수원지방법원 2024타경101932. 화성시 남양읍 ‘e편한세상남양뉴타운’ 1105동 16층 1601호 아파트입니다. 박미란 씨가 2020.11.03 매매를 원인으로 2023.03.06 소유권이전등기를 마쳤고, 거래가액은 369,612,000원입니다. 같은 날 우리은행 근저당권 두 건이 설정됐으며, 그중 을구 1번 채권최고액 82,500,000원이 말소기준권리입니다.
그 뒤 국세 압류와 카드사·금융기관 등의 가압류가 이어졌고, 2024.12.16 에프더블유2409유동화전문유한회사의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 말소기준 뒤에 설정된 권리들은 매각으로 소멸하며, 롯데카드 가압류는 2024.04.30 해제로 이미 말소됐습니다. 임차인은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경101932 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 남양읍 남양로862번길 42, 1105동 16층1601호 (이편한세상남양뉴타운) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 방3·거실·주방·욕실2·펜트리·드레스룸·다용도실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 18층건 · 지역난방·엘리베이터·소방설비 |
| 소유자 | 박미란 · 2020.11.03 매매 · 거래가액 369,612,000원 · 2023.03.06 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 469,000,000원 / 328,300,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2409유동화전문유한회사 / 271,029,901원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 인수 없이 매각으로 정리
임차인 없음. 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 확인되지 않으며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 을구 1번 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 을구 2번 근저당권과 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%와 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 328,300,000원으로 감정가 469,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 비율은 감정가 대비 회차 할인율일 뿐, 실제 시장가격 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.
| 현재 회차 | 1회 유찰 · 최저매각가 328,300,000원 |
|---|---|
| 실질취득 | 328,300,000원 · 매수인 인수 0원 |
| 단지 | e편한세상남양뉴타운 · 606세대 · 준공일 2022.11.10 |
| 동일면적 실거래 | 확인되지 않음 |
| 단지 경매 통계 | 평균 유찰 1.0회 · 낙찰률 0.0% · 최근 낙찰가 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 328,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,396,200원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 82,500,000원 | 82,500,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 288,640,000원 | 240,403,800원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,728,525원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 19,564,312원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,317,925원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 96,757,158원 | 0원 |
| 8. 갑구 9번 가압류 · 서민금융진흥원 | 16,063,896원 | 0원 |
| 9. 갑구 10번 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 16,494,290원 | 0원 |
| 10. 갑구 11번 가압류 · 서울신용보증재단 | 44,146,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 581,212,106원 중 채권자 예상배당은 322,903,800원이며, 미배당은 258,308,306원입니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 집행비용은 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신백중학교 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·공원 등으로 이루어져 주거여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재해 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.
- 단지·건물. 606세대, 준공일 2022.11.10이며 지역난방설비·위생 및 급탕설비·엘리베이터·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 아파트부지는 인근과 대체로 평탄하고, 단지 내 포장도로를 통해 외곽 공도에 연결됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로3류·중로2류·중로3류에 접합합니다. 공시지가는 997,600원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 원본 확인. 동일면적 최근 거래가 확인되지 않으므로 국토교통부 실거래와 현장 매물가격을 대조해 328,300,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
- 신청채권자 관계 확인. 등기부상 우리은행 근저당권과 에프더블유2409유동화전문유한회사의 경매신청 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 금지사항 문구 재확인. 전매제한기간 종료로 본건에 해당하지 않는다는 매각물건명세서 비고가 최종 서류에도 유지되는지 확인해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 임차인 신고는 없지만 현장 점유자와 인도 대상을 매각물건명세서·현황조사서·현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 시뮬레이션은 당해세·최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위와 채권액을 원본에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미확정”
이 물건은 임차인 0명·매수인 인수 0원이고, 말소기준인 우리은행 근저당권 뒤의 권리들은 매각으로 소멸합니다. 갑구 금지사항도 전매제한기간 종료로 본건에 적용되지 않아 권리분석 자체는 비교적 단순한 소멸형입니다.
다만 현재 최저가 328,300,000원이 감정가 469,000,000원의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 동일면적 실거래와 최근 단지 낙찰가가 확인되지 않기 때문입니다. 결론은 권리는 검토 가능, 가격은 실거래 확인 후 결정입니다.
