수원지방법원 2024타경101734. 화성시 영천동 루체스타비즈 1층 116호 근린시설입니다. 감정평가 요항상 건물은 지하2층·지상14층 철근콘크리트 구조이며, 집합건축물대장상 115호는 제1종근린생활시설(소매점), 116호와 117호는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 매각물건명세서에는 목록2·3이 벽체를 터서 ‘강남교자’ 상호의 하나의 영업장으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.
등기상 말소기준권리는 2023.08.04 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후의 국 압류, 임의경매개시결정, 화성시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기 권리만 보고 끝낼 수 없습니다. 현황조사에 기록된 점유·임차 관계 중 말소기준일보다 먼저 신고된 사람이 있어 점유관계와 보증금 확인이 권리분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경101734 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄기흥로 594-7, 1층116호 (영천동, 루체스타비즈) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 116호 제2종근린생활시설(일반음식점) · 116호·117호 일단의 영업장 |
| 소유자 | 주식회사글로벌동인 |
| 감정가 / 최저가 | 2,150,000,000원 / 737,450,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 2,185,202,621원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 점유는 별도 확인
현재 소유자는 주식회사글로벌동인이고, 2023.08.04 주식회사우리은행이 채권최고액 2,520,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이것이 말소기준권리입니다. 2024.08.26 국의 압류, 2024.12.12 임의경매개시결정, 2025.11.24 화성시 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 116호와 연결되는 미상 위험
| 점유·임차 신고 | 점유 부분 | 신고일 | 보증금 | 월차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유한회사 초록동색 (유지연) | 루체스타비즈 1층 115호 29.7500㎡ | 2024.01.09 | 10,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 |
| 윤종훈 | 루체스타비즈 제지1층 115호 51.8700㎡ | 2024.03.26 | 5,000,000원 | 450,000원 | 대항력 없음 |
| 주식회사 동일에프에스 (오영남) | 루체스타비즈 115호 53.8100㎡ | 2024.05.28 | 10,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 |
| 주식회사 리코비즈 (이태영) | 루체스타비즈 115호 9.9000㎡ | 2023.06.07 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 주식회사 어번알 (이태영) | 116,117호 100.4400㎡ | 2020.06.19 | 미상 | 6,400,000원 | 대항력 가능·미상 |
| 김하연 | 루체스타비즈 1층 116호,117호 100.4400㎡ | 2024.02.14 | 40,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 |
김하연의 신고는 말소기준권리 뒤인 2024.02.14이고 보증금은 40,000,000원으로 확인됩니다. 반면 116·117호를 사용한다고 기재된 주식회사 어번알은 2020.06.19 신고로 말소기준보다 빠르지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 신고의 실제 임대차계약, 사업자등록 또는 점유승계 관계가 확인되기 전에는 매수인이 부담할 금액을 확정할 수 없습니다.
③ 가격 — 감정가 대비 34.3%, 하지만 시세 비교는 불가
감정가는 2,150,000,000원, 현재 최저매각가는 737,450,000원입니다. 3회 유찰되어 현재 회차는 감정가의 34.3% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 516,214,999원, 5회 유찰 시 361,350,499원으로 계산되어 있습니다.
그러나 동일 또는 유사 근린시설의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세가 확인되지 않아 현재 가격이 실제 시장가보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다. 특히 본건은 일반 주거용이 아니라 근린시설이고 116·117호가 하나의 영업장으로 이용되고 있어, 단순히 감정가 대비 할인율만으로 환금성과 적정 입찰가를 평가하는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 737,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,774,500원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 2,520,000,000원 | 727,675,500원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 주식회사우리은행 근저당 채권최고액 2,520,000,000원 중 727,675,500원이 배당되고 1,792,324,500원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 기흥동탄TG 남동측 인근이며, 아파트형공장(지식산업센터)·오피스텔·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고, 간선도로 및 대중교통시설 접근성을 고려한 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 115호는 제1종근린생활시설(소매점), 116호·117호는 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 116호·117호는 일단의 영업장 상태입니다.
- 도로. 건물 서측으로 대로, 남측·동측으로 각각 중로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용, 토지는 평지의 사다리형입니다. 공시지가는 1,923,000원/㎡입니다.
- 규제. 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구 등에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 기재되어 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 주식회사 어번알 보증금 확인. 116·117호 100.4400㎡ 사용 신고가 2020.06.19로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금이 미상인 만큼 임대차계약 원본과 점유승계 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 리코비즈 신고도 확인. 115호 신고이지만 2023.06.07로 말소기준보다 앞서고 보증금이 미상입니다. 일괄매각·영업장 연결 관계와 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 116·117호 영업장 구조 확인. 매각물건명세서상 두 공간이 벽체를 터 하나의 ‘강남교자’ 영업장으로 이용 중입니다. 인도·원상회복 및 실제 경계 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 최저가는 감정가의 34.3%지만 최근 실거래 자료가 없어 시장가 대비 할인 여부는 확인되지 않습니다.
- 배당표와 인수위험을 분리. 계산표상 매수인 인수 0원이라는 값과, 말소기준 전 보증금 미상 점유자의 실제 법적 지위는 별개의 확인 사항입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 임대차계약 및 점유상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “34.3%”보다 중요한 미확정 보증금
이 사건은 감정가 2,150,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 737,450,000원까지 내려왔습니다. 등기부상 말소기준 이후의 압류와 경매개시결정은 소멸하는 구조여서 표면적인 등기관계는 복잡하지 않습니다. 그러나 116·117호를 사용한다고 신고된 주식회사 어번알이 말소기준보다 이른 2020.06.19 신고이고 보증금이 미상이라는 점은 그대로 남습니다.
따라서 현재 배당계산의 인수액 0원만으로 실제 인수 0원을 확정하기 어렵고, 그 보증금이 확인되기 전에는 실질취득금액도 확정할 수 없습니다. 여기에 116·117호가 하나의 일반음식점 영업장으로 사용되고 있고 최근 실거래 비교자료도 없으므로, 낮아진 최저가보다 점유·보증금·영업장 구조 확인이 먼저인 사건으로 보는 것이 데이터에 부합합니다.
