수원지방법원 2024타경100762. 용인시 기흥구 농서동 이너매스허브시티 3층 328호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 지식산업센터입니다. 등기부의 핵심은 2020년 4월 22일 설정된 송도새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 100,800,000원이며 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후 2024년 12월 5일 같은 송도새마을금고가 임의경매를 신청했고, 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사에는 주식회사 창명건설이 확인됐지만, 전입신고일·확정일자·보증금·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도 없고, 대항력이 없다고 배제할 수도 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 이 때문에 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 0원은 확정 결론이 아니라, 점유자 권리를 별도로 확인해야 하는 전제값으로 읽어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경100762 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 31, 3층328호 (농서동,이너매스허브시티) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 지식산업센터로 이용 중 · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 3층 328호 |
| 소유자 | 남선옥 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 21,849,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송도새마을금고 / 56,202,720원 |
| 말소기준권리 | 2020.04.22 송도새마을금고 근저당권 · 채권최고액 100,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유자는 미상
최초 신탁등기는 2020.04.09 아시아신탁주식회사 명의로 보존됐으나 등기부상 이미 말소됐고, 2020.04.22 남선옥 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 송도새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 등기상 별도의 압류·가압류는 확인되지 않고, 2024.12.05 임의경매개시결정이 뒤따릅니다. 등기권리만 보면 기준권리와 그 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다.
② 임차인·점유 현황
| 점유자 | 전입신고 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 창명건설 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
이 점유자는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 현황조사에서 확인된 주식회사입니다. 보증금 자체가 확인되지 않으므로 현재 단계에서는 금액 합산이나 인수액 산정이 불가능합니다. 특히 보증금이 존재하고 말소기준보다 앞선 대항요건을 갖춘 경우에는 배당으로 회수되지 않는 부분이 매수인 부담으로 남을 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 최종 실질취득비용은 최저매각가 21,849,000원만으로 확정되지 않습니다.
③ 가격 — 4회 유찰은 크지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 부족
감정가는 91,000,000원, 현재 최저매각가는 21,849,000원으로 감정가의 24.01%입니다. 4회 유찰로 가격이 크게 낮아진 것은 사실이지만, 이 사건에서는 현재 최저가를 그대로 실질취득가로 볼 수 없습니다. 점유자 주식회사 창명건설의 보증금과 대항력 여부가 확인되지 않았기 때문입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 21,849,000원 | 24.01% | 21,055,718원 | 79,744,282원 |
| 5회 유찰 시 | 15,294,299원 | 16.81% | 14,619,002원 | 86,180,998원 |
| 6회 유찰 시 | 10,706,009원 | 11.76% | 10,113,301원 | 90,686,699원 |
가격 판단은 감정가 대비 할인율과 유찰 횟수만으로 제한해서 봐야 합니다. 동일 용도의 최신 거래가격과 직접 대조할 근거 없이 “감정가의 24%니까 싸다”고 결론내릴 수는 없습니다. 오히려 4회 유찰이라는 사실 자체가 현재 가격대와 물건 조건을 시장이 반복해서 받아들이지 않았다는 점검 신호이므로, 점유관계와 해당 용도의 실제 매수수요 확인이 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 21,849,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 793,282원 |
| 1. 근저당 · 송도새마을금고 | 100,800,000원 | 21,055,718원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 송도새마을금고 근저당 채권최고액 100,800,000원 중 21,055,718원이 배당되고 79,744,282원이 미배당으로 남는 계산입니다. 신청채권자의 청구액 56,202,720원에도 미치지 못합니다. 이 배당모델의 매수인 인수액은 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 창명건설의 보증금·대항력도 확인되지 않았으므로 최종 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인시 기흥구 농서동 서천고등학교 남동측 인근. 주변에 아파트·업무시설·상업시설·학교·근린생활시설·관공서·공원이 소재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통인 편입니다.
- 이용. 사건상 근린시설이며 감정평가 당시 지식산업센터로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 10층 건 중 3층 328호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장설비가 되어 있습니다.
- 토지. 인접도로와 동고인 평탄한 가장형 토지로 공업용 건부지로 이용 중이며 북서측으로 주차장 진입이 가능하고 외곽 공도와 연계됩니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구·가축사육제한구역에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다. 공시지가는 1,525,000원/㎡입니다.
- 현황 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 창명건설 점유관계 확인. 전입신고일·점유 시작일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 2020.04.22 말소기준과 선후관계를 확정해야 합니다.
- 인수액을 0원으로 확정하지 말 것. 현재 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원이지만, 점유자의 대항력·보증금이 미상인 상태에서는 실제 실질취득액이 달라질 수 있습니다.
- 24.01% 할인율만 보고 응찰하지 말 것. 4회 유찰은 숫자상 큰 할인이나, 동일 용도 거래가격과 점유 리스크를 함께 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 현황은 지식산업센터입니다. 주거용 부동산과 다른 이용·수요 구조를 전제로 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 15,294,299원, 6회 유찰 시 10,706,009원으로 낮아지지만, 가격 하락이 점유권리 미상 문제를 해결해 주는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사에서 창명건설의 권리관계를 최종 대조한 뒤 응찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “유찰 4회보다 먼저 볼 것은 점유자다”
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 91,000,000원이 4회 유찰을 거쳐 21,849,000원까지 내려왔다는 점입니다. 그러나 권리분석의 결론은 할인율 하나로 정해지지 않습니다. 등기부상 2020.04.22 송도새마을금고 근저당이 말소기준이라는 점은 명확하지만, 현황조사상 주식회사 창명건설의 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않아 대항력 가능·미상이라는 핵심 변수가 남아 있습니다.
따라서 현재 최저가를 곧바로 실질취득가로 놓거나, 배당표의 매수인 인수액 0원을 최종값으로 받아들이면 안 됩니다. 등기 구조는 단순하지만 점유 리스크는 미확정이고, 4회 유찰이라는 가격 신호까지 겹쳐 있습니다. 이 사건의 승부처는 최저가 자체가 아니라 창명건설의 대항력과 보증금 존재 여부를 확정한 뒤 실제 인수 가능액까지 포함해 취득비용을 다시 계산하는 것입니다.
