수원지방법원 2024타경101734. 동탄 루체스타비즈 1층 115호·116호·117호를 함께 매각하는 근린시설 사건입니다. 집합건축물대장상 115호는 제1종근린생활시설인 소매점, 116호와 117호는 제2종근린생활시설인 일반음식점이며, 116호와 117호는 벽체를 터서 ‘강남교자’ 한 개 영업장으로 이용 중입니다.
등기상 말소기준권리는 2023.08.04. 설정된 우리은행 근저당권 2,520,000,000원입니다. 그 뒤의 국 압류, 임의경매개시결정, 화성시 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석의 핵심은 등기부 뒤쪽이 아니라 말소기준보다 먼저 점유 신고된 임차인입니다. 보증금이 미상인 상태에서는 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경101734 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄기흥로 594-7, 1층116호 (영천동, 루체스타비즈) |
| 매각 대상 / 용도 | 1층 115호·116호·117호 일괄매각 · 근린시설 |
| 이용상태 | 115호 제1종근린생활시설(소매점) · 116호·117호 제2종근린생활시설(일반음식점) · 116호·117호는 벽체를 터서 ‘강남교자’ 한 개 영업장으로 이용 |
| 소유자 | 주식회사글로벌동인 (2023.08.04. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 2,150,000,000원 / 1,053,500,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2409유동화전문유한회사 / 2,185,202,621원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 선순위 점유는 별도
2023.08.04. 주식회사글로벌동인이 소유권을 취득한 날 우리은행 근저당권 2,520,000,000원이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 등기된 동화성세무서장 압류, 에프더블유2409유동화전문유한회사의 임의경매개시결정, 화성시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 선순위 2명
| 임차인 | 점유 부분 | 신고일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유한회사 초록동색 (유지연) | 루체스타비즈 1층 115호 29.7500㎡ | 2024.01.09 | 10,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤종훈 | 루체스타비즈 제지1층 115호 51.8700㎡ | 2024.03.26 | 5,000,000원 / 450,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 동일에프에스 (오영남) | 루체스타비즈 115호 53.8100㎡ | 2024.05.28 | 10,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 리코비즈 (이태영) | 루체스타비즈 115호 9.9000㎡ | 2023.06.07 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 주식회사 어번알 (이태영) | 116호·117호 100.4400㎡ | 2020.06.19 | 미상 / 6,400,000원 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김하연 | 루체스타비즈 1층 116호·117호 100.4400㎡ | 2024.02.14 | 40,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증금이 확인되는 후순위 임차인 4명의 보증금은 각각 10,000,000원, 5,000,000원, 10,000,000원, 40,000,000원입니다. 이들은 신고일이 말소기준일인 2023.08.04.보다 늦어 대항력은 없습니다. 반면 신고일이 앞선 주식회사 리코비즈와 주식회사 어번알은 보증금이 미상이라 매수인이 떠안을 수 있는 금액을 계산할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 유찰률은 높지만 실질취득가는 미정
현재 최저매각가는 1,053,500,000원으로 감정가 2,150,000,000원의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 737,450,000원, 그다음은 516,214,999원까지 내려갑니다. 하지만 유찰이 이어져 낙찰가가 낮아져도, 선순위 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 그 금액만큼 매수인 부담이 추가됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,053,500,000원 | 1,040,565,000원 | 1,479,435,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 737,450,000원 | 727,675,500원 | 1,792,324,500원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 516,214,999원 | 508,652,849원 | 2,011,347,151원 |
동일·유사 실거래를 기준으로 한 가격 비교는 확정할 수 없습니다. 더구나 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 소매점과 일반음식점으로 이용되는 근린시설이며, 115호·116호·117호를 함께 취득해야 합니다. 따라서 감정가 대비 할인율보다 임대수익, 공실 가능성, 업종 전환비용, 통합된 벽체의 원상복구 또는 재구성 비용을 우선 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,053,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 12,935,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 2,520,000,000원 | 1,040,565,000원 |
| 근저당 미배당 | - | 1,479,435,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제와 선순위 점유자 2명의 미상 보증금이 반영되지 않았습니다. 계산상 매수인 인수액이 0원으로 표시되더라도, 확인되지 않은 선순위 보증금까지 0원이라는 뜻은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 영천동 기흥동탄TG 남동측 인근으로, 지식산업센터·오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 간선도로 및 대중교통시설 접근성을 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 건물 서측으로 대로, 남측과 동측으로 각각 중로에 접합니다.
- 용도·규제. 준주거지역·동탄2지구 지구단위계획구역이며, 토지 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 14층 건물로 공용 위생·급배수·소화·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 현재 이용. 115호는 소매점, 116호와 117호는 일반음식점이며 두 호실을 하나의 영업장으로 이용 중입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 아파트형공장과 근린생활시설이 혼재한 상업용 부동산으로, 일괄매각 규모와 업종 특성상 주거용보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 계약서 확인. 주식회사 리코비즈와 주식회사 어번알의 임대차계약서, 보증금, 사업자등록, 실제 점유 개시일을 확인해야 합니다.
- 배당요구 및 확정일자 확인. 선순위 점유자의 배당요구 여부와 확정일자에 따라 미배당 보증금 및 승계 범위가 달라질 수 있습니다.
- 점유 중복 관계 확인. 115호 및 116호·117호에 여러 임차인이 함께 신고돼 있어 실제 점유 구획과 전대차·공동사용 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 115호·116호·117호가 함께 매각되며, 116호와 117호는 벽체를 터서 한 개 영업장으로 사용 중입니다.
- 실질취득가 계산. 최저가에 취득세·명도비용·시설 원상복구비용뿐 아니라 선순위 임차인의 미배당 인수액을 더해 입찰가를 산정해야 합니다.
- 상가 운영성 검토. 월세 수준, 현재 영업 지속 여부, 공실 기간, 관리비, 부가가치세 및 업종 전환 가능성을 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표에 반영되지 않은 당해세와 임차인 최우선변제 가능성을 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 임대차 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 숫자는 미상 보증금
이 사건은 말소기준 이후의 압류가 모두 소멸한다는 점만 보면 단순해 보입니다. 하지만 실제 임차인 6명 중 2명이 말소기준보다 먼저 신고돼 있고, 두 임차인의 보증금과 확정일자는 미상입니다. 따라서 최저가 1,053,500,000원만으로는 매수인의 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
115호·116호·117호 일괄매각, 116호·117호의 통합 영업장 이용, 근린시설 특유의 제한된 매수층까지 겹칩니다. 후순위 등기는 정리되지만 선순위 임차인 위험은 정리되지 않은 사건입니다. 계약서와 배당관계가 확인되기 전까지는 낮은 유찰가를 가격 메리트로 평가하지 않는 것이 안전합니다.