수원지방법원 2024타경100649. 화성시 비봉면 양노리 673-11에 있는 공장 및 사무실과 토지입니다. 건물은 일반철골구조 기타지붕 3층이고, 토지는 공장용지 1,471.0㎡로 공업용 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 1,580,229,000원이며, 계산상 매수인이 승계하는 임차보증금이나 권리는 0원입니다.
다만 이 사건은 인수액 하나만으로 안전성을 판단할 수 없습니다. 현황상 점유자가 6명이고 일부 점유자의 보증금·확정일자·우선변제 여부가 확인되지 않았습니다. 모든 점유자는 지정된 2015.08.26 말소기준일 뒤에 전입한 것으로 판정돼 대항력은 없지만, 실제 인도와 명도 협의는 별도의 문제입니다. 특히 점유자 배민준은 등기부상 소유자·채무자와 동일해 가장임차인 또는 관계인일 가능성이 지적돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경100649 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 비봉면 양노리 673-11 도로명주소 경기도 화성시 효행구 비봉면 화성로1616번길 61 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실로 이용 중 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 기타지붕 3층 · 판넬마감 · 샷시 창호 · 위생설비·급배수설비 |
| 토지 | 공장용지 1,471.0㎡ · 공업용 · 계획관리지역 · 성장관리계획구역(산업관리) |
| 소유자 | 배민준 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,257,470,100원 / 1,580,229,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이에프더블유이사공구유동화전문유한회사(양도인: 주식회사 우리은행) / 1,028,482,996원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록2 위반건축물 등재 · 목록3 지분매각 |
① 권리 흐름 — 인수 0원보다 먼저 확인할 것
지정된 말소기준 뒤의 우리은행·박대이·박균현 근저당권과 다수의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다. 가처분 2건은 2025.02.19 해제됐습니다. 계산상 매수인 인수액도 전 회차에서 0원이지만, 말소된 권리를 포함한 배당순위 정합성이 확인되기 전에는 권리관계가 단순하다고 단정하기 어렵습니다.
② 점유·임차인 — 실제 임차인 6명, 대항력은 없음 판정
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 오비탈디엔씨 주식회사(배민준) | 360.0000㎡ | 2022.06.27 | 5,000,000원 / 300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 주식회사 크릉(이우주) | 49.5860㎡ | 2021.02.02 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이택원 | 16.5000㎡ | 2018.01.02 | 미상 / 110,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 주식회사 옵토링크(김봉준) | 3층 60.0000㎡ | 2022.10.20 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| (주)샘터디자인(김갑수) | 1,471.0000㎡ | 2024.05.06 | 40,000,000원 / 4,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 배민준 | 462.0000㎡ | 2015.08.31 | 5,000,000원 / 1,100,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 점유자로 분류되는 임차인은 6명입니다. 전입일이 모두 지정된 말소기준일 이후여서 대항력은 없는 것으로 판정됐고, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 다만 주식회사 크릉·이택원·주식회사 옵토링크는 보증금이 확인되지 않았고, 전체 임차인의 확정일자와 우선변제 여부도 확인되지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 2,257,470,100원의 70%인 1,580,229,000원입니다. 하지만 이 사건의 가격 판단은 감정가 대비 유찰률과 배당구조까지만 가능합니다. 공장·사무실의 실제 거래가격, 건물 상태, 제시외 건물, 위반건축물 시정비용, 공유지분의 이용가치를 반영한 시세 우열이 확인되지 않았으므로 감정가보다 낮다는 이유만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 1,580,229,000원 | 1,562,026,710원 | 4,297,855,922원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 1,106,160,300원 | 1,092,698,697원 | 4,767,183,935원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 774,312,210원 | 764,169,088원 | 5,095,713,544원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,580,229,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,202,290원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 중소기업진흥공단 | 252,000,000원 | 252,000,000원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 주식회사 성오엠앤피 | 28,600,000원 | 28,600,000원 |
