31. 중소기업은행 근저당권입니다. 을구 22번 채권최고액 837,600,000원이 말소기준권리이고, 같은 날 설정된 을구 23번 중소기업은행 근저당 1,656,000,000원과 이후 가압류·압류·현 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
가격은 1회 유찰로 감정가 2,350,000,000원의 70%인 1,645,000,000원까지 내려와 있습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 이 사건에서는 최저가와 실질취득 기준이 동일합니다. 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 2,546,250,000원이고, 최신 거래는 2026.07. 2,220,000,000원입니다. 따라서 권리 인수 없이 현재 최저가로 취득한다는 전제에서는 최근 거래가격과 비교해도 가격 메리트가 확인되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5274 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 우동 1407 해운대두산위브더제니스 102동 48층 4810호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 157.0176㎡ · 제102동 지하5층·지상75층 건물 내 제48층 제4810호 |
| 사용승인 | 2011.11.30 |
| 소유자 | 윤성준 · 2012.10.19. 매매 · 거래가액 1,084,300,434원 · 2012.12.12. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 2,350,000,000원 / 1,645,000,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프아이삼삼유동화전문 유한회사(양도인: 중소기업은행) / 2,504,501,495원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.05.31. 을구 22번 중소기업은행 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 23번 근저당권을 비롯해 2023년 이후의 가압류, 해운대구 압류, 2025.04.25. 현 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 진유진 | 미상 | 2022.12.29 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 진유진 1명입니다. 전입일 2022.12.29.은 말소기준권리인 2022.05.31. 중소기업은행 근저당보다 뒤이므로 제공된 판정에서도 대항력 없음으로 분류됩니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 미상이며 우선변제 여부도 확정되어 있지 않습니다. 다만 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 16.45억 vs 최근 12개월 평균 25.4625억
해운대두산위브더제니스는 1,788세대이며, 대상 전용면적은 157.0176㎡입니다. 제공된 최근 실거래 표본은 12건, 최근 12개월 평균은 2,546,250,000원입니다. 현재 실질취득 1,645,000,000원은 이 최근 평균의 64.6%입니다. 최신 거래는 2026.07. 2,220,000,000원이며, 대상과 가까운 전용 157.02㎡ 거래도 2026.05. 44층 2,200,000,000원, 2026.03. 55층 2,550,000,000원이 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 145.81㎡ | 35 | 2,220,000,000원 |
| 2026.07 | 145.81㎡ | 33 | 2,000,000,000원 |
| 2026.06 | 159.54㎡ | 75 | 4,180,000,000원 |
| 2026.05 | 145.81㎡ | 59 | 2,850,000,000원 |
| 2026.05 | 157.02㎡ | 44 | 2,200,000,000원 |
| 2026.05 | 168.9㎡ | 39 | 2,365,000,000원 |
| 2026.03 | 157.02㎡ | 55 | 2,550,000,000원 |
| 2026.03 | 168.9㎡ | 40 | 2,440,000,000원 |
| 2026.03 | 145.81㎡ | 55 | 2,900,000,000원 |
| 2026.02 | 145.81㎡ | 67 | 2,200,000,000원 |
| 2026.02 | 145.81㎡ | 67 | 2,200,000,000원 |
| 2026.02 | 168.9㎡ | 53 | 2,450,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 2,546,250,000원 |
표본의 최저 거래는 2,000,000,000원, 최고 거래는 4,180,000,000원입니다. 현재 최저가 1,645,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 64.6%로 내려와 있고 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 감정가 23.5억보다 실질취득 16.45억과 최근 실거래를 직접 비교하는 것이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,645,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,850,000원 |
| 2. 을구 22번 근저당 · 중소기업은행 | 837,600,000원 | 837,600,000원 |
| 3. 을구 23번 근저당 · 중소기업은행 | 1,656,000,000원 | 788,550,000원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 225,633,480원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 436,700,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 37,746,071원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 51,285,840원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 수협은행 | 193,907,299원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 770,561,618원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 신보2021제18차유동화전문 유한회사 | 320,000,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 오케이캐피탈 주식회사 | 53,229,047원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 37,972,671원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 151,890,681원 | 0원 |
| 14. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 15. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 5,985,478원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 4,878,512,185원, 채권자 예상배당은 1,626,150,000원, 미배당액은 3,252,362,185원입니다. 집행비용 18,850,000원을 포함하면 매각대금 1,645,000,000원이 전부 배분되며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 공동주택(아파트)입니다. 철골철근콘크리트조, 지하5층·지상75층 제102동의 48층 4810호이며 2011.11.30. 사용승인되었습니다.
- 입지. 부산광역시 해운대구 우동 수영만요트경기장 남동측 인근으로, 초고층 아파트단지·주거용 오피스텔·근린생활시설·학교 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 동백역이 소재하며, 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
- 단지·거래. 해운대두산위브더제니스는 1,788세대이며 최근 실거래 표본 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 2,546,250,000원입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며, 온천공보호구역 저촉, 상대보호구역 저촉, 해일위험지구 접함 등이 확인됩니다.
- 공부 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보완 확인. 진유진의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상이므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 대조하세요. 전입일 기준 대항력은 없습니다.
- 파산선고 등기 확인. 2023.06.26. 부산회생법원 2023하단341 파산선고 기록의 현재 절차상 상태를 등기부와 경매기록에서 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2022.05.31. 을구 22번 중소기업은행 근저당권이 말소기준이며, 같은 날 을구 23번 근저당권 및 이후 권리의 소멸 관계를 원본에서 대조하세요.
- 가격 기준. 감정가가 아니라 실질취득 1,645,000,000원을 최근 12개월 평균 2,546,250,000원과 최신 거래 2,220,000,000원에 비교해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 산정치이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리 인수 0원, 승부처는 실제 낙찰가”
이 사건은 등기 건수만 보면 복잡합니다. 중소기업은행 근저당 2건에 다수의 가압류, 압류와 파산선고 기록까지 이어집니다. 그러나 매수인 관점의 핵심은 보다 단순합니다. 말소기준은 2022.05.31. 중소기업은행 근저당이고, 이후 매각소멸로 표시된 권리들은 낙찰자가 떠안지 않습니다. 실제 임차인 진유진도 전입일이 말소기준 이후라 대항력이 없고, 현재 배당 시나리오상 인수액은 0원입니다.
따라서 현재 회차에서 볼 숫자는 실질취득 1,645,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 2,546,250,000원의 64.6%이고, 최신 거래 2,220,000,000원보다도 낮습니다. 권리 인수와 가격을 함께 놓고 보면 매력도가 높은 편이지만, 파산선고 등기와 복잡한 채권관계, 임차인의 보증금·확정일자 미상은 원본 확인 대상으로 남습니다. 가격은 강점, 권리의 큰 줄기는 정리되어 있고, 마지막 변수는 절차 확인입니다.
