수원지방법원 2025타경357. 화성시청 북측 인근에 있는 토지 285.2㎡와 철근콘크리트조 4층 건물의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 제1종근린생활시설 및 단독주택이며, 매각물건명세서에는 1층 상가와 2~4층 원룸 18개로 구성된 다세대 상가주택으로 기재돼 있습니다. 공부상 세대 구성은 2층 2가구·3층 2가구·4층 1가구지만 현황은 2층 7가구·3층 7가구·4층 4가구이고, 발코니 확장으로 공부 면적보다 실측 면적이 커 실측 기준으로 평가됐습니다.
등기상 말소기준권리는 2020년 7월 6일 신반월새마을금고 근저당권 828,000,000원입니다. 이후 설정된 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기 소멸과 임차인의 대항력은 별도로 봐야 합니다. 박소연은 말소기준일보다 앞선 2018년 5월 28일 전입으로 대항력이 인정돼, 배당으로 회수되지 않는 보증금 10,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경357 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 만세구 남양읍 남양리 2059-7 1동 · 도로명주소 역골동로 32-12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 제1종근린생활시설 및 단독주택 · 1층 상가, 2~4층 원룸 18개 |
| 구조 / 토지 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 · 토지 285.2㎡ · 지목 대 · 주상용 |
| 소유자 | 박선동 (2021.09.10. 협의분할에 의한 상속으로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,452,524,200원 / 1,016,767,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신반월새마을금고 / 785,895,430원 |
| 말소기준권리 | 2020.07.06. 신반월새마을금고 근저당권 · 채권최고액 828,000,000원 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸하지만 임차인 1명은 인수
근저당권 이후 등기된 주택임차권 10건은 매각으로 등기상 소멸합니다. 그러나 박소연의 전입은 말소기준일보다 앞서며, 예상배당에서도 우선변제 없이 보증금 10,000,000원 전액이 매수인 인수액으로 분류됐습니다. 따라서 현재 회차의 경제적 취득원가는 최저매각가 1,016,767,000원이 아니라 1,026,767,000원으로 계산해야 합니다.
② 임차인·점유 분석 — 기록 21건, 대항력 인수 1건
| 임차인 / 호실 | 전입 · 확정일자 | 보증금 · 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 · 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민동 202호 | 2024.11.08 2022.08.25 | 미상 — | 2025.02.12 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 강주영 402호 | 2025.01.02 미상 | 미상 — | 2025.02.28 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 표 현 206호 | 2020.10.05 미상 | 미상 — | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 최윤석 301호 | 2024.05.20 미상 | 미상 — | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 전양준 303호 | 2021.12.27 미상 | 미상 — | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김예지 304호 | 2022.09.06 미상 | 미상 — | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 장영웅 307호 | 2022.05.06 미상 | 미상 — | 2025.02.13 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김태용 401호 | 2021.05.20 미상 | 미상 — | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박소연 1층 55.5100㎡ | 2018.05.28 미상 | 10,000,000원 월 650,000원 | 확인 필요 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
| 유한회사 현시리즈홈(양창현) 206호 29.0000㎡ | 2020.09.11 미상 | 500,000원 월 510,000원 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 진정규 207호 | 2022.01.10 2020.09.11 | 70,000,000원 — | 2024.05.24 | 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 최수진 403호 | 2020.08.18 2020.08.12 | 68,000,000원 — | 2024.06.07 | 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 전제원 205호 | 2020.08.31 2020.09.03 | 70,000,000원 — | 2024.06.28 | 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 박병조 305호 | 2020.09.01 2020.08.25 | 78,000,000원 — | 2024.10.11 | 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 윤민수 302호 | 2022.02.03 2022.01.07 | 65,000,000원 — | 2025.03.11 | 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 표현 206호 | 2020.10.05 2020.09.21 | 78,000,000원 — | 2025.04.11 | 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 박원진 404호 | 2024.03.04 2024.03.04 | 30,000,000원 월 250,000원 | 2026.01.15 | 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 권정환 207호 | 2021.11.23 2020.11.30 | 30,000,000원 월 200,000원 | 2026.02.06 | 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 조건희 204호 | 2024.07.15 2024.07.04 | 40,000,000원 월 350,000원 | 2026.02.26 | 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 채동혁 306호 | 2024.07.15 2024.08.12 | 35,000,000원 월 200,000원 | 2026.04.07 | 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 패상 호실 미상 | 2020.10.05 2020.09.21 | 0원 — | 2025.02.10 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
대항력은 2020.07.06. 말소기준권리와 전입 시점을 비교해 표시했습니다. 우선변제 여부는 배당요구·확정일자뿐 아니라 실제 점유, 계약 관계, 소액임차인 요건과 배당절차를 함께 확인해야 합니다. 보증기관의 대위·승계로 표시된 임차관계는 없습니다.
