부산지방법원 2025타경5286. 해운대구 재송동 화송빌라(현칭 센텀화송빌) 7층 703호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가 이용상태는 공동주택(아파트)입니다. 현재 권리의 기준점은 2011.07.14. 설정된 반여2,3동새마을금고의 채권최고액 81,900,000원 근저당입니다. 그보다 뒤에 설정된 2012.08.20. 채권최고액 19,500,000원 근저당과 2025.04.30. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
과거에는 한국주택은행·국민은행 계열 근저당과 이임성·김은규의 전세권도 있었지만 모두 이미 말소됐습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 이 사건의 가격 비교 기준은 최저가에 별도 인수금을 더할 필요 없이 실질취득 58,800,000원으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5286 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1045-2 화송빌라 7층 703호 · 해운대로81번길 108-10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 공동주택(아파트) 이용 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 정옥임 · 단독소유 |
| 실거래 비교면적 | 68.43㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 58,800,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 반여2,3동 새마을금고 / 59,898,070원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 임차인 | 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계는 미상 |
① 권리 흐름 — 과거 전세권은 말소, 현재 인수는 0원
현재 말소기준권리는 2011.07.14. 을구 8번 근저당권입니다. 이 근저당과 2012.08.20. 을구 10번 근저당은 매각으로 소멸하고, 2025.04.30. 경매개시결정 역시 소멸 대상입니다. 배당액이 채권액에 못 미치더라도 그 미배당액을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다. 현재 회차 시뮬레이션의 매수인 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재가는 최근 12개월 평균의 65.0%
가격 판단에서는 과거 거래 전체 평균 96,833,333원보다 최근 자료를 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 90,500,000원이고 최신 거래는 2026.06. 111,000,000원입니다. 현재 실질취득 58,800,000원은 최근 12개월 평균의 65.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 68.43㎡ | 4 | 111,000,000원 |
| 2026.03 | 64.83㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2023.04 | 68.43㎡ | 2 | 77,000,000원 |
| 2022.11 | 68.43㎡ | 8 | 105,000,000원 |
| 2022.10 | 68.43㎡ | 8 | 105,000,000원 |
| 2021.10 | 64.83㎡ | 4 | 113,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 90,500,000원 |
현재 최저가가 과거 전체 거래 평균의 60.7%라는 수치도 있지만, 이 수치만으로 가격 매력을 판단하면 안 됩니다. 더 중요한 것은 최근 12개월 평균 대비 65.0%라는 점과 동시에 최근 거래 흐름이 -9.5%라는 점입니다. 즉 현재가는 최근 시세 아래에 있어 가격상 여유는 있지만, 시장 자체는 이전보다 약해진 흐름으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,458,400원 |
| 1. 을구 8번 근저당 · 반여2,3동새마을금고 | 81,900,000원 | 57,341,600원 |
| 2. 을구 10번 근저당 · 반여2,3동새마을금고 | 19,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 101,400,000원 중 예상배당은 57,341,600원이고, 미배당은 44,058,400원입니다. 그러나 이 미배당은 매수인 승계액이 아니며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘지만 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 58,800,000원 | 57,341,600원 | 44,058,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 41,160,000원 | 40,019,120원 | 61,380,880원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 28,812,000원 | 27,893,384원 | 73,506,616원 | 0원 |
현재 회차에서도 신청채권자 청구액 59,898,070원에 대해 예상배당은 57,341,600원으로 전액 충족되지 않습니다. 추가 유찰 시 채권자의 미배당 규모는 더 커지지만, 주어진 권리관계에서 매수인 인수가 생기는 구조로 바뀌지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신재초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지·단독 및 공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물 내 7층 703호이며, 승강기·도시가스 개별난방·급배수 및 위생설비·화재경보설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측 약 10미터 내외, 북동측 약 8미터 내외 포장도로와 접하고 주차시설이 있습니다.
- 규제·토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,643,000원/㎡입니다. 토지는 완경사·가로장방 형태로 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 화송빌라는 18세대, 준공일 1992.02.08.의 소규모 공동주택입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이며 현재 사건도 2회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수금 착각 금지. 근저당 미배당 44,058,400원이 생기지만 이를 낙찰자가 추가로 부담하는 것은 아닙니다. 현재 기준 실질취득은 58,800,000원입니다.
- 최근 시세 중심으로 판단. 과거 전체 평균 96,833,333원보다 최근 12개월 평균 90,500,000원과 최신 거래 111,000,000원을 우선 참고하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름은 -9.5%입니다. 현재 최저가가 시세 아래라고 해도 매도 시점의 가격을 과거 고가 거래에 맞춰 가정하지 않는 편이 안전합니다.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황 점유자와 인도 가능성을 입찰 전 다시 확인하세요.
- 소규모 환금성. 18세대 건물은 대단지와 비교해 매수자 풀이 좁을 수 있으므로 실수요·임대수요와 매도기간을 함께 검토하세요.
- 시설·관리비 확인. 준공일이 1992.02.08.인 건물인 만큼 내부 상태, 공용부 유지보수, 체납 관리비 등을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하고 가격은 낮다, 승부처는 환금성”
이 사건은 말소기준권리 이후 부담이 매각으로 소멸하고 과거 전세권도 이미 정리돼, 매수인 인수 0원이라는 점이 가장 큰 장점입니다. 현재 2회 유찰된 최저가 58,800,000원은 최근 12개월 평균 90,500,000원의 65.0%이므로 가격 측면에서도 분명한 여유가 있습니다.
다만 최근 거래 흐름은 -9.5%이고, 화송빌라는 18세대 규모의 소규모 공동주택입니다. 따라서 이 물건은 “권리 위험 때문에 싼 물건”이라기보다 권리는 비교적 단순하지만 시장성과 환금성을 보수적으로 평가해야 하는 할인 물건에 가깝습니다. 현재가의 할인폭 자체는 긍정적이되, 최종 입찰가는 최근 시세 하락과 실제 내부 상태·점유·매도 유동성을 확인한 뒤 결정하는 것이 핵심입니다.