| 5. 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 360,000,000원 | 81,426,710원 |
| 6. 을구 5번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 921,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 8번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 오비탈코퍼레이션 | 3,182,655원 | 0원 |
| 9. 갑구 9번 가압류 · 김순희 | 59,000,000원 | 0원 |
| 10. 을구 9번 근저당권 · 박대이 | 240,000,000원 | 0원 |
| 11. 을구 10번 근저당권 · 박균현 | 500,000,000원 | 0원 |
| 12. 갑구 12번 가압류 · 주식회사엠제이케미칼 | 251,149,534원 | 0원 |
| 13. 갑구 13번 가압류 · 이지연 | 88,000,000원 | 0원 |
| 14. 갑구 14번 가압류 · 중소기업은행 | 23,924,491원 | 0원 |
| 15. 갑구 15번 가압류 · 신용보증기금 | 303,387,000원 | 0원 |
| 16. 갑구 16번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 100,909,695원 | 0원 |
| 17. 갑구 17번 가압류 · 주식회사 에스에이치종합건축사사무소 | 79,700,000원 | 0원 |
| 18. 갑구 20번 가압류 · 제이씨현시스템주식회사 | 249,029,257원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 18,202,290원을 제외한 1,562,026,710원이 채권자에게 배당되고, 총 채권액 5,859,882,632원 중 4,297,855,922원이 미배당됩니다. 소유자 잔여와 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 비봉면 양노리 ‘양노공단교차로’ 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 대부분 공업용 부동산이 소재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 공장용지 1,471.0㎡, 계획관리지역·성장관리계획구역(산업관리)이며 지형은 완경사, 부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 431,200원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 성장관리권역에 해당합니다.
- 공부 확인. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없다고 적혀 있으나, 매각물건명세서에는 목록2가 일반건축물대장상 위반건축물로 등재됐다고 기재돼 있습니다.
- 공유지분. 목록3 토지는 수인의 공유지분이고 매각 대상인 배민준 지분의 위치를 특정할 수 없어 전체면적 평균단가와 지분비율로 평가됐습니다.
- 경계. 지적 경계는 참고자료로 개략 판단됐으며 필요하면 정밀측량이 요구됩니다.
- 제외 물건. 담장과 옹벽은 토지에 포함 평가됐지만 이동 가능한 컨테이너와 유체동산은 평가에서 제외됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재검증. 2015.08.26 중소기업은행 근저당과 2020.06.26 말소기록을 원본에서 대조하고 실제 최선순위 담보권을 확정해야 합니다.
- 배당순위 재계산. 말소된 근저당권이 예상배당표에 포함된 이유와 신청채권자 배당 0원 계산의 근거를 확인해야 합니다.
- 무잉여 여부. 신청채권자 청구액 1,028,482,996원에 대한 예상배당이 0원이므로 경매 진행상태와 취소 가능성을 확인해야 합니다.
- 점유자 조사. 실제 임차인 6명의 계약서·사업자등록·점유 범위·보증금·차임 지급내역을 확인하고 명도비용과 기간을 산정해야 합니다.
- 배민준 관계 확인. 소유자와 동일한 점유 신고가 실제 임대차인지 관계인 점유인지 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 목록2의 위반 내용, 시정명령, 이행강제금, 원상복구 가능성을 관할 행정기관과 건축물대장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 감정평가서상 제시외 건물 1-1, 2-1~6의 구조·면적·소유관계·사용승인 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
- 지분매각. 목록3 배민준 지분의 비율, 실제 사용구역, 공유자 관계와 공유물분할 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 70%라는 할인율보다 공장·토지의 실제 거래가, 임대수익, 시설 상태, 위반건축물 비용과 명도비를 반영한 총취득비용을 우선해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 단순한 물건”
이 사건은 계산상 매수인 인수가 0원이고, 임차인 6명도 모두 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다. 그러나 권리표의 출발점인 2015년 근저당에는 2020년 말소기록이 있고, 예상배당표는 그 권리를 선순위로 반영합니다. 신청채권자의 예상배당도 0원입니다.
물건 자체도 공장 및 사무실, 제시외 건물 포함, 위반건축물 등재, 공유지분 매각 구조입니다. 일부 점유자는 보증금이 확인되지 않았고 소유자 배민준의 임차 신고도 관계인 여부를 점검해야 합니다. 따라서 결론은 인수 계산은 긍정적이지만 입찰 난도는 높다입니다. 감정가 70%라는 숫자보다 말소기준·경매진행·점유·위반건축물·공유지분을 먼저 확정해야 합니다.