③ 가격과 회차 시나리오 — 70%여도 싸다고 단정할 수 없다
동일하거나 유사한 수익형 건물의 실거래 비교 근거가 제시되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 현재 최저가는 1,016,767,000원이지만 박소연 보증금 10,000,000원을 더한 실질취득 1,026,767,000원을 기준으로 수익성과 시세를 검토해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,016,767,000원 | 10,000,000원 | 1,026,767,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 711,736,900원 | 10,000,000원 | 721,736,900원 | 125,780,469원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34.3% | 498,215,829원 | 10,000,000원 | 508,215,829원 | 337,166,329원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,016,767,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 12,567,670원 |
| 인수. 임차인 박소연 보증금 | 10,000,000원 | 0원 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 신반월새마을금고 | 828,000,000원 | 828,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 176,199,330원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권이 채권최고액 기준으로 전액 배당되고 소유자 잔여액이 176,199,330원으로 계산됩니다. 박소연 보증금 10,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 낙찰자가 별도로 인수합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시청 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·다세대주택·점포·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 제1종근린생활시설 및 단독주택으로 이용 중이며, 1층은 상가, 2~4층은 원룸 18개로 구성돼 있습니다.
- 토지. 토지 285.2㎡, 지목 대, 주상용, 평지·세로장방형이며 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 1,102,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·남양지구 지구단위계획구역·성장관리권역이며 소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층으로 급·배수, 위생, 난방, 도시가스 설비가 설치돼 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 토지와 건물 전체를 일괄 취득하는 상가·원룸 복합형 물건으로, 호실별 임대차와 운영수익을 검증해야 적정 매수가를 산정할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 최저가 1,016,767,000원에 박소연 보증금 10,000,000원을 더한 1,026,767,000원을 기준으로 수익률을 계산하세요.
- 박소연 임대차. 1층 실제 점유, 계약 존속 여부, 보증금 반환 내역과 인도 조건을 확인하세요.
- 호실별 점유표 작성. 201호부터 404호까지 실제 점유자·계약자·전입자·임차권자를 현장조사와 원본 서류로 대조하세요.
- 206호·207호 중첩. 여러 이름이 함께 나타나는 호실은 과거 임차인과 현재 임차인을 구분하고 보증금 반환 여부를 확인하세요.
- 임차권등기 10건. 등기 자체는 소멸하지만 최우선변제와 배당 결과, 실제 퇴거 여부를 각각 확인하세요.
- 세대 구성 차이. 공부상 5가구와 현황 18가구의 차이, 발코니 확장 면적과 제시외 건물의 범위를 감정평가서 도면으로 확인하세요.
- 실제 임대수익. 확인되는 월세는 일부에 불과하므로 전체 보증금·월세·공실·체납 현황을 확보하기 전에는 수익률을 확정하지 마세요.
- 배당표 한계. 소유자 잔여액 176,199,330원은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 금액입니다.
- 가격 원본 대조. 유사 상가주택·원룸 건물의 실거래와 임대수익 자료를 별도로 비교해 실질취득가의 적정성을 검증하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 중요한 것은 21건의 점유관계다
이 사건은 말소기준권리가 분명하고 이후 등기권리는 소멸한다는 점에서는 구조가 명확합니다. 그러나 대항력 있는 박소연의 보증금 10,000,000원이 매수인에게 인수되고, 1층 상가와 원룸 18개에 임차·점유 기록 21건이 얽혀 있습니다. 현재 회차 실질취득은 1,026,767,000원이며, 단순한 최저가 1,016,767,000원만으로 판단해서는 안 됩니다.
더구나 동일·유사 수익형 건물의 실거래 비교 근거가 없어 감정가의 70%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 말할 수 없습니다. 등기 권리는 비교적 명확하지만, 점유·명도·임대수익과 가격 검증은 복잡한 물건입니다. 호실별 실제 임차관계와 수익을 복원한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있으며, 현재 상태의 결론은 권리 조건부 검토, 가격 판단 보류입니다.