주된 대항력 인수는 확약으로 0원*, 그러나 1.876억은 최신 거래 1.5억보다 높다 — 인계동 다원캐슬 802호

수원지방법원 2024타경103174. 수원시 팔달구 인계동 다원캐슬 8층 802호로, 사건 용도는 대지이며 감정평가상 이용상태는 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 감정가는 268,000,000원이고 한 차례 유찰되어 최저매각가는 187,600,000원입니다. 이 사건의 핵심은 최저가의 할인율이 아니라, 보증금 260,000,000원의 대항력 임차권과 2026.03.17 제출된 확약서가 실제 인수액을 어떻게 바꾸는지에 있습니다.

이호헌은 2021.09.01 확정일자를 받고 2021.09.16 점유를 시작했으며, 2021.09.23 주민등록을 마쳤습니다. 말소기준권리인 공덕농업협동조합 근저당권의 2022.04.19보다 앞서므로 원칙적으로는 대항력이 있습니다. 현재 최저가 배당 가정에서는 보증금 부족분이 75,826,400원이지만, 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 미변제액이 남아도 임차권등기를 말소한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 해당 보증금의 매수인 실질 인수액은 0원*입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 실질 인수 0원*

2019.03.20 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당권은 2021.03.23 해지를 원인으로 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2022.04.19 설정된 공덕농업협동조합 근저당권 600,000,000원입니다. 그 뒤의 이찬혁 소유권이전청구권가등기, 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정과 수원시 압류는 매각으로 소멸합니다. 가등기 역시 매각물건명세서 비고에서 매각으로 소멸한다고 정리돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차관계 2명, 보증기관은 중복 합산하지 않는다

임차관계로 확인되는 사람은 송병성·이호헌 2명입니다. 주택도시보증공사는 이호헌으로부터 보증금 채권을 양도받은 보증기관이므로 별도의 임차인이나 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 평균 아래지만 최신 거래 위

다원캐슬은 2019.03.07 사용승인된 8세대 규모의 건물입니다. 확인된 실거래는 면적 51.87㎡~57.4㎡의 8건으로 평균 225,000,000원, 최고 260,000,000원, 최저 150,000,000원입니다. 다만 거래가 2021.09와 2021.11에 집중되어 있고, 제공된 목록의 최신 거래는 2021.11의 150,000,000원입니다.

확약을 반영한 현재 회차 실질취득액은 187,600,000원으로 실거래 평균 225,000,000원의 83.4%입니다. 그러나 2021.09의 245,000,000원~260,000,000원 거래들이 평균을 높이고 있으며, 최신 거래 150,000,000원과 비교하면 실질취득액이 125.1%, 금액으로는 37,600,000원 높습니다. 따라서 전체 평균 대비 할인율만 근거로 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 187,600,000원 가정)

기본 배당계산에서는 이호헌 보증금 미배당액 75,826,400원이 발생합니다. 그러나 2026.03.17 확약서가 유효하게 이행되는 것을 전제로 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 이호헌 보증금의 미배당액이 늘어납니다. 위 실질취득액은 해당 보증금에 관한 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 이행되는 경우입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공부상 업무시설인 오피스텔로 이용 중이며, 11층 건물 내 8층 802호입니다.
• 입지. 수원공업고등학교 북동측 인근으로 오피스텔, 아파트단지, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 남측 원거리에 수원시청역이 있으며 대중교통 상황은 보통입니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·기계식주차·소방·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 사다리형 평지이며 북측으로 폭 약 12m 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,652,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역 등에 해당하고 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 건물이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.9회, 낙찰률은 0.0%입니다.
• 물건 상태. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.03.17 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 제출자, 적용 채권과 조건을 매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
• 송병성 권리 확인. 전입은 말소기준 이후여서 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당순위가 확인되지 않았으므로 배당요구서와 임대차계약서를 확인해야 합니다.
• 가격 기준 분리. 평균 225,000,000원만 보지 말고 최신 거래 150,000,000원과 현재 실질취득 187,600,000원을 함께 비교해야 합니다.
• 가등기 소멸 확인. 이찬혁의 2022.08.24 소유권이전청구권가등기는 매각으로 소멸한다는 매각물건명세서 비고를 원본에서 재확인해야 합니다.
• 토지거래 허가구역 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부가 실제 취득·이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 기계식주차·관리비. 기계식주차설비의 이용 조건과 공용부분 관리비 체납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
• 배당 변동 점검. 당해세, 집행비용과 우선변제 관계에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있으므로 배당요구 종기 이후 제출 문건을 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 권리는 완화, 가격은 보수적으로”

이 사건은 보증금 260,000,000원의 선순위 대항력 때문에 외형상 인수형 물건처럼 보입니다. 현재 최저가 배당만 계산하면 75,826,400원이 남지만, 주택도시보증공사의 확약으로 대항력 포기와 임차권등기 말소가 예정되어 해당 보증금의 매수인 실질 인수는 0원*입니다.

그러나 권리 위험이 완화됐다고 가격까지 자동으로 유리해지는 것은 아닙니다. 실질취득액 187,600,000원은 실거래 평균 225,000,000원의 83.4%지만, 최신 거래 150,000,000원보다는 125.1%입니다. 여기에 총 8세대, 평균 유찰 1.9회, 낙찰률 0.0%의 환금성 지표와 송병성의 미확인 임대차 조건이 남습니다. 결론은 주된 인수 위험은 확약으로 완화됐지만, 현재 회차 가격은 보수적으로 판단할 물건입니다.

* 실질 인수 0원은 2026.03.17 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 유효하고 실제로 이행되는 것을 전제로 합니다. 기본 배당계산상 이호헌 보증금 미배당액은 현재 회차 75,826,400원입니다.