수원지방법원 2024타경103150. 수원시 팔달구 인계동 다원캐슬 5층 502호, 전용 57.4㎡ 오피스텔입니다. 감정가는 276,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 193,200,000원으로 내려왔습니다. 등기 흐름의 말소기준은 2022.04.19. 공덕농업협동조합 근저당권입니다. 그보다 앞선 한국양봉농업협동조합 근저당권은 2021.08.11. 일부포기를 원인으로 말소됐으므로, 현재 경매에서 별도의 선순위 근저당 인수 대상으로 남아 있는 구조는 아닙니다.
말소기준 이후 설정된 박지영의 소유권이전청구권가등기, 주택도시보증공사의 가압류, 수원시·군포시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 권리분석의 핵심은 근저당이나 가등기가 아니라 정하나의 선순위 임차보증금입니다. 정하나는 2021.08.12. 전입하고 2021.07.21. 확정일자를 갖춰 말소기준보다 앞선 대항력과 우선변제권을 보유했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경103150 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 경수대로565번길 21, 5층 502호 (인계동, 다원캐슬) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 57.4㎡ · 지상 11층 중 5층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 정연수 (2021.09.10. 거래가 260,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 193,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약 이행이 관건
2019년 한국양봉농업협동조합 근저당권은 채권최고액이 4,440,000,000원이었으나 2021.08.11. 일부포기를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 실제 말소기준은 2022.04.19. 공덕농업협동조합 근저당권이며, 그 이후의 가등기·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 2명
| 구분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지현 | 2024.01.03. / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 · 보증금 확인 필요 |
| 정하나 전유전부 | 2021.08.12. / 2021.07.21. | 260,000,000원 | 있음 | 있음 | HUG 양도 확약 반영 시 실질 0원* |
| 시보증 보증기관 승계 신고 | 2021.08.12. / 2021.07.21. | 0원 | 승계 신고 | 있음 | 중복신고 김지현 보증금 관련 · 별도 합산 금지 |
시보증 신고는 실제 임차인이 아니라 보증기관의 대위·승계 신고이므로 별도의 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 김지현과 정하나 2명입니다. 정하나 보증금은 확약의 적용을 받지만, 김지현의 미상 보증금과 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다.
③ 회차별 인수액 — 확약이 없다면 가격 인하 효과가 사라진다
| 회차 | 최저매각가 | 정하나 미배당액 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 193,200,000원 | 70,304,800원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 135,240,000원 | 127,453,360원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 94,668,000원 | 167,436,024원 | 0원* |
확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 정하나의 미배당 보증금이 늘어나므로, 낮아진 최저가만큼 매수인의 인수부담이 커집니다. 반대로 확약이 정상적으로 이행되면 정하나 관련 인수액은 각 회차 모두 실질 0원*이어서 최저가 하락분이 실제 취득가격 하락으로 이어집니다.
④ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
다원캐슬은 2019.03.07. 준공된 8세대 규모의 오피스텔입니다. 확인되는 거래는 2021.09.~2021.11. 총 8건으로, 평균 거래가는 225,000,000원입니다. 현재 최저가 193,200,000원은 이 평균의 85.9%입니다. 다만 거래표본 중 가장 최근인 2021.11. 전용 57.4㎡ 6층 거래가는 150,000,000원으로, 현재 최저가보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 57.4㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2021.11 | 51.95㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2021.09 | 51.87㎡ | 8 | 245,000,000원 |
| 2021.09 | 51.87㎡ | 7 | 245,000,000원 |
| 2021.09 | 51.87㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 2021.09 | 57.4㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2021.09 | 51.87㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 2021.09 | 57.4㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 225,000,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 193,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,504,800원 |
| 1. 임차인 정하나 보증금 | 260,000,000원 | 189,695,200원 |
| 2. 한국양봉농업협동조합 근저당 | 4,440,000,000원 | 0원 |
| 3. 공덕농업협동조합 근저당 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 공덕농업협동조합 경매채권 | 260,000,000원 | 0원 |
| 5. 주택도시보증공사 가압류 | 1,304,000,000원 | 0원 |
| 6. 주택도시보증공사 경매채권 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 정하나의 미배당액은 70,304,800원입니다. 다만 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원공업고등학교 북동측 인근으로, 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물의 5층 502호입니다. 승강기·난방·소화전과 자주식 옥내 25대, 옥외 7대 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 용도·토지. 오피스텔로 이용 중이며, 토지는 일반상업지역의 평지·사다리형 토지입니다. 북측 약 12미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역에 포함되고 중로3류에 접합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 2,652,000원이며, 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 오피스텔로 거래표본이 적고, 확인되는 거래도 2021년에 집중돼 가격 검증력이 낮습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.03.17. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 원문, 제출 주체와 적용 보증금 채권을 법원 기록에서 대조하세요.
- 임차권등기 말소 이행. 전액 변제 여부와 무관하게 말소하겠다는 내용이 실제 소유권 취득 후 이행될 수 있는지 확인하세요.
- 김지현 점유 확인. 전입은 말소기준 이후지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 현황조사와 명세서, 현장 점유자를 다시 확인하세요.
- 보증기관 중복신고 구분. 시보증 신고는 실제 임차인이 아닌 대위·승계 신고이므로 보증금을 중복 합산하지 마세요.
- 최신 시세 재검증. 확인되는 최신 거래가 2021.11.의 150,000,000원입니다. 현재 매물·임대료와 인근 유사 오피스텔 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 환금성 보수 평가. 8세대 소규모 건물이고 평균 유찰 1.9회, 낙찰률 0.0%이므로 매도 기간과 가격 할인 가능성을 반영하세요.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세와 조세채권의 법정기일을 관리주체와 법원 기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구서를 직접 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀리지만, 가격까지 싸지는 것은 아니다”
이 사건의 가장 큰 위험이었던 정하나의 선순위 보증금 260,000,000원은 주택도시보증공사의 확약으로 실질 인수 0원*까지 낮아질 수 있습니다. 2019년 근저당은 이미 말소됐고, 2022년 말소기준 이후의 가등기와 압류도 소멸하므로 확약이 제대로 이행된다면 권리구조는 크게 단순해집니다.
그러나 권리가 정리됐다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 현재 최저가 193,200,000원은 거래표본 평균 225,000,000원보다 낮지만, 가장 최근 거래 150,000,000원보다는 높습니다. 거래자료가 2021년에 그치고 총 8세대의 소규모 오피스텔이라는 점까지 고려하면, 평균 대비 85.9%만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 결론은 확약 원본과 말소 이행을 확인한 뒤에도, 현재 시세를 새로 검증해야 하는 조건부 검토 물건입니다.