수원지방법원 2025타경357. 경기도 화성시 남양읍 남양리 2059-7, 토지와 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 제1종근린생활시설 및 단독주택이고, 매각물건명세서상 현황은 1층 상가, 2·3·4층 원룸 18개로 구성된 다세대 상가주택입니다. 공부상 2층 2가구·3층 2가구·4층 1가구지만 현황은 2층 7가구·3층 7가구·4층 4가구이며, 2층부터 4층은 발코니 확장으로 공부 면적보다 실측 면적이 커 실측 면적 기준으로 평가됐습니다.
권리의 기준점은 2020.07.06. 신반월새마을금고 근저당권 828,000,000원입니다. 이 뒤에 설정된 임차권등기와 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기 말소와 임차보증금 인수는 별개입니다. 박소연은 2018.05.28. 전입으로 말소기준보다 앞서고, 보증금 10,000,000원에 대해 우선변제권 없이 대항력이 인정되어 보증금 전액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경357 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 남양읍 남양리 2059-7 · 경기도 화성시 만세구 남양읍 역골동로 32-12 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 제1종근린생활시설 및 단독주택 |
| 토지 | 대 285.2㎡ · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 박선동 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,452,524,200원 / 711,737,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신반월새마을금고 / 785,895,430원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차권은 소멸, 선순위 임차인은 별도
말소기준인 신반월새마을금고 근저당은 2020.07.06. 설정됐습니다. 이후 등기된 진정규·최수진·전제원·박병조·윤민수·표현·박원진·권정환·조건희·채동혁의 주택임차권은 등기상 모두 말소기준 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 임차인별 대항력은 실제 전입·점유·계약관계로 다시 보아야 합니다.
② 임차인 현황 — 다수 점유·임차권, 선순위 1건과 미상 1건이 핵심
| 성명 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민동 | 202호 | 미상 | 2024.11.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강주영 | 402호 | 미상 | 2025.01.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 표 현 | 206호 | 미상 | 2020.10.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최윤석 | 301호 | 미상 | 2024.05.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전양준 | 303호 | 미상 | 2021.12.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김예지 | 304호 | 미상 | 2022.09.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장영웅 | 307호 | 미상 | 2022.05.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태용 | 401호 | 미상 | 2021.05.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박소연 | 1층 55.5100㎡ | 10,000,000원 | 2018.05.28 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
| 유한회사 현시리즈홈(양창현) | 206호 29.0000㎡ | 500,000원 | 2020.09.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진정규 | 2층 123.1㎡ 중 207호 | 70,000,000원 | 2022.01.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최수진 | 4층 94.98㎡ 중 403호 | 68,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 전제원 | 2층 123.1㎡ 중 205호 | 70,000,000원 | 2020.08.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박병조 | 3층 123.1㎡ 중 305호 | 78,000,000원 | 2020.09.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤민수 | 3층 123.1㎡ 중 302호 | 65,000,000원 | 2022.02.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 표현 | 2층 123.1㎡ 중 206호 | 78,000,000원 | 2020.10.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박원진 | 4층 94.98㎡ 중 404호 | 30,000,000원 | 2024.03.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권정환 | 2층 123.1㎡ 중 207호 | 30,000,000원 | 2021.11.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조건희 | 2층 123.1㎡ 중 204호 | 40,000,000원 | 2024.07.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 채동혁 | 3층 123.1㎡ 중 306호 | 35,000,000원 | 2024.07.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 패상 | 주거 | 미상 | 2020.10.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
조사·등기상 임차 관련 명의가 다수이고 동일 호수 또는 유사 명의가 함께 확인됩니다. 박소연의 10,000,000원 인수는 배당 시나리오에 반영된 금액이며, 최수진의 대항력 여부는 별도 확인 대상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 711,737,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,517,370원 |
| 인수 · 박소연 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 신반월새마을금고 | 828,000,000원 | 702,219,630원 |
| 근저당 미배당 | - | 125,780,370원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 9,517,370원을 제외한 702,219,630원이 신반월새마을금고에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 125,780,370원의 미배당이 발생합니다. 박소연 보증금 10,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시청 북측 인근에 위치하며 단독주택·다세대주택·점포·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 제1종근린생활시설 및 단독주택으로 이용 중이며, 현황상 1층 상가와 2~4층 원룸 18개로 구성됩니다.
- 토지. 면적 285.2㎡, 지목 대, 주상용, 평지·세로장방형이며 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 1,102,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(남양지구)이며 소로2류 접합, 가축사육제한구역·상대보호구역·성장관리권역에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 급·배수, 위생, 난방, 도시가스 설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 면적 확인. 2층부터 4층은 발코니 확장으로 공부 면적보다 실측 면적이 커 실측 면적을 기준으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 최저가 711,737,000원에 박소연 인수 10,000,000원을 더한 확인 가능한 실질취득은 721,737,000원입니다.
- 최수진 대항력 확인. 보증금 68,000,000원의 임차권등기가 있으나 대항력 판정이 미상입니다. 전입·점유·확정일자와 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 박소연 선순위 임차관계 확인. 2018.05.28. 전입, 보증금 10,000,000원, 월차임 650,000원의 임차관계와 현재 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 다수 점유자 명도 계획. 1층 상가와 2~4층 다수 원룸으로 구성돼 있어 호실별 실제 점유자와 인도 범위를 개별 확인해야 합니다.
- 현황과 공부 대조. 공부상 가구 수와 실제 원룸 구성이 다르고, 2~4층은 발코니 확장 면적을 실측 기준으로 평가했습니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없는 상태입니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 및 미배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “49% 낙폭보다 임차관계가 먼저다”
이 사건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 1,452,524,200원에서 2회 유찰돼 최저가가 711,737,000원, 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석에서는 이 할인율보다 실제 인수와 미확정 임차관계를 먼저 봐야 합니다.
박소연은 말소기준보다 앞선 전입으로 보증금 10,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 있어, 현재 회차의 확인 가능한 실질취득은 721,737,000원입니다. 여기에 최수진의 대항력 여부가 확정되지 않았고, 건물 전체에 다수의 점유·임차권 관계가 얽혀 있습니다. 실거래 비교 자료도 없어 ‘감정가의 절반이니 싸다’는 결론을 낼 수 없습니다. 가격은 싸다고 단정할 수 없고, 권리는 추가 확인이 필요한 물건. 입찰 여부는 최수진의 대항력과 전체 호실의 실제 점유관계를 원본에서 확정한 뒤 판단해야 합니다.
