수원지방법원 2024타경100762. 용인시 기흥구 농서동 이너매스허브시티 3층 328호로, 공부상 용도는 근린시설이고 감정평가 당시 지식산업센터로 이용 중인 물건입니다. 2020년 4월 22일 남선옥 씨에게 소유권이 이전되면서 기존 신탁등기가 말소됐고, 같은 날 송도새마을금고가 채권최고액 100,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2024년 12월 5일 송도새마을금고의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다.
등기부 흐름만 보면 말소기준 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 압류·가압류도 확인되지 않아 단순합니다. 그러나 현황조사에서 주식회사 창명건설이 임차인으로 조사됐고, 전입신고일·확정일자·보증금이 모두 미상입니다. 따라서 현재 표시된 인수액 0원은 확정된 안전금액이 아니라 배당표상 산정치로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경100762 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 31, 3층 328호 (농서동, 이너매스허브시티) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 지식산업센터로 이용 중 · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 3층 328호 |
| 소유자 | 남선옥 (2020.04.22. 소유권이전, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 31,213,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송도새마을금고 / 56,202,720원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 단순, 점유관계는 미확정
말소기준은 2020년 4월 22일 송도새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 100,800,000원이며, 이후 등기된 2024년 12월 5일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부에는 압류나 가압류가 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 전입·점유일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 창명건설 현황조사 확인 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인 조사 대상은 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 다만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않으므로 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 보증금과 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제권과 매수인 인수 가능성 역시 미상입니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 시세 메리트는 미확정
현재 최저매각가는 31,213,000원으로 감정가 91,000,000원의 34.3%입니다. 세 차례 유찰로 최저가가 크게 내려온 것은 사실이지만, 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 없어 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 지식산업센터 이용 물건은 실제 사용 가능성 및 점유관계가 가격에 직접 영향을 줄 수 있어, 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 31,213,000원 | 30,251,166원 | 70,548,834원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 21,849,100원 | 21,055,816원 | 79,744,184원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 15,294,369원 | 14,619,070원 | 86,180,930원 |
③ 예상배당표 (매각가 31,213,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 961,834원 |
| 1. 근저당 · 송도새마을금고 | 100,800,000원 | 30,251,166원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 961,834원을 제외한 30,251,166원이 송도새마을금고에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 70,548,834원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 미상 임차인의 인수 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 근린시설이며 감정평가 당시 지식산업센터로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 10층 건물이고 본건은 3층 328호입니다.
- 입지. 서천고등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트·업무시설·상업시설·학교·근린생활시설·관공서·공원이 소재합니다. 주위환경은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통인 편입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·소방·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 인접도로와 같은 높이의 평탄한 가로장방형 토지이며 공업용 건부지로 이용 중입니다. 북서측으로 주차장 진입이 가능하고 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구·가축사육제한구역에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다. 공시지가는 1,525,000원/㎡입니다.
- 환금성. 지식산업센터 이용 물건이고 최근 실거래 비교자료가 없어 환금성의 우열을 수치로 판단하기 어렵습니다. 3회 유찰 이력까지 반영해 보수적인 출구전략이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 주식회사 창명건설의 전입신고일·사업자등록·점유개시일·확정일자·보증금·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재산정. 대항력 있는 임차인과 미배당 보증금이 확인되면 현재 산정 인수액 0원과 실질취득비용 31,213,000원은 달라질 수 있습니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물·유사 호실의 최근 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 용도·사용 가능성. 공부상 근린시설과 실제 지식산업센터 이용상태가 입찰자의 사용계획에 맞는지 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 준주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구·토지거래계약 허가구역 등 적용 내용을 입찰 목적과 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 공고를 직접 대조한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “할인율보다 미상 권리와 출구가 먼저”
이 물건은 감정가 91,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 31,213,000원까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 시세가 확인되지 않고, 지식산업센터로 이용되는 근린시설이며, 실제 임차인 주식회사 창명건설의 전입일·보증금·확정일자도 미상입니다. 등기부상 근저당은 매각으로 소멸하지만, 임차인의 대항력과 미배당 보증금이 확인되기 전에는 인수액 0원과 실질취득 31,213,000원을 확정할 수 없습니다.
현재 단계의 결론은 등기권리는 단순하지만 입찰 판단은 보류입니다. 세 번의 유찰과 감정가 대비 34.3%라는 숫자보다, 점유자 권리 확인과 동일 건물 실거래·임대수익 검증, 지식산업센터의 실제 사용 및 매각 가능성을 먼저 확인해야 합니다.