📉 감정가 70% 🛡 인수 0원 🏷 최저가 107,100,000원 📊 비교거래 대비 45.2%
수원지방법원 2024타경100038. 수원시 권선구 탑동 청담빌23차 5층 502호, 전용면적 44.41㎡의 다세대주택입니다. 2018.04.30 김상진 명의로 소유권이 이전되면서 우리은행 근저당권 121,000,000원이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 와이앤케이파트너스대부주식회사 가압류와 강제경매개시결정, 한빛자산관리대부 가압류, 국의 압류는 매각으로 소멸합니다.
권리상 낙찰자가 인수하는 금액은 0원입니다. 다만 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유자·전입세대·확정일자·사업자등록 여부를 별도로 확인해야 합니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 107,100,000원이며, 1회 유찰된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경100038 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 상탑로53번길 37-5, 5층502호 (탑동,청담빌23차) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 44.41㎡ · 철근콘크리트구조 5층 중 5층 |
| 소유자 | 김상진 (2018.04.30 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 107,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 와이앤케이파트너스대부주식회사 / 43,391,838원 |
| 말소기준권리 | 2018.04.30 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 121,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인 없음. 매수인 인수액은 0원이며, 우리은행 근저당권을 기준으로 이후의 가압류·강제경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 2017.12.29 설정된 생보부동산신탁 명의의 신탁등기는 2018.04.30 말소됐고, 같은 날 김상진에게 소유권이 이전된 뒤 우리은행 근저당이 설정됐습니다.
② 시세 비교 — 45.2%는 직접 비교값이 아니다
청담빌23차는 총 12세대이며 사용승인일은 2017.12.26입니다. 비교 가능한 거래는 2021.09에 거래된 전용 53.47㎡, 4층의 237,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 53.47㎡ | 4 | 237,000,000원 |
| 비교표본 | 53.47㎡ | 1건 | 237,000,000원 |
최저가 107,100,000원은 비교거래 237,000,000원의 45.2%입니다. 그러나 대상은 44.41㎡이고 거래표본은 53.47㎡로 면적이 일치하지 않으며, 표본도 2021.09의 1건뿐입니다. 따라서 45.2%라는 수치는 가격 차이를 보여주는 참고값일 뿐, 현재 시세 대비 할인율로 그대로 해석할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,299,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 121,000,000원 | 104,800,600원 |
| 2. 가압류 · 와이앤케이파트너스대부주식회사 | 42,527,958원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 와이앤케이파트너스대부주식회사 | 미상 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 한빛자산관리대부 | 92,380,647원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 255,908,605원 중 예상배당은 104,800,600원이며, 미배당액은 151,108,005원입니다. 신청채권자의 예상배당은 0원이고 소유자 잔여금도 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으나, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 107,100,000원 | 104,800,600원 | 151,108,005원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 74,970,000원 | 73,220,540원 | 182,688,065원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 52,479,000원 | 51,134,378원 | 204,774,227원 | 0원 |
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물의 5층 502호입니다.
- 입지. 탑동초등학교 남동측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상 주택까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비와 도시가스설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 인접필지와 등고평탄한 세장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 155.0㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로3류에 접합니다. 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제2구역·군용비행장 소음대책구역 제2종구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 1,535,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 다세대주택이고 동일면적 실거래 표본이 없어, 매도 시 가격 판단은 인근 다세대 비교사례 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 전입세대·확정일자·점유자 현황을 원본으로 확인하세요.
- 시세 재조사. 237,000,000원 거래는 대상보다 넓은 53.47㎡의 2021.09 거래입니다. 45.2%만 보고 저가 매수로 판단하지 마세요.
- 권리 원본 대조. 2018.04.30 우리은행 근저당이 말소기준인지 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
- 세금·관리비 확인. 국의 압류가 등기돼 있으므로 당해세와 미납 관리비를 관계기관 및 관리주체에 확인하세요.
- 최상층 상태 확인. 5층 중 5층 물건이므로 내부 상태와 누수·방수 상태를 현장에서 확인하세요.
- 규제 확인. 비행안전제2구역과 군용비행장 소음대책구역 제2종구역 등 토지이용 제한을 확인하세요.
- 진행 상태 확인. 2026.06.22 기각결정정본 발송 및 도달 이력이 있으므로 2026.07.13 매각기일과 사건 진행 상태를 법원 원본에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격 판단은 추가 조사
이 물건은 확인된 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 2018.04.30 우리은행 근저당 이후 등기된 가압류·압류는 매각으로 소멸하므로 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 현재 최저가는 107,100,000원으로 감정가 153,000,000원의 70%까지 내려왔습니다.
그러나 비교 실거래 237,000,000원은 2021.09의 전용 53.47㎡ 거래 1건이고, 대상 전용면적 44.41㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 최저가가 비교거래의 45.2%라는 이유만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단해서는 안 됩니다. 결론은 권리는 합격, 현재 시세와 점유관계는 추가 확인입니다.
