부산지방법원 2025타경5379. 부산 수영구 민락동 광안KCC스위첸하버뷰 2층 206호입니다. 등기상 소유자는 강지유이고, 2022.04.11 주식회사경남은행의 채권최고액 576,400,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 신한은행 가압류, 경매개시결정, 국민은행 가압류, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024년에 등기됐던 롯데카드 및 이대호의 가압류는 이미 말소됐습니다.
권리관계만 보면 낙찰자가 떠안을 금액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다. 다만 현황조사와 매각물건명세서에는 안채론·최재한 두 점유자가 확인됩니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금은 확인되지 않았으므로 입찰 전 명세서와 점유관계를 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5379 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락동 181-79 광안케이씨씨스위첸하버뷰 2층 206호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 강지유 |
| 감정가 / 최저가 | 756,000,000원 / 259,308,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 525,228,711원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 및 지상18층 건물 내 제2층 제206호 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준권리는 2022.04.11 주식회사경남은행 근저당권입니다. 2025.04.09 신한은행 가압류, 2025.05.23 경남은행의 임의경매개시결정, 2025.06.19 국민은행 가압류, 2026.01.05 국의 압류는 모두 기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 근저당 채권최고액은 576,400,000원이고 현재 최저가에서는 경남은행조차 전액 배당되지 않는 구조입니다.
② 임차인·점유 — 2명 모두 후순위 전입
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안채론 | 206호 · 주거 | 2023.07.17 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 |
| 최재한 | 광안KCC스위첸하버뷰 206호 | 2023.04.11 | 보증금 미상 · 차임 3,000,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 |
③ 시세 비교 — 숫자는 싸지만 비교조건이 완전히 같지는 않다
광안KCC스위첸하버뷰의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 514,416,666원이고, 최신 거래는 2026.09 540,000,000원입니다. 현재 최저가 259,308,000원은 최근 12개월 평균의 50.4%입니다. 다만 본건 대상면적은 45.15㎡이고 비교 실거래는 39.48㎡·40.38㎡로 면적이 정확히 일치하지 않습니다. 따라서 50.4%라는 수치만으로 그대로 가격 차익을 확정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 40.38㎡ | 12 | 540,000,000원 |
| 2026.09 | 40.38㎡ | 5 | 530,000,000원 |
| 2026.07 | 39.48㎡ | 15 | 570,000,000원 |
| 2026.07 | 40.38㎡ | 6 | 530,000,000원 |
| 2026.07 | 40.38㎡ | 15 | 528,000,000원 |
| 2026.06 | 40.38㎡ | 18 | 480,000,000원 |
| 2026.03 | 40.38㎡ | 13 | 475,000,000원 |
| 2026.02 | 40.38㎡ | 12 | 570,000,000원 |
| 2026.02 | 40.38㎡ | 3 | 480,000,000원 |
| 2026.01 | 40.38㎡ | 14 | 500,000,000원 |
| 2026.01 | 40.38㎡ | 14 | 500,000,000원 |
| 2026.01 | 40.38㎡ | 4 | 470,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 514,416,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 259,308,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,430,312원 |
| 2. 근저당 · 주식회사경남은행 | 576,400,000원 | 254,877,688원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 19,906,205원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사국민은행 | 36,212,783원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 4,430,312원 배당 후 경남은행에 254,877,688원이 배당되고, 후순위 신한은행·국민은행은 배당이 없습니다. 채권자 총 미배당액은 377,641,300원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수 0원은 유지
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 259,308,000원 | 254,877,688원 | 377,641,300원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 181,515,600원 | 178,174,382원 | 454,344,606원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 127,060,919원 | 124,482,066원 | 508,036,922원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 민락동방파제 북서측 인근으로 해수욕장 주변 상가지대이며 각종 근린생활시설, 숙박시설, 아파트가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건은 근린생활시설로 이용중입니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·중점경관관리구역이며, 북동측·남동측·남서측으로 중로 및 소로에 접합니다.
- 단지. 광안KCC스위첸하버뷰는 294세대이며 준공일은 2021.11.30입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 위반건축물 — 전유부 위반은 아니지만 반드시 확인
2025.06.26 사실조회회신서에 따르면 건축물 전체 공용부분 표제부에 존재하는 의무조경시설의 수목 고사로 인해 건축법 위반으로 위반건축물에 등재돼 있습니다. 다만 2층 206호 전유부에 해당하는 위반사항은 아닙니다. 건축물 관리단이 수목 재식재 등을 통해 위반사항을 해소하면 합법건축물로 전환이 가능하다고 회신됐습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 안채론·최재한의 전입은 기준권리 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 상가 이용상태 확인. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이므로 실제 영업·점유 상태, 내부 시설과 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 면적 비교 주의. 본건 대상면적 45.15㎡와 실거래 비교면적 39.48㎡·40.38㎡가 정확히 일치하지 않으므로 최근 평균 514,416,666원을 그대로 적정가로 사용하지 마세요.
- 위반건축물 재확인. 공용부분 조경 위반의 현재 해소 여부와 집합건축물대장 상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 배당과 세금. 현재 시나리오는 당해세·임차인 최우선변제를 실제 확정액으로 반영한 결과가 아니므로 배당표 원본을 확인하세요.
- 회차 판단. 단지 평균 유찰 횟수는 2.8회이고 본건은 3회 유찰 상태입니다. 추가 유찰 시 181,515,600원, 127,060,919원 시나리오도 함께 비교하세요.
맺으며 — 권리는 단순해졌고, 승부는 용도·가격·위반사항이다
이 물건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.04.11 경남은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 조사된 두 임차인 역시 기준일 이후 전입해 대항력이 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격만 보면 현재 최저가 259,308,000원은 최근 12개월 실거래 평균 514,416,666원의 50.4%로 큰 차이가 있습니다. 그러나 본건은 감정상 근린생활시설로 이용 중이고, 비교 실거래 면적도 정확히 일치하지 않습니다. 여기에 건축물 전체 공용부분의 조경 위반으로 위반건축물 표제부가 남아 있습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 0원으로 단순하지만, 가격 메리트는 용도 적합성·실제 점유·면적 차이·위반건축물 상태를 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
