1,027,580,000원
울산지방법원 2025타경701. 울산 남구 달동 번영사거리 북동측 상업지역에 있는 토지 242.5㎡와 지상 4층 건물의 일괄매각 사건입니다. 1층과 2층은 근린생활시설, 3층은 위락시설, 4층은 주택으로 이용되는 상가·위락·주거 혼합형 건물이며, 현재 내부 리모델링과 인테리어 공사가 완공 전에 중단된 상태입니다.
이 사건은 과거 근저당·전세권·압류가 매우 많이 등장하지만, 등기 흐름을 날짜별로 맞춰 보면 말소기준보다 앞선 주요 권리에는 뒤이어 말소등기가 확인됩니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024.07.30. 울산행복신용협동조합의 채권최고액 2,640,000,000원 근저당입니다. 문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 주거 용도의 전정희가 조사됐지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아, 말소기준보다 앞선 대항력을 갖췄는지 알 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경701 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 달동 1357-2 · 울산광역시 남구 번영로150번길 12 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 토지 242.5㎡ · 지상 4층 |
| 이용상태 | 1층 근린생활시설(공실) 및 계단실 · 2층 근린생활시설(공실) · 3층 위락시설(공실) · 4층 주택(방3·거실·주방·화장실 등) |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 지상 4층 |
| 소유자 | 고보연 (2023.10.31. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 2,995,861,770원 / 1,027,580,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 울산행복신용협동조합 / 2,231,799,553원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 과거 권리와 현재 권리를 분리해야 한다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력은 미상
| 성명 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전정희 | 점유 부분 미상 · 주거 | 전입신고일 미상 · 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
전정희는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 그러나 전입신고일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 “임차인 보증금 인수 없음”으로 결론 내릴 수 없고, 정확한 표현은 대항력 가능·미상, 인수액 미상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,027,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,675,800원 | 매각가의 1.2% 추정 |
| 을구 1번 근저당 · 신한은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 2번 근저당 · 신한은행 | 23,000,000원 | 23,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 3번 근저당 · 신한은행 | 130,000,000원 | 130,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 7번 전세권 · 심소예 | 100,000,000원 | 100,000,000원 | 전세금 기준 |
| 을구 7-1번 근저당 · 중소기업은행 | 100,000,000원 | 100,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 10번 전세권 · 김정임 | 80,000,000원 | 80,000,000원 | 전세금 기준 |
| 을구 12번 근저당 · 울주새마을금고 | 689,000,000원 | 461,904,200원 | 미배당 발생 |
| 을구 13번 근저당 · 대구신라신용협동조합 | 240,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 14번 근저당 · 대구신라신용협동조합 | 138,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 7번 가압류 · 하주산업개발 | 220,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 17번 근저당 · 울산축산업협동조합 | 2,160,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 18번 근저당 · 스탠다드에셋대부 | 75,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 20번 근저당 · 소보남 | 300,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 23번 근저당 · 울산행복신용협동조합 | 2,640,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 24번 전세권 · 남문모 | 50,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 12번 가압류 · 부산신용보증재단 | 41,871,623원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
총 채권액 7,106,871,623원 중 예상배당은 1,014,904,200원, 미배당은 6,091,967,423원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액 0원은 전정희의 미상 임차보증금을 포함하지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
| 회차 | 매각가 | 예상배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 1,027,580,000원 | 1,014,904,200원 | 6,091,967,423원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 719,306,000원 | 709,712,940원 | 6,397,158,683원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 503,514,199원 | 496,079,057원 | 6,610,792,566원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가의 34%까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 상가·위락시설·주택이 섞인 건물은 내부 상태와 임대수익, 용도별 수요에 따라 가치 편차가 커질 수 있습니다. 감정가 대비 할인율은 크지만, 미완성 공사와 미상 임차보증금을 반영한 실질취득가는 아직 확정되지 않았습니다.
⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 달동 번영사거리 북동측 인근으로, 근린생활시설 등 상업시설이 소재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도 혼합. 1층·2층 근린생활시설, 3층 위락시설, 4층 주택으로 구성돼 매수 후 층별 활용계획과 수익성을 따로 검토해야 합니다.
- 공실·공사중단. 1층부터 3층까지 공실이며, 건물 내외부 리모델링 및 인테리어 공사가 완공 전에 중단된 상태입니다.
- 현황 차이. 1층 일부는 공부상 주차장이지만 현황은 계단실로 사용되고 있어 현장과 건축물대장을 직접 대조해야 합니다.
- 토지. 대 242.5㎡, 일반상업지역·도시지역·지구단위계획구역이며 중로2류에 접합니다. 공시지가는 3,270,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생설비·급배수시설·주택 부분 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전정희 전입일 확인. 주민등록 전입세대열람과 현황조사 원본을 통해 2024.07.30. 이전 전입 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금·계약서 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 실질취득가와 인수 위험을 계산할 수 없습니다.
- 점유 부분 특정. 전정희가 4층 주택 전체 또는 일부를 점유하는지, 다른 미조사 점유자가 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 과거 권리 말소 대조. 신한은행 근저당 3건, 과거 전세권과 금융기관 근저당의 말소등기 및 공동담보 관계를 원본 등기부로 재확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 금액을 확인해야 실제 배당 순서를 확정할 수 있습니다.
- 공사 상태 확인. 중단된 리모델링·인테리어의 완성도, 하자, 철거·보수 범위를 현장에서 점검해야 합니다.
- 주차장·계단실 확인. 공부상 주차장 부분의 현황 변경이 이용과 처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 시세·수익성 조사. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 인근 상가건물 매매사례와 층별 예상 임대료를 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 내역을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
말소기준권리는 2024.07.30. 울산행복신용협동조합 근저당이고, 그보다 뒤에 설정된 남문모의 전세권 50,000,000원과 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 선순위 근저당과 전세권에도 말소등기가 이어져 현재 등기상 매수인 인수액은 0원으로 정리됩니다.
그러나 주거 점유자 전정희의 전입신고일과 보증금이 미상이라 실제 인수 위험은 닫히지 않았습니다. 내부공사가 중단된 상가·위락·주택 혼합형 건물이고, 이미 3회 유찰됐으며, 최근 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 감정가의 34%라는 이유만으로 저가 매수로 평가할 수 없습니다. 임차인 권리와 공사비, 세금, 실제 시세를 확인하기 전에는 입찰 보류가 맞습니다.
