수원지방법원 2025타경880. 용인센트럴코업 10층 1039호로, 사건상 용도는 근린시설이며 집합건축물대장상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가 93,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가격은 65,100,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 27,900,000원 할인된 물건처럼 보이지만, 이 사건의 판단을 지배하는 숫자는 최저가가 아니라 임차인 이승호의 보증금 125,000,000원입니다.
이승호는 2023.01.19 임대차계약을 체결했고, 2023.01.25 확정일자, 2023.02.11 점유개시, 2023.02.24 주민등록을 마쳤습니다. 이후 2025.04.25 보증금 125,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 접수했습니다. 매각물건명세서는 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하면서, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수한다고 적시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경880 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 역북동 역삼도시개발지구엠1-1-2블록 용인센트럴코업 10층 1039호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 처인구 중부대로 1216 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층/지상 17층 중 10층 · 사용승인 2017.11.27 |
| 소유자 | 윤규환 (2021.10.05 매매, 거래가액 125,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 65,100,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 정태길 / 98,465,753원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 대지권 | 대지권 미등기 · 대지권 유무는 알 수 없음 · 최저매각가격에는 대지권 가격 포함 |
① 권리 흐름 — 말소된 선순위와 살아 있는 임차권을 구분해야 한다
2017.12.29 설정된 수협은행 근저당권 103,200,000원은 2021.10.29 해지로 말소된 내역이 기재돼 있습니다. 이어 윤규환이 2021.11.02 거래가액 125,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 이윤주의 전세권 125,000,000원이 설정됐으나 이 전세권도 2022.12.08 말소됐습니다.
현재 핵심은 그 이후의 이승호 임대차입니다. 이승호의 주민등록일 2023.02.24는 정태길의 근저당권 설정일 2023.04.13보다 앞서며, 매각물건명세서 역시 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 인수권리로 명시합니다. 정태길 근저당권, 한국캐피탈 가압류, 경매개시결정 및 용인시 압류가 매각으로 소멸하더라도, 임차보증금 중 배당받지 못한 잔액은 별도로 남을 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복신고 없음
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제·배당 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승호 전유부분 전부 · 주거 | 점유개시 2023.02.11 주민등록 2023.02.24 | 125,000,000원 | 명세서상 대항 가능 | 확정일자 2023.01.25 배당요구 2025.04.25 | 실제 임차인 보증기관 승계 아님 |
③ 가격 판단 — 70% 최저가가 아니라 134.4% 실질취득
비교 가능한 최근 실거래 표본은 확인되지 않습니다. 따라서 시세보다 싸다는 결론은 내릴 수 없습니다. 다만 감정가와 실질취득액만 비교해도 가격 부담은 분명합니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 93,000,000원 | 100% | 평가 기준액 |
| 현재 최저가 | 65,100,000원 | 70% | 표면상 입찰가 |
| 룰상 인수잔액 | 약 59,900,000원* | 약 64.4% | 최저가 하락 시 증가하는 부분 |
| 실질취득 | 약 125,000,000원 | 약 134.4% | 감정가보다 높음 |
* 보증금 125,000,000원에서 현재 최저가 65,100,000원을 차감한 단순 잔액입니다. 실제 배당액과 인수잔액은 집행비용, 선순위 채권 및 확정 배당표에 따라 달라질 수 있습니다. 가격 비교는 대항력 인수형의 핵심 구조를 반영해 실질취득을 보증금 수준으로 판단했습니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 누적 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,571,800원 | 1,571,800원 |
| 2. 수협은행 근저당권 | 103,200,000원 | 63,528,200원 | 65,100,000원 |
| 3. 이윤주 전세권 | 125,000,000원 | 0원 | 65,100,000원 |
| 4. 정태길 근저당권 | 75,000,000원 | 0원 | 65,100,000원 |
| 5. 한국캐피탈 가압류 | 27,618,172원 | 0원 | 65,100,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 65,100,000원 |
위 계산에서는 총 채권액 330,818,172원 중 63,528,200원만 채권자에게 배당되고, 267,289,972원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자 정태길의 청구액 98,465,753원도 현재 계산에서는 배당되지 않습니다.
⑤ 대지권과 절차 상태 — 가격보다 먼저 확인할 사항
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 아파트가 아니므로 주거용 아파트와 동일한 환금성이나 대출 조건을 전제하면 안 됩니다.
- 입지. 용인시청 남동측 인근에 위치하며, 중부대로변을 따라 근린생활시설 등이 주로 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 에버라인 시청·용인대역이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 지하 4층·지상 17층 철근콘크리트 건물의 10층 호실이며, 사용승인일은 2017.11.27입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지·도시가스보일러 난방 및 천정부착형 에어컨 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 광대로, 서측 중로, 남측 소로의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역·도시개발구역·자연보전권역 및 수질보전특별대책지역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 오피스텔 형태의 업무시설에 대지권 미등기 상태가 겹쳐 일반 아파트보다 매수층과 금융조달 범위가 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 응찰가가 아니라 보증금 125,000,000원 수준의 총 부담을 기준으로 수익성과 자금계획을 계산해야 합니다.
- 임차인 배당액 확인. 이승호가 실제로 얼마를 배당받고 얼마가 매수인 인수로 남는지 확정 배당순위와 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 말소된 수협 근저당 대조. 2021.10.29 말소된 수협은행 근저당이 배당 계산에 포함된 이유를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 말소된 전세권 대조. 이윤주의 전세권은 2022.12.08 말소 내역이 있으므로 현재 채권 존재와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 대지권 취득 가능성. 대지권 미등기 사유, 향후 이전·정리 절차, 추가 비용 및 최종 대지권 비율을 확인해야 합니다.
- 기각결정 확인. 2026.06.19 기각결정의 대상과 경매절차 존속 여부를 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 근린시설과 업무시설(오피스텔) 표기가 함께 있으므로 건축물대장, 전유부 용도 및 실제 사용상태를 대조해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기 후 현재 점유 여부, 인도 조건과 보증금 반환 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 공용부분 체납 및 별도 부담금을 관리주체와 관할기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 사건 진행내역을 입찰 직전에 다시 발급받아 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 70%”가 아니라 “감정가 134.4%”
이 사건의 표면 가격은 65,100,000원입니다. 그러나 매각물건명세서가 보증금 125,000,000원의 이승호 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하므로, 가격 판단의 출발점은 최저가가 아니라 실질취득 약 125,000,000원입니다. 이는 감정가 93,000,000원의 약 134.4%로, 한 차례 유찰됐다는 사실만으로 싸다고 평가할 수 없습니다.
여기에 대지권 미등기, 기각결정정본 발송 이력, 말소된 수협은행 근저당과 이윤주 전세권이 배당 계산에 포함된 불일치까지 겹칩니다. 동일 조건의 최근 실거래 비교도 확인되지 않아 125,000,000원의 실질취득액이 시장가격보다 낮다는 근거가 없습니다. 최저가는 낮지만 총 부담은 높고, 권리·절차 확인 난도도 높은 물건입니다. 결론은 가격 메리트 보류, 원본 확인 전 입찰 위험입니다.
