부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 임차인 인수 위험은 없고 권리상 매수인이 부담할 인수액은 0원입니다. 다만 교보생명 근저당을 중심으로 한 배당 구조와 선순위 채권 미배당 가능성을 확인해야 하는 물건입니다. 최저가는 최근 12개월 실거래 평균 대비 70.0% 수준으로 가격 자체는 메리트가 있습니다.

감정가

409,000,000원

최저가 70%

최저매각가

286,300,000원

1회 유찰

실거래 평균

408,909,090원

최근12개월 11건

매수인 인수

0원

임차인 없음

부산지방법원 2025타경5417. 부산 기장군 정관읍 모전리 정관신도시현진에버빌 111동 403호 아파트입니다. 전용면적은 132.248㎡이며, 감정가는 4.09억, 현재 최저매각가는 2.863억입니다. 2021년 설정된 교보생명보험주식회사 근저당권이 말소기준권리이며 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2025타경5417
소재지	부산광역시 기장군 정관읍 모전리 755 정관신도시현진에버빌 제111동 제4층 제403호
물건종류 / 면적	아파트 · 132.248㎡
소유자	정재욱
감정가 / 최저가	409,000,000원 / 286,300,000원
신청채권 / 청구액	한국주택금융공사 / 248,893,934원
매각기일	2026.07.14

① 권리 흐름 — 인수 위험은 없다

임차인은 조사되지 않았으며, 매수인이 승계하는 보증금이나 임차권은 없습니다. 말소기준권리는 을구 11번 교보생명보험주식회사 근저당권(채권최고액 307,200,000원)입니다. 이후 설정된 이재찬 근저당, 우리금융캐피탈·롯데카드·국민은행 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 대비 할인 구간

정관현진에버빌 동일 평형권 실거래는 최근12개월 평균 408,909,090원이며 최신 거래는 2025.12 470,000,000원입니다. 최저매각가 286,300,000원은 최근12개월 평균 대비 70.0% 수준입니다.

거래월	면적	층	거래가
2025.12	143.7㎡	12	470,000,000원
2025.12	132.25㎡	7	358,000,000원
2025.11	132.25㎡	5	360,000,000원
2025.11	143.7㎡	15	540,000,000원
2025.10	132.25㎡	12	445,000,000원
평균	12건	-	408,166,666원

✅ 가격 판단 최저매각가는 최근12개월 평균 실거래 대비 약 70%로 할인 구간입니다. 최신 거래 4.7억과 비교해도 충분한 가격 차이가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 286,300,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	4,808,200원
교보생명보험주식회사 근저당	307,200,000원	281,491,800원
이재찬 근저당	35,000,000원	0원
우리금융캐피탈 가압류	21,248,042원	0원
롯데카드 가압류	8,355,332원	0원
국민은행 가압류	16,652,864원	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래 시세

최저가는 최근 실거래 평균 대비 할인 구간입니다.

⚠️ 배당 체크 교보생명보험주식회사 근저당은 전액 배당되지 않고 281,491,800원이 배당되는 구조입니다. 후순위 권리는 미배당 가능성이 있으므로 배당표 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 정원초등학교 동측 인근으로 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 시내버스정류장이 있어 대중교통 접근성은 보통입니다.
단지. 정관현진에버빌 690세대, 사용승인일 2009.01.23입니다.
환금성. 최근 거래가 3.3억~5.4억 범위로 형성되어 거래 편차가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

권리 확인. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸되지만 배당 구조를 확인해야 합니다.
가격 기준. 최저가는 최근12개월 평균 대비 70% 수준으로 시세 메리트가 있습니다.
점유 확인. 이용상태는 아파트로 조사되었으나 내부 이용상태는 확인하지 못했습니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 매력, 배당은 확인”

이 물건은 임차인 인수 위험이 없고 최저매각가가 최근 거래 수준 대비 충분히 낮아 가격 측면에서는 검토 가치가 있습니다. 다만 교보생명보험주식회사 근저당을 중심으로 후순위 채권 미배당 구조가 나타나므로 권리 분석은 배당표 확인까지 마쳐야 합니다. 가격은 합격권, 배당 구조는 확인 대상인 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-09	유찰	4억 900만원
2	2026-07-14	대기	2억 8,630만원

부동산임의경매

권리는 정리되지만, 배당 구조를 확인해야 하는 정관현진에버빌 403호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험은 없다

② 시세 비교 — 최근 거래 대비 할인 구간

③ 예상배당표 (매각가 286,300,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 매력, 배당은 확인”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (13장)

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